Уточнение статистики средней стоимости квадратного метра жилья «Сразу Дома»
  • Главная
  • 15 августа, среда
  • Доллар: 66.75
  • Евро: 76.23
  •  
  • Регистрация
  • Вход
  • Гойда Евгения
    Специалист по недвижимости
    +7 (343) 290-95-24

    Уточнение статистики средней стоимости квадратного метра жилья

    Анализируя рынок недвижимости, мы работаем с массивом данных, данные в котором чаще всего были получены на основании субъективных заключений и выводов, а следовательно мы не можем использовать их в чистом виде для получения каких-либо выводов.

    Рассмотрим на гипотетическом примере поведение средней величины при внесении в множество неадекватной величины.

    Допустим, что в данный момент на продажу выставлены квартиры со следующими ценами и площадями:

    • 3 200 000 руб. - 62 м2
    • 3 420 000 руб. - 60 м2
    • 2 960 000 руб. - 57 м2

    Для расчета средней стоимости квадратного метра по абсолютному значению нам достаточно суммировать цены, суммировать метры и разделить суммированную цену на суммированную площадь. Рассчитаем стоимость квадратного метра для каждой квартиры и сопоставим результаты со средним значением.

    • 3 200 000 / 62 = 51 613
    • 3 420 000 / 60 = 57 000
    • 2 960 000 / 57 = 51 929

    Среднее значение стоимости квадратного метра = 53 514 руб.

    Таким образом, все наши квартиры находятся в относительной близости к среднему значению, и вероятность появления подобного объявления довольно велика. Но давайте попробуем добавить "неадекватное предложение к уже имеющимся.

    • 5 670 000 руб. - 68 м2

    Стоимость квадратного метра в данном предложении составляет 83 382 руб., что более чем на 50% превышает средний показатель, полученный до добавления данного объявления. Если мы пересчитаем средний показатель, он составит 60 981 руб. Таким образом, одно единственное предложение с неадекватной для данного сегмента ценой подняло среднюю стоимость квадратного метра почти на 14%. Естественно, что в реальной жизни преобладают относительно адекватные предложения, но закрывать глаза на крайности все же не стоит.

    Отдельно хочется отметить, что мы не можем суммировать только отличающиеся друг от друга значения стоимости квадратного метра. При суммировании мы должны учитывать вес каждого значения, и, в зависимости от всех весов всех значений, получать результирующее среднее взвешенное значение. Среднее взвешенное получают по формуле:

    Среднее взвешенное

    Для примера, посмотрим на график разброса средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга.

    Статистика стоимости квадратного метра недвижимости в Екатеринбурге

    Как мы видим, основная масса предложений лежит в единой области, которая пусть и разрознена, но имеет определенные границы. Наша задача состоит в том, чтобы максимально снизить влияние "хвостов" на общую статистику, т.к. для определения среднестатистиских показателей мы не можем использовать исключительные крайности. Но сложность заключается втом, что мы не можем просто взять и обрезать края, т.к. в этом случае данные буду не полными.

    Каждое конкретное предложение должно быть оценено и либо принято к использованию в статистике, либо удалено из множества.

    Для проведения подобных исследований существует прекрасная Теорема Бернулли:

    Теорема Бернулли

    С её помощью мы можем определить является ли каждое предложение "адекватным" с определенной вероятностью. При анализе каждой позиции мы можем использовать, как соотношение всех данных к оцениваемой величине, так и связывать анализируемую позицию с "соседями". Таким образом мы можем получить вероятность "адекватности" каждого предложения на рынке.

    Далее нам необходимо отбросить те значения, которые по нашему предположению не являются "адекватными", но выбросить те из них, которые допустим адекватны с вероятностью всего лишь 1/100 или 1/1000 нельзя.

    Мы должны учитывать, что малая вероятность существования подобного предложения может быть вызвана малым массивом значений, а следовательно нам необходимо найти баланс между долей адекватности значений и неопределенностью малого числа наблюдений. Здесь нам поможет нижняя граница доверительного интервала Вильсона для параметра Бернулли:

    Нижняя граница доверительного интервала Вильсона для параметра Бернулли

    По данной формуле мы можем рассчитать вероятность "адекватности" данного предложения, сопоставив его вероятностные характеристики с вероятностными характеристиками "соседей", принимая их преобладание за отризательные характеристики и наоборот.

    Если полученная в результате вероятность не достигает определенной величины, которую мы не станем раскрывать, мы отбрасываем данное предложение и не используем его при расчете средней стоимости квадратного метра в заданном сегменте рынка.

    Отдельно хотим отметить, что мы не применяем наши методы для всего массива данных в целом, а сегментируем множество по определяющим признакам, обрабатываем каждый сегмент в отдельности, и только после этого составляем единое множество обработанных данных.

    P.S. В данный момент мы стараемся накопить как можно больше данных для анализа, и постараемся в будущем внедрить более глубокие методы оценки вероятностей. Так же мы работаем над формированием коэффициентов, влияющих на оценку недвижимости. Следите за новостями.

    Перейти к статистике


    Последние новости

    16 апреля 2016, 23:59:18
    Россияне ищут новые способы решения проблемы жилья
    16 апреля 2016, 23:56:30
    В России уменьшился профицит торгового баланса
    16 апреля 2016, 23:54:45
    Величина реальных налогов в России
    16 апреля 2016, 23:52:56
    Улучшился прогноз по рублю
    10 апреля 2016, 15:59:58
    США ждет рецессия


    Авторизация пользователя

    Введите Ваш e-mail
    Введите Ваш пароль




    Забыли пароль?      Регистрация

    Выйти из кабинета?

     
  • Статьи о недвижимости
  • Аналитика рынка недвижимости
  • Новости недвижимости
  • Консультации по недвижимости
  • Жилая недвижимость Екатеринбурга
  • Новостройки Екатеринбурга

  • Рейтинг риэлторов Екатеринбурга
  • Рейтинг агентств недвижимости Екатеринбурга
  •  
  • © 2012-2018, «СразуДома.ru». Все права защищены.
  • г. Екатеринбург, ул. Уральская, 57/2
    Офис: (343) 382-53-59, тех.поддержка: +7 (912) 27-727-31
    E-mail: info@srazudoma.ru
  • Вся недвижимость Екатеринбурга
  •