Кейс: Как мы помогли клиенту разделить одну большую квартиру на две студии с отдельными входами и продать их

Кейс: Как превратить проблемную «громадину» в два ликвидных лота. Реальный опыт из Екатеринбурга

Представьте ситуацию: вы становитесь владельцем большой квартиры, скажем, в 100 квадратных метров, в хорошем районе Екатеринбурга. Казалось бы, удача. Но на рынке она висит месяцами. Запросы от покупателей вялые, а те, что есть, сбивают цену на 20-30%. Знакомая картина? На моей практике это классическая история для объектов с нестандартной, «избыточной» для массового покупателя планировкой. Люди ищут либо стандартные 1-2-3 комнаты, либо современные студии. А ваша квартира — ни то, ни другое.

Где кроется основная ошибка собственников?

Ключевая ошибка, которую я наблюдаю постоянно, — упорство. Упорство в попытке продать не то, что нужно рынку, а то, что есть у вас. Вы смотрите на метраж и район и надеетесь на чудо. Рынок же видит неудобную планировку, избыточную стоимость для одной семьи и, как следствие, низкую ликвидность. Финансовая проблема здесь очевидна: деньги «заморожены» в активе, который не продается, пока вы ежемесячно платите за коммунальные услуги, налоги и, возможно, по ипотеке.

Именно с такой задачей ко мне обратился клиент. В наследство ему досталась просторная двухуровневая квартира в центре Екатеринбурга, в доме старого фонда с высокими потолками. Площадь — 110 кв.м. Планировка была хаотичной: огромная гостиная, несколько разрозненных комнат и два санузла в разных концах. Объект был на рынке почти год. Мы не стали снижать цену до неприличных значений, а посмотрели на проблему с другого ракурса: разделение квартиры на две студии.

Юридическая и техническая проверка: без этого — ни шагу

Первый и главный шаг — не поиск строителей, а глубокая экспертиза. Малейшая ошибка здесь приведет к признанию переустройства незаконным, а новообразованные объекты — несуществующими. Мы действовали по четкому алгоритму.

Шаг 1. Анализ исходных документов и конструкции здания

Мы изучили поэтажный план и технический паспорт БТИ. Ключевой вопрос: несущие ли стены мы планируем затрагивать? В нашем случае, к счастью, планировка позволяла выделить два изолированных блока, разделенных перегородками. Важный нюанс: мы сразу проверили состояние общедомовых инженерных систем (стояки водоснабжения, канализации, отопления). Задача была — минимизировать вмешательство в них.

Шаг 2. Получение технического заключения о возможности переустройства

Это не формальность, а работа профильных инженеров. Они оценили нагрузку на перекрытия, состояние электросетей и главное — возможность организации двух отдельных входов. В нашем случае один вход уже был, а для второго потребовалось обустройство проема в несущей стене на общем балконе-лоджии, что потребовало отдельного сложного согласования. Без профессионального расчета и проекта здесь делать нечего.

Шаг 3. Разработка проекта и его согласование

Мы заказали полноценный проект перепланировки, где было четко указано:

• Зонирование двух новых изолированных помещений.
• Точки врезки в инженерные системы (для второй студии потребовался отдельный учет).
• Конструктивное решение по новому входу.
• Планируемые материалы (звукоизоляция перегородок стала одним из ключевых пунктов).

С этим пакетом документов мы прошли согласование в жилищной инспекции и БТИ. Процесс занял около 3 месяцев — это реалистичный срок для такой работы в Екатеринбурге.

Финансовый расчет: во сколько обошлось преобразование

Клиент, прежде чем дать добро, хотел понимать точную экономику. Мы составили детальную смету, куда вошли:

Итоговая сумма инвестиций была значительной. Однако ключевым стал прогноз конечной стоимости. Рыночная цена исходной «громадины» была, условно, 10 млн рублей. После разделения и качественного ремонта стоимость двух студий на выходе мы оценили в 13-13,5 млн рублей совокупно. Чистая прибыль после вычета всех затрат и времени составила около 1,8 млн рублей. Но главное не это. Главное — ликвидность.

Продажа: почему два объекта ушли быстрее и дороже одного

Мы вывели на рынок не одну проблемную квартиру, а два современных продукта, каждый из которых точно попадал в свой сегмент целевой аудитории:

1. Студия №1 (40 кв.м): Ориентирована на молодежь, пару без детей, инвестора для сдачи в аренду. Акцент в презентации делался на современный ремонт, готовность к заселению и локацию.
2. Студия №2 (70 кв.м): Уже просторная студия-лофт с высокими потолками. Целевая аудитория — творческие профессионалы, пары, которые ценят пространство.

Оба лота были зарегистрированы в Росреестре как отдельные объекты, с самостоятельными адресами и счетами за коммунальные услуги. Это критически важный финальный штрих, который снимает все вопросы у покупателей и банков при одобрении ипотеки.

Результат: первую студию продали за 3 недели, вторую — за полтора месяца. Итоговая выручка превысила наш оптимистичный прогноз. Клиент не просто разморозил средства — он значительно их приумножил.

Экспертное резюме: когда стоит рассматривать такой путь

Этот кейс — не призыв делить все подряд. Это точечный инструмент для конкретных ситуаций. Он сработает, если:

• Объект изначально обладает низкой ликвидностью из-за размера, странной планировки или расположения на высоком этаже без лифта.
• Конструкция здания и документация позволяют провести разделение легально, с организацией отдельных входов и без риска для несущих конструкций.
• Вы готовы к сроку от 4 до 8 месяцев (согласование + ремонт + продажа) и имеете финансовый резерв на реализацию.
• Рыночная стоимость двух новых единиц значительно (минимум на 25-30%) превышает цену исходного объекта с учетом всех затрат.

Самая нетривиальная мысль, которую я хочу донести: часто наибольшую ценность представляет не сам объект недвижимости, а право на его изменение, закрепленное в законодательстве. Умение увидеть эту скрытую опцию и профессионально ее реализовать — и есть ключевая разница между простой сделкой купли-продажи и консалтингом в сфере недвижимости.

Хотите проанализировать потенциал вашего объекта в Екатеринбурге?

Если у вас есть квартира или другая недвижимость, которая «не идет», не торопитесь отдавать ее за бесценок. Первый шаг к решению — беспристрастный аудит. Пришлите мне основные параметры объекта (район, площадь, этаж, планировку, фото) и я в предварительном порядке оценю, есть ли у него скрытый потенциал для увеличения ликвидности и стоимости через подобные решения. Работаем только с фактами, цифрами и реальными рыночными механизмами.