Квартира с «вечными жильцами»: кого не покажет ЕГРН и как защитить покупателя

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой — это не только анализ текущих собственников и цепочки переходов права. Это прежде всего выявление лиц, которые сохраняют право бессрочного или временного пользования жильем даже после смены владель. Если такую проверку не провести, вместе с квартирой покупатель может получить «вечных жильцов», а иногда и временных соседей по договору аренды. При этом далеко не всегда такие обременения видны в выписке из Единого государственногоестра недвижимости (ЕГРН), предупредили в Федеральной нотариальнойлате (ФНП).

Вот кто по закону имеет право пожизненного проживания в квартире независимо от перехода права собственности.

• Отказавшиеся от приватизации. Если квартира была приватизирована, то члены семьи, имевшие право на приватизацию, но отказавшиеся от нее в пользу других, сохраняют бессрочное право пользования жильем. Они также могут прописать в нем своих несовершеннолетних детей.
• Жильцы кооперативной квартиры. Все, кто на момент полной выплаты паевого взноса проживал в квартире и был внесен в ордер на жилье, сохраняют право проживания.
• Получатель пожизненной ренты. Если квартира передана по договору пожизненной ренты, рентополучатель имеет право не только проживать в ней, но и блокировать дальнейшую перепродажу: без его согласия сделку провести нельзя.
• Одаряемый с условием. Если квартира подарена с правом пожизненного проживания, пользоваться ею тот, за кем это право оставлено.
• Насственные случаи. Если квартира получена по завещанию, в котором указано, что после смертиодателя жильем может пользоваться кто-то еще помимо наследников, этот человек сохраняет право проживания.

роме того, право проживания сохраняется у, которые временно отсутствуют по уважительным причинам: находятся в местах лишения свободы, на принудительных работах, в длительной командировке, учатся в другой стране или проходят военную службу. Они вправе вернуться жить в квартиру, из которой выбыли по этим причинам. По суду свои права на проживание может восстановить и человек, который был признан пропавшим без вести, но нашелся.

Что видно в ЕГН, а что нетh3>

Из всех перечисленных случаев в выписке изГРН в обязательном порядке отражаются только договор пожизненной р. С сентября 5 года действует закон, позволяющий внести в ЕГРН сведения о жильцах приватизированных и кооперативных квартир, имеющих право проживания. Однако это возможность, а не обязанность: данные появляются не автоматически, а по заявлению владельца жилья и членов его семьи, в том числе бывших, или по решению суда. Поэтому ориентироваться только на выписку из ЕГРН нельзя.

Как проверить наличие лиц с правом проживания

Чтобы снять риски полностью или хотя бы минимизировать их, недостаточно изучить выпи из ЕГРН и адресную справку о зарегистрированных на текущую дату. Нотариусы рекомендуют совокупный анализ нескольких документов:

• договор приватизации и приватизационное досье;
• документы на кооперативную квартиру;
• договор дарения, особенно если он оформлялся до введения обязательного нотариального участия;
• копия лицевого счета или домовой книги;
• архивная выписка о ранее прописанных в квартире, чтобы сопоставить данные с участниками приватизации или проживавшими в кооптивном жилье;
• завещание и другие документы.

Помимо анализа этих документов, нотариусы настоятельно советуют включить в договор купли-продажи заверения продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования жильем после продажи. Если заверения окажутся недостоверными, продавец обязан будет возместить покупателю убытки или заплатить неустойку. Кроме того, пострадавшая сторона может требовать отмены договора.

Временные жильцы: арендаторы

Помимо «вечных» жильцов, в проданной квартире могут оказаться и временные соседи — те, кто ранее арендовал нежимость. Переход права собственности не прекращает автоматически действие договора найма или аренды. Если жилье было арендовано менее чем на год, собственник не обязан регистрировать договор Росреестре, поэтому сведения об арендаторе не появятся в ЕГРН. Покупателю придется убедиться вствