Вторичное жилье перехватывает инициативу: что ждет рынок Москвы до конца 2026 года
По оценкам экспертов, спрос на вторичном рынке жилья Москвы во втором полугодии 2026-го может увеличиться на 5–10%, а цены вырасти в среднем на 5–7%
В середине лета, вопреки традиционному отпускному затишью, активность покупателей на вторичном рынке столицы уверенно растет. Положительная динамика сохранится и во втором полугодии, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты.
По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», с апреля 2026 года объем сделок на вторичном рынке стабильно увеличивается год к году, а в июне прирост достиг почти 20% относительно того же периода прошлого года. «В июле мы не замечаем охлаждения. Более того, можно ожидать, что спрос будет выше прошлогоднего в среднем на 10–11%», — отмечает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Аналогичную картину наблюдают и в компании Est-a-Tet. «Мы действительно фиксируем активизацию спроса в июле, рынок не остывает, несмотря на летний сезон», — комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости. При этом она уточнила, что часть сделок, формально проходящих по договорам купли-продажи, относится к объектам застройщиков в уже сданных жилых комплексах.
Во втором полугодии спрос на вторичное жилье Москвы продолжит нарастать, но умеренными темпами, полагают эксперты. Руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость Наталия Борзенкова прогнозирует: «Спрос на вторичном рынке продолжит расти, но без особых скачков — ожидаемый прирост во втором полугодии 5–10%». Резких изменений, например на 20–30%, не предвидит и Юлия Дымова. «Однако уверенный, умеренный рост сохранится — в пределах 10–15%», — добавляет она.
Что поддерживает спрос на вторичке
Продолжению роста спроса на готовое жилье будут способствовать сразу несколько факторов.
Во-первых, продолжится перетекание спроса с рынка новостроек. Этому способствуют ожидаемые ограничения по семейной ипотеке, а также более выгодные цены на готовое жилье. «Ценовая разница сохраняется в пользу вторичного рынка. На сегодняшний день она составляет 19,6% на рынке старой Москвы без учета элитного сегмента», — подчеркивает Елена Чегодаева.
Во-вторых, столичные застройщики практически свернули строительство доступного массового жилья, сместившись в премиальные ниши. «Поэтому покупатели с ограниченным бюджетом всё чаще вынуждены обращаться к готовым квартирам», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В-третьих, инвестиционная привлекательность новостроек сошла на нет: на этапе котлована цены нередко превышают стоимость готового жилья, и перепродажа такой недвижимости не приносит прибыли. «Мы наблюдаем переток спроса из новостроек во вторичку, который будет продолжаться и дальше», — считает Олег Репченко.
В-четвертых, существенное влияние оказывает ожидаемое снижение ключевой ставки и, как следствие, постепенное сокращение ставок по ипотеке и депозитам. «Высокие ставки по вкладам стимулировали накопления, но многие инвесторы и частные лица сейчас выводят деньги с депозитов, предпочитая вкладываться в «бетон» — реальные объекты недвижимости, чтобы сохранить капитал», — пояснила Юлия Дымова.
В-пятых, реализуется отложенный спрос, сформированный за период дорогой ипотеки. «Его нельзя обесценивать: люди, которые планировали сделки ранее, но выжидали, теперь выходят на рынок», — сказала представитель Est-a-Tet.
Рост цен сохранится
Ожидаемый спрос и дефицит предложения на вторичном рынке будут поддерживать рост цен. В первом полугодии 2026 года московский рынок готового жилья устойчиво дорожал — по оценкам IRN.RU, в среднем на 0,5–1% в месяц, что примерно соответствовало официальной инфляции. Во второй половине года похожий рост цен на вторичке сохранится, считает Олег Репченко. «Основной прирост цен по-прежнему связан с недорогими сегментами и вымыванием с рынка наиболее доступных квартир — прежде всего небольшой площади на традиционно более доступном востоке города и в старомосковских района за МКАД. Этот тренд, вероятно, сохранится», — уточнил эксперт.
В «Инком-Недвижи» прогнозируют сдержанное подорожание жилья — в пределах 5–7% во второй половине года. «Существенного ускорения темпов роста цен ожидать не стоит, если макроэкономическая ситуация останется без изменений. Ставки по ипотеке по-прежнему высокие, покупатели еще привыкают к новым ценам, и не все потенциальные инвесторы пока вышли из депозитов», — пояснила Наталия Борзенкова.
В Est-a-Tet прогнозируют плавный рост цен без взрывного ускорения. «В целом мы ожидаем, что пик роста придется на октябрь, но в каком он будет диапазоне, сказать сложно», — отметила Юлия Дымова.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» допускают более активное подорожание. По их прогнозам, в июле–августе средний прирост цен может составить 3,5–5% и сохраниться на таком же уровне до конца года. По их данным, сейчас средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке без учета элитного сегмента составляет 560 тыс. руб. «Во втором полугодии продолжится прирост цен за счет выхода свежей вторички, которая была приобретена по более высоким ценам времен льготной ипотеки. Это также будет способствовать росту цен», — уточнила Елена Чегодаева.
Дефицит предложения
Ограничителем спроса и катализатором роста цен на вторичном рынке Москвы во втором полугодии останется дефицит предложения. По оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам первого полугодия на вторичном рынке старой Москвы в продаже было 20,6 тыс. лотов, что на 43,9% меньше, чем год назад. Каждый месяц объем предложения сокращался в среднем на 6,5%. «Далее тенденция активного вымывания экспозиции продолжится», — отметила главный аналитик компании, уточнив, что пополнение возможно за счет выхода на рынок инвестиционных квартир, купленных в новостройках.
В «Инком» согласны, что во втором полугодии предложение на вторичном рынке Москвы останется дефицитным. «Существенного расширения экспозиции не ожидается, напротив, наиболее вероятный сценарий — ее дальнейшее плавное сокращение или стагнация на низком уровне», — считает Наталья Борзенкова. По ее словам, рынок вторичного жилья в Москве будет всё сильнее разделяться на ликвидный и не очень. «Количество залоговых объектов с просроченными платежами продолжит увеличиваться», — заключила риелтор.
Дата публикации: 4 августа 2026 года
Взгляд эксперта: перераспределение сил на рынке жилья Москвы
Тренд, наметившийся в первом полугодии 2026 года, будет определять динамику рынка до конца года. Вторичный рынок окончательно перестает быть «тихой гаванью» и превращается в главного бенефициара трансформации жилищной политики. Переток спроса из новостроек — не временное явление, а структурный сдвиг, вызванный тремя фундаментальными причинами.
Первая — ценовой разрыв. Разница в 19,6% между квадратным метром новостройки и готового жилья в старой Москве выступает мощнейшим драйвером. При текущем уровне ставок по рыночной ипотеке каждый процент экономии на цене объекта существенно сокращает конечную переплату заемщика, делая вторичку безальтернативным вариантом для рационального покупателя.
Третья — стратегия застройщиков. Уход девелоперов из массового сегмента в премиальные ниши автоматически сужает аудиторию новостроек и толкает покупателей с ограниченным бюджетом на вторичку, формируя устойчивый дополнительный спрос.
В этих условиях дефицит предложения становится ключевым фактором, раскручивающим ценовую спираль. Сокращение экспозиции на 43,9% за год и ежемесячное вымывание ликвидных лотов на 6,5% создают рынок продавца, где любое увеличение спроса моментально конвертируется в рост цен. Мы прогнозируем, что средний рост стоимости квадратного метра во втором полугодии действительно составит 5–7%, но в самом востребованном сегменте — малогабаритные квартиры в доступных локациях — удорожание может достигнуть 10–12%.
Главный риск для рынка — дальнейшая динамика реальных доходов населения. Без их восстановления даже при снижении ставок рост спроса останется ограниченным, а рынок продолжит разделяться: ликвидные объекты будут дорожать, неликвидные — задерживаться в экспозиции годами. Тем не менее, общий вектор второй половины 2026 года — укрепление позиций вторичного рынка, умеренный, но уверенный рост цен и спроса на уровне 5–10%, что делает готовое жилье наиболее стабильным активом в текущих макроэкономических условиях.