Кейс: Как мы помогли клиенту купить первый этаж и открыть там кофейню

Кейс: Как мы помогли клиенту купить первый этаж и открыть там кофейню. Гид по принятию решений для прагматичных инвесторов

Большинство предпринимателей, задумываясь о кофейне, видят в первую очередь интерьер, аромат свежего эспрессо и очередь лояльных клиентов. Но между этой мечтой и стабильной выручкой лежит слой бетона, труб, нормативов и юридических согласований. Именно здесь мечты разбиваются о реальность. Основная финансовая и операционная проблема, с которой сталкиваются 8 из 10 начинающих в этом бизнесе, — это непонимание, что они покупают не просто нежилое помещение на первом этаже. Они покупают сложный технический и юридический актив, от характеристик которого на 70% зависит будущая рентабельность.

Мой клиент, Артем, пришел с готовой бизнес-идеей, энтузиазмом и бюджетом, который казался достаточным. Его ошибка, которую я вижу постоянно, была в приоритетах: он искал «уютное место с панорамными окнами». Вместо этого наш первый разговор начался с вопроса: «Какой средний чек и проходимость ты закладываешь в финансовую модель?». Без ответа на него выбор локации и помещения — это гадание на кофейной гуще.

Первый этаж для бизнеса: почему локация — это только вершина айсберга

Выбор района в Екатеринбурге — это, разумеется, фундамент. Но ключевой нюанс, который сэкономит вам месяцы и бюджет, заключается в следующем: удачная локация для пешеходного трафика и разрешенная для общепита по документам — это не одно и то же. Можно найти идеальный угол на пересечении двух оживленных улиц в центре и обнаружить, что вентиляционная шахта технически невозможна, а электрической мощности хватит только на три чайника.

Анализ точки: не проходимостью единой

Мы начали с глубокого аудита не рынка недвижимости, а именно кофейного бизнеса в целевых для Артема локациях: Верх-Исетский район (около бизнес-центров) и центральные улицы с пешеходным потоком.

Вот на что мы смотрели, и что вам стоит анализировать в первую очередь:

1. Характер потока: Утром (офисные работники), днем (гуляющие, шоперы), вечером (отдыхающие). Это определяет график работы, ассортимент и цены.
2. Точки конкуренции в радиусе 300 метров: Не только кофейни, но и пекарни, рестораны быстрого питания, точки с выпечкой. Важно понять, насыщен ли рынок или есть незанятая ниша (например, кофе с упором на специальные сорта или формат «кофе с собой»).
3. Логистика и парковка: Даже для пешеходного формата критично, смогут ли к вам подъехать авто для разгрузки зерна, молока, вывоза мусора. Отсутствие законной парковки для клиентов на машине может отсечь 15-20% выручки.

На моей практике был случай, когда клиент купил помещение в, казалось бы, проходном дворе-«резаке» между двумя улицами. Проходимость была высокая, но характер потока — всегда спешащие люди, не настроенные на заход. Точка не окупилась. Поэтому мы выбрали для Артема не самую дешевую локацию на окраине, а помещение в шаговой доступности от кластера офисных центров и в двух минутах от пешеходной артерии. Это дало стабильный утренний и обеденный поток от «привязанных» клиентов и дополнительный — от туристов.

Технический Due Diligence: что проверять в помещении до подачи оферты

Когда локация выбрана, начинается главная работа. Осмотр объекта с инженером — не формальность, а обязательный этап, который может спасти вас от многомиллионных вложений в переделку. Мы смотрели не на состояние отделки (ее все равно менять), а на «начинку».

Я составил для Артема практический чек-лист, которым теперь делюсь с вами. Это алгоритм действий, который страхует от фатальных ошибок.

Шаг 1. Запросите и проверьте техническую документацию

• Технический паспорт БТИ (или выписка из ЕГРН на помещение): сверьте площадь, назначение («нежилое»), этаж. Убедитесь, что помещение изолированное и не является частью большего.
• Поэтажный план здания. Критично важно! Нужно найти место под вентиляцию. Если под потолком вашего будущего зала проходит общая газовая труба всего подъезда, о вытяжке можно забыть.
• Разрешенная мощность электроэнергии. Для современной кофейни с двумя кофемашинами, духовым шкафом, холодильниками и кондиционером необходимо от 25-30 кВт. В старых домах часто стоит лимит 10-15 кВт. Увеличение мощности — процесс долгий (до 8 месяцев) и дорогой (от 300 тыс. руб. и сильно выше).

