Новости > Продажи офисов класса А выросли на треть, но 30% бизнес-центров остались без сделок: скрытое расслоение рынка
Московский рынок офисной недвижимости класса А переживает структурную перестройку, где внешне уверенный рост маскирует глубокое расслоение. По итогам первого полугодия 2026 года девелоперы реализовали 124,2 тыс. кв. м офисных блоков и этажей в границах «старой» Москвы — это на 36% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Оценочная выручка от сделок достигла 61,7 млр руб., прибавив 38%. На первый взгляд, рынок на подъёме, однако ключевая деталь ломает радужную картину: продажи прошли лишь в 48 из 65 проектов, представленных в продаже. Почти 30% бизнес-центров не привлекли ни одного покупателя.
«Объем продаж офисных блоков продолжает расти из-за ограниченного готового арендного предложения и высокой инвестиционной привлекательности актива, однако на фоне общерыночного тренда объемы реализации в разрезе ряда девелоперских проектов снижаются под давлением растущейкуренции и выхода новых объектов: в результате в первом полугодии из экспонируемых 65тов сделки прошли только в 48 из них, — объясняет руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. А основной спрос по-прежнему концентрируется в строящихся здания в сложившихся или динамично развивающихся локациях».
Действительно, рынок сделал резкий крен в сторону покупки метров на этапе строительства. 82% проданных площадей (101,6 тыс. кв. м) пришлось на договоры купли-продажи будущей вещи. При этом 61% реализованного объема — 75,8 тыс. кв. м — находится в бизнес-центрах, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2028–2029 годы. Объекты с более близкими сроками сдачи — в 2026–2027 годах — уже распроданы на 70%. Это парадоксальнаяция: компании, планирующие переезд в ближайшей перспективе, сталкиваются с острым дефицитом готовых площадей. Девелоперы распродают площади задолго до ввода, превращая строящиеся оф в классический инвестиционный инструмент. Инвесторы вытесняют корпоративных пользователей, приобретая лоты на этапелована для сохранения капитала и последующей сдачи в аренду.
Дополнительным драйвером выступают крупные блоки. Сделки площадью от 3 тыс. кв. м обеспечили около четверти всех проданных метров. правило, такие объёмы приобретают крупные корпорации, IT-сектор и компании с государственным участием, консолидирующие разрозненные подразделения под одной крышей. Покупка этажами позволяет зафиксировать издержки на недвижимость и уйти от непредсказуемой индексации арендных ставок.
География спроса смещается за пределы центра. Объём реализованных площадей в зоне между ТТК и МКАД вырос на 53% по с первым полугодием 2025 года. Девелоперы заранее уловили этот тренд: по прогнозам Nikoliers, около 60 нового строительства в 2026–2028 годах — порядка 1,1 млн кв. м — будет сосредоено именно на этой периферийной территории.
Несмотря на дефицит готовых лотов и высокую инвестиционную активность, средняя цена квадратного метра не показала взрывного роста. По данным Stone, средняя стоимость продажи блоков в строящихся и проектируемых здания осталась на уровне 497 тыс. руб. за кв. м — прирост всего 2% год к году. Схожую цифру называет и CMWP: 511 тыс. руб. за кв. м в классе А и Прайм. Такая статистическая «тишина» объясняется масштабным выходом новых проектов в периферийных локациях: 22% проданных площадей, или 26,8 тыс. кв. м, были реализованы по цене ниже 400 тыс. руб. за квадрат.
Но если сузить фокус до премиальных деловых кластеров, картина резко меняется. Средняя цена по сделкам в сложившихся деловых районах достигла 679 тыс.. за кв. м, что на 15% выше показателя первого полугодия 2025 года. В проектах, сравнимых год к году, рост сопоставимых цен также составил 15%, а в отдельных случаях — до 40%. Таким образом, недорогая строящаяся периферия маскирует ценовой перегрев в ликвидных локациях.
Об картина поглощения также неоднородна. Покам CMWP, суммарный объём купленных и арендованных площадей в первом полугодии 2026 года состави 607 тыс. кв. м, что на 23% нижелогоднего. Падение обеспечил сегмент аренды, тогда как продажи продолжили рост. Уровень вакантности в готовых зданиях класса А внутри МКАД вырос на 6 п.., до 9,%, однако почти треть свободных площадей (29%) приходится на один крупный объект в Москва-Сити на 170 тыс. кв. м. Без его учёта разброс вакансии по деловым кластерам колоссален: от 1,6% в Ленинградском коридоре до 16,9% Савеловском кластере.
Скрытая вакансия: рынок заберет новые офисы за 3,5 года
Структурный анализ предложения и темпов поглощения указывает на то, что текущий объём строящихся и проектируемых площадей при сохранении средних темпов продаж и инвестиционной активности будет абсорбирован за 3,5 года. Это не означает затоваривания — напротив, спрос на качественные офисы по-прежнему высок, но он предельно избирателен. Проекты в полуживых локациях, без сильного девелоперского бренда или с просчётами в концепции рискуют пополнить список «офисов без спроса» на годы вперёд. Рынок окончательно ушёл от эпохи, когда любой новый бизнес-центр гарантированно находил покупателя.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Первый в России прецедент: искусственный интеллект без участия человека зафиксировал нарушение с дрона, идентифицировал собственника и выписал штраф в 150 тыс. рублей. Разбираем, как технологическая революция в земельном надзоре навсегда изменит рынок заг
Средняя цена «квадрата» в Тимирязевском районе достигла 648,8 тыс. руб. из-за старта продаж нового ЖК бизнес-класса. В топ-5 также попали Измайлово, Южное Медведково, Бескудниковский и Южное Тушино.
Ежегодный конкурс «Лучший реализованный проект» определил лидеров в 13 номинациях — от метро до модульных домов. Как победы меняют облик столицы и рынок недвижимости.
Студенты и преподаватели МАРХИ создали серию плакатов, переосмысляющих историю стройотрасли. Лучшие работы направлены в регионы и отраслевые организации.
В 2026 году День строителя в России отмечает 70-летие. Отрасль демонстрирует рекордный ввод жилья, ипотечный портфель в 24,5 трн руб. и запускает масштабные проекты — от ВСМ до самого высокого небоскрёба Европы.
Впервые за долгое время снижения цен не зафиксировано ни в одном округе Москвы. Вторичка подорожала везде, лидеры — ЗелАО (+2,9%) и ТАО (+2,6%), наименьший рост в ЗАО (+,2%).
Эксперты предупреждают: наиболее бюджетные варианты аренды студенческого жилья в крупных городах разобраны ещё до середины августа. Резкий рост цен и дефицит предложения заставляют искать квартиры задолго до начала учёбы.
В 2026 году столичные метростроевцы показали самый высокий темп работ за пять лет. К 2030-му добавится 69,1 км линий и 29 станций. Аналитики оценили влияние на стоимость квадратного метра.
В июле 2026 продажи по ДДУ в Московском регионе упали на 18% год к году. Старая Москва потеряла 26% сделок, Новая Москва — 48%, зато в Подмосковье рост на 11%. Цены продолжают бить рекорды.
После июньского ажиотажа ипотека вернулась к нормальному уровню: выдачи снизились на 22%, но банки фиксируют рост интереса к рыночным кредитам на фоне снижения ключевой ставки до 14%.
На фоне дефицита прибрежных участков и растущего спроса на «синий разум» старт продаж единственного в 2026 году премиального проекта на первой линии Москвы-реки открывает уникальные возможности.
С 2017 года жилой фонд реновации превысил 8,5 млн кв. м. Только за семь месяцев 2026 года учтено 56 новостроек — на 25% больше, чем годом ранее. Программа ускоряется.
Экспертный прогноз и аналитика
Рынок офисной недвижимости Москвы вступил в фазу зрелой селекции, где общий рост дезинтегрируется на две параллельные реальности. С одной стороны, дефицит качественного предложения подогревает инвестиционный спрос, и продажи на стадии строительства бьют рекорды. С другой — почти треть проектов не может привлечь покупателей а средняя цена стоит на месте благодаря замещению дорогих центральных сделок дешёвыми периферийными. Для инвестора и девелопера этонал о том, что модель «build it and they will come» больше не работает.
Ключевой риск для рынка — нарастание скрытой вакансии и поляризация доходности. Проекты, лишённые уникального позиционирования и транспортной доступности, уже сейчас превращаются в неликвид, и их доля будет расти по мере выхода на рынок новых площадей. Особенно уязвимы объекты с долгими сроками ввода, где девелопер не смог создать пул якорных покупателей на ранних этапах. Ценовой штиль — ловушка для аналитиков: стабильная средняя цена скрывает двузначный рост в премиальных кластерах идение маржинальности в массовом сегменте. Инвесторы, покупающие блоки на котловане в расчёте на стандартный ценовой арбитраж, могут столкнуться с отсутствием арендаторов при вводе здания, если локация окажется переоценена.
С точки зрения финансового прогнозирования, фаза активной децентрализации продолжится, поддерживаемая платёжеспособным спросом корпораций, оптимизирующих бюджеты. Но темпы роста продаж в периферийной зоне рискуют замедлиться через 2–3 года, когда рыночное предложение догонит отложенный спрос. Консолидация крупных блоков останется опорой рынка, однако конкуренция за платёжеспособного корпоративного арендатора обострится. В среднесрочной перспективе средняя доходность от аренды в офисах класса А может снизиться, а спред между успешными и провальными проектами будет только расширяться. Инвесторам и кредиторам стоит ориентироваться на точечный анализ девелоперской концепции, репутации застройщика и глубины локации, а не на агрегированные показатели рынка, которые всё сильнее маскируют внутреннее расслоение.