Общее состояние экономики и прогноз цен на недвижимость. Ноябрь 2013

Не секрет, что цены на нефть существенно влияют на состояние экономики России. Их возможное падение приведет к сокращению доходов нашего государства, но и сейчас, когда стоимость черного золота стабильно находится в районе 100 долларов за баррель, в экономике наступила стагнация. Промышленный рост практически остановился, расходы бюджета стали сокращать, а зарплату бюджетников заморозили на неопределенное время. Однако, большинство экспертов рынка недвижимости считают застойные явления приходящими. Некоторые из них утверждают, что уже в будущем году ситуация может смениться ростом, если экономики США и Европы выйдут из кризиса.

 «На рынке недвижимости доля инвестиционных сделок в периоды экономического спада сокращается, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Но спрос на квартиры для проживания будет всегда: люди в любом случае стараются решить свои жилищные проблемы и обзавестись жильем».

Софья Лебедева также отмечает рост строительства жилья, и считает, что спрос на него обеспечен.

«Проблемы, ставшие причиной глобального катаклизма, по большому счету никуда не делись, но постоянные финансовые вливания позволяют поддерживать мировую экономику – а вслед за ней и рынок недвижимости – в квазистабильном состоянии, - отмечает Олег Репченко, руководитель Irn.ru. – Вывести рынок из равновесия могут только существенные структурные изменения в экономике, независимо от того, будут ли они носить позитивный или негативный характер. Пока этого не произошло, мы вряд ли увидим возникновение продолжительных и последовательных трендов на рынке недвижимости – цены будут топтаться на месте, как все последние годы».

Согласно общему мнению экспертов, в ближайшие год-полтора роста стоимости жилья не ожидается. Цены будут топтаться на месте или расти на уровне инфляции.

Однако, эксперты еще не знали, что Минэкономразвития, в лице его руководителя Улюкаева, ухудшило прогнозы социально-экономического развития России до 2030 года.

"Принципиальное отличие этого прогноза от прежних в том, что за основу взят не умеренно оптимистический сценарий, а консервативный. Мы считаем, что это более реалистичный подход, учитывающий возможные риски", - заявил он, отметив, что главные риски связаны с исчерпанием возможностей нынешней модели экономического роста, основанной на конъюнктуре внешней торговли.

Ведомство прогнозирует всего 3-3,2% роста ВВП в год. Ежегодная инфляция ожидается в размере 3,4%, а реальная зарплата будет расти на 3,6%. В 2013 году официальная инфляция должна уложиться в 6%.

Сегодняшнее состояние экономике и не радужные ее перспективы обязательно скажутся и на рынке недвижимости. С него уходят инвесторы, и остаются покупатели, желающие решить свои жилищные проблемы, но их покупательная способность весьма ограничена, а перспектив роста практически нет. Более того, просроченная задолженность по кредитам нефинансовому сектору за 6 месяцев увеличилась на 2,1% и составляет 943,5 миллиарда рублей. В этой ситуации банки начинают более настороженно подходить к ипотечным кредитам, и требования к заемщикам ужесточили. Участились случаи отказов в предоставлении кредита.

Выводы

Стагнация экономики приводит к снижению покупательной способности. Ипотечная ставка не уменьшается. Условия выдачи кредитов ужесточаются. Зарплата расти фактически не будет. Вместе с тем, строительство жилья продолжается, и его будет необходимо кому-то продавать. Покупать жилье в целях инвестирования становится невыгодным, т.к. подобные инвестиции требуют “длинных денег”. Более того, инвесторы стараются реализовать имеющуюся недвижимость по сегодняшним ценам, понимая, что в ближайшей перспективе на рынке возможен сильный спад.

Объем предложения продолжит расти, спрос продолжит сокращаться. На наш взгляд, спад цен просто неминуем. Еще год назад мы прогнозировали стагнацию и спад, начавшуюся весной текущего года. Начиная с весны, мы неоднократно публиковали наши прогнозы, и до сих пор они сбывались. В мае месяце мы написали, что начиная с середины-конца осени, когда пройдут все предвыборные кампании, в прессе начнут мелькать более реалистичные прогнозы на будущее России, что собственно и происходит.

Аналитики рынка недвижимости, в подавляющем большинстве, работающие на поприще купли-продажи, даже в период спада остаются оптимистами, что естественно – каждый кулик свое болото хвалит – но реальность диктует свои условия.

Добавим, что по прогнозам Высшей школы экономики, несмотря на высокие цены на нефть, темпы роста российской экономики в ближайшее десятилетие вряд ли превысят 3%.

Известный экономист Михаил Хазин считает, что это невероятно оптимистический прогноз. Потому, что уже более года идет спад и он будет только усиливаться. По его словам, скорее всего даже нулевого роста не будет.

А если цены на нефть упадут?