Новости > Ипотека захватывает студии: две трети сделок с кредитом при рекордном провале продаж
По итогам первого полугодия 2026 года ипотека укрепила свои позиции на первичном рынке жилья Москвы, однако восстановления спроса это не принесло. Доля кредитных сделок выросла во всех сегментах, но особенно резко — в самом доступном формате студий, тогда как число фактических продаж показало двузначное снижение. Такие данные приводятся в исследовании аналитической платформы bnMAP.pro, с которым ознакомилась «РБК Недвижимость».
За год доля ипотечных сделок со студиями подскочила на 14,6 процентного пункта. В январе–июне 2026 года уже две из каждых трёхтённых студий (66,5%) были куплены с привлечением кредита против 51,9% годом ранее. Но этот рост сопровождается обвалом количества сделок: за шесть месяцев в Москве реализовано лишь 2,9 тыс. студий — на 39,6% меньше, чем за тот же период 2025 года. Динамика оказалась самой слабой среди всех типов квартир.
Одновременно студии продемонстрировали рекордное удорожание. Средний чек за лот поднялся на 43% и достиг 18,3 млн рублей. Эксперты подчёркивают: столь резкий рост доли ипотеки именно в упавшем сегменте говорит о том, что покупатели вынуждены выбирать самый дешёвый входной билет в новостройку, а сам рынок держится на кредитном плече.
В категориях однушек и двушек доля сделок с ипотекой тоже превысила 50%. По данным bnMAP.pro, среди однокомнатных квартир кредитные покупки составили 57,8% (плюс 6,1 п.п. за год). Продажи таких лотов сократились на 32%, до 7,5. штук, а средняя цена выросла на 25%, до 29,5 млн рублей.
Схожая картина наблюдается в сегменте двухнатных квартир: доля ипотеки выросла с 48,1% до 55,1% (+7 п.п.). Объём реализованных двушек упал на 29,5% — до 5,5 тыс. лотов, а их средняя стоимость увеличилась на 24%, достигнув 48 млн рублей.
При покупке трёхкомнатных квартир ипотека применяется реже. Доля таких сделок за год прибавила лишь 2,7 п.п., составив 49,5%. Спрос на трёшки просел на 25,8% — до 2,3 тыс. проданных объектов. Цены выросли на 10,4%, до средних 77,6 млн рублей за лот. Заметно, что по мере роста бюджета и площади зависимость от ипотечного финансирования снижается: покупатели дорогих семейных форматов чаще используют накопления и альтернативные схемы.
Самая низкая доля ипотеки — в сегменте четырёхкомнатных квартир. Здесь лишь 26,7% сделок прошли с использованием заёмных средств. Однако даже этот скромный показатель демонстрирует рост: годом ранее он составлял 21%. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова поясняет, что с увеличением площади и бюджета зависимость от ипотеки закономерно уменьшается, но постепенное снижение ставок всё же подталкивает к кредиту и часть состоятельных покупателей.
По информации «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки за минувший год снизилась на 5,8 процентного пункта — с 24,5% в середине 2025 года до 18,7% к концу первого полугодия 2026-го. В начале августа ставка держится на схожих уровнях. Несмотря на такое снижение, долговая нагрузка остаётся запредельной: ежемесячный платёж за студию в Москве вырос почти в четыре раза по сравнению с летом 2021 года и составляет 228,7 тыс. рублей. Для сравнения: в 2021 году он равнялся 60,2 тыс. рублей. При этом сама квартира подорожала только вдвое. Это свидетельствует о том, что ключевым драйвером неподъёмного платёжа является высокая базовая стоимость кредитных денег, а не только цена лота.
Аналитики bnMAP.pro фиксируют фундаментальный тренд: основным бенефициаром возобновления ипотечной активности выступает наименее дорогой формат недвижимости. Покупатели, ограниченные возросшими платежами, всё чаще соглашаются на студии и однушки, откладывая приобретение семейного жилья. При этом общее сокращение числа сделок при растущих ценах говорит о сужении рынка и его концентрации в узком сегменте кредитоспособного спроса.
Материал подготовлен на основе данных bnMAP.pro, «Дом.РФ» и собственных расчётов «РБК Недвижимость».
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Первый в России прецедент: искусственный интеллект без участия человека зафиксировал нарушение с дрона, идентифицировал собственника и выписал штраф в 150 тыс. рублей. Разбираем, как технологическая революция в земельном надзоре навсегда изменит рынок заг
Средняя цена «квадрата» в Тимирязевском районе достигла 648,8 тыс. руб. из-за старта продаж нового ЖК бизнес-класса. В топ-5 также попали Измайлово, Южное Медведково, Бескудниковский и Южное Тушино.
Ежегодный конкурс «Лучший реализованный проект» определил лидеров в 13 номинациях — от метро до модульных домов. Как победы меняют облик столицы и рынок недвижимости.
Студенты и преподаватели МАРХИ создали серию плакатов, переосмысляющих историю стройотрасли. Лучшие работы направлены в регионы и отраслевые организации.
В 2026 году День строителя в России отмечает 70-летие. Отрасль демонстрирует рекордный ввод жилья, ипотечный портфель в 24,5 трн руб. и запускает масштабные проекты — от ВСМ до самого высокого небоскрёба Европы.
Впервые за долгое время снижения цен не зафиксировано ни в одном округе Москвы. Вторичка подорожала везде, лидеры — ЗелАО (+2,9%) и ТАО (+2,6%), наименьший рост в ЗАО (+,2%).
Эксперты предупреждают: наиболее бюджетные варианты аренды студенческого жилья в крупных городах разобраны ещё до середины августа. Резкий рост цен и дефицит предложения заставляют искать квартиры задолго до начала учёбы.
В 2026 году столичные метростроевцы показали самый высокий темп работ за пять лет. К 2030-му добавится 69,1 км линий и 29 станций. Аналитики оценили влияние на стоимость квадратного метра.
В июле 2026 продажи по ДДУ в Московском регионе упали на 18% год к году. Старая Москва потеряла 26% сделок, Новая Москва — 48%, зато в Подмосковье рост на 11%. Цены продолжают бить рекорды.
После июньского ажиотажа ипотека вернулась к нормальному уровню: выдачи снизились на 22%, но банки фиксируют рост интереса к рыночным кредитам на фоне снижения ключевой ставки до 14%.
На фоне дефицита прибрежных участков и растущего спроса на «синий разум» старт продаж единственного в 2026 году премиального проекта на первой линии Москвы-реки открывает уникальные возможности.
С 2017 года жилой фонд реновации превысил 8,5 млн кв. м. Только за семь месяцев 2026 года учтено 56 новостроек — на 25% больше, чем годом ранее. Программа ускоряется.
Экспертный взгляд: Парадокс первого полугодия 2026 года — растущая доля ипотеки при падающих продажах — не случаен. Рынок входит в фазу кредитной поляризации: заёмные средства всё активнее используются для самых дешёвых лотов, а ценовая доступность продолжает ухудшаться, несмотря на смягчение денежно-кредитной политики. Снижение рыночных ставок с 24,5% до 18,7% пока недостаточно для восстановления нормальной платёжеспособной модели. Ежемесячный взнос в 228 тыс. рублей за студию отсекает массового покупателя, выдавливая спрос либо в более компактные форматы, либо за пределы сделки.
С финансовой точки зрения мы наблюдаем классический «эффект базы»: доля ипотеки растёт там, где объём продаж наиболее драматично сжался. Это не признак здорового оживления, а свидетельство того, что поддерживать сделку без кредита способно всё меньше домохозяйств. Сегмент студий, показавший падение продаж на 39,6% при скачке ипотечной доли до 66,5%, фактически превращается в нишу «вынужденных заёмщиков». Одновременно 43%-ный рост среднего чека на фоне падающего спроса сигнализирует о структурном перегреве — застройщики удерживают номинальные цены за счёт уменьшения метража и эксклюзивных опций, но реальная ликвидность объекта снижается.
Наш прогноз на второе полугодие 2026 года предполагает сохранение тренда при условии плавного снижения ключевой ставки и дальнейшего сокращения рыночных ставок до диапазона 16–17%. При таком сценарии:
Ключевой риск — возможная коррекция цен на студии после исчерпания потока закредитованных покупателей. Если ставки задержатся выше 18% дольше двух кварталов, сегмент ждёт либо глубокая ценовая просадка (на 10–15% по реальным сделкам), либо массовый переход девелоперов в формат траншевой ипотеки с субсидированием. Инвесторам, ориентированным на перепродажу малогабаритных лотов, мы рекомендуем фиксировать прибыль сейчас — период экстремальной ипотечной поддержки может смениться охлаждением. Для конечных покупателей семейного жилья наступает окно торга: девелоперы трёшек и четырёхкомнатных квартир, не имеющие мощной ипотечной подушки, станут более сговорчивыми в дисконтах и рассрочках.