Шаг 2. Физический осмотр с ключевыми вопросами

Возьмите с собой рулетку, фонарь и задайте себе эти вопросы:

• Вентиляция и дымоудаление: Есть ли готовый вентканал на кухонную зону? Какого он сечения? Может ли он быть использован для общепита? Часто в жилых домах каналы слабые и забитые. Проектирование и монтаж новой системы — от 500 тыс. руб.
• Водоснабжение и канализация: Есть ли отдельные стояки? Каков диаметр труб? Для кофейни с мойкой посуды нужна канализация диаметром не менее 100-150 мм. Сточные жироуловители — обязательное требование Роспотребнадзора.
• Высота потолков: После монтажа подвесного потолка с вентиляцией, светильниками и коммуникациями должно остаться не менее 2,7 метра. Иначе будет давить.
• Несущие стены: Можно ли делать проемы для зонирования? Требуется экспертиза и согласование.

В нашем случае мы нашли помещение в здании советской постройки, где предыдущий арендатор уже вел деятельность, связанную с питанием. Это был огромный плюс: электрическая мощность была увеличена до 35 кВт, а вентиляционный короб уже был выведен на кровлю. Мы сэкономили около 1,5 млн рублей на подключениях и около 4 месяцев времени.

Юридический коридор: от «нежилого» до «кафе»

Самое опасное заблуждение: «Помещение нежилое, значит, могу открыть что угочу». Реальность жестче. Чтобы легально работать, вам нужно изменить вид разрешенного использования (ВРИ) помещения на тот, что подходит для общепита (например, «предприятие общественного питания»), и получить согласие всех собственников помещений в вашем подъезде/доме.

Важный нюанс, о котором молчат 90% продавцов: По закону, для размещения объекта общепита на первом этаже многоквартирного дома требуется согласие собственников всех помещений в этом доме, полученное на общем собрании. Не путайте с согласием на переустройство! Это отдельная, более сложная процедура. На практике в больших домах ее почти невозможно провести. Но есть лазейка (и мы ей воспользовались): если в документах на здание или в техническом регламенте уже заложено размещение предприятий обслуживания, а ваше помещение имеет ВРИ «под предприятие торговли/общепита», согласие всего дома может не требоваться. Это вопрос тонкой юридической экспертизы.

Наша последовательность была такой:

1. Проверили действующий ВРИ помещения и здания в целом через публичную кадастровую карту и градостроительный план.
2. Заказали выписку из реестра лицензий Роспотребнадзора, чтобы узнать, работал ли здесь ранее общепит (это упрощает получение СЭЗ).
3. До подписания договора купли-продажи мы заключили с продацом предварительный договор с условием, что основная сделка состоится только после получения нами положительного вердикта от юриста по всем согласованиям. Это страховка.

Финансовая модель объекта: считать надо не квадраты, а будущий cash flow

Стоимость квадратного метра в нежилом помещении — вторичный показатель. Первичный — это соотношение цены покупки к потенциальной доходности. Мы считали не просто «арендная ставка минус кредит».

Мы построили для Артема упрощенную модель, которая показала точку безубыточности:

Когда цифры выведены в такую таблицу, решение перестает быть эмоциональным. Видно, что даже при консервативном сценарии (40 гостей в день) бизнес выходит в ноль. А реальный поток в выбранной локации мы оценивали минимум в 80-100 человек. Это давало запас прочности.

Экспертное резюме: ваш алгоритм действий

Исходя из этого кейса и двадцати лет опыта, сформулирую ключевые, нетривиальные выводы:

1. Инвестируйте в экспертизу до покупки. Затраты на юриста и инженера-технолога (5-10 тыс. руб. за выезд) — это ничто по сравнению с рисками купить «кота в мешке». Это самая выгодная страховка.
2. Ищите не идеальное помещение, а правильное. Правильное — это то, где решены основные технические ограничения (мощность, вентиляция) и есть ясность с юридическим статусом для общепита. Ремонт вы сделаете любой.
3. Считайте стоимость владения, а не стоимость покупки. Вложите в модель затраты на переоформление, ремонт под нормы Роспотребнадзора, повышение мощности и вентиляцию. Часто дешевое помещение становится золотым после всех доделок.
4. Не спешите. Отложите сделку, если есть хотя бы один нерешенный технический или юридический вопрос. Рынок недвижимости Екатеринбург предлагает достаточно вариантов. Лучше потратить месяц на поиск, чем годы на суды и переделки.

Покупка первого этажа под кофейню — это не сделка с недвижимостью в чистом виде. Это первый и самый капиталоемкий шаг в создании бизнеса. Подходить к нему нужно с инструментарием инвестора, дотошностью инженера и осторожностью юриста.

Готовы проанализировать вашу ситуацию с помещением под бизнес?

Если вы рассматриваете конкретный объект или только ищете варианты, я готов провести для вас предварительный аудит по методологии, описанной выше. Мы за 1-2 встречи определим ключевые риски и потенциал, составим чек-лист ваших действий. Это не продажа, а консультация, которая либо спасет ваш бюджет, либо даст зеленый свет для уверенных переговоров. Для этого свяжитесь со мной через форму на сайте, чтобы договориться о времени для детального разговора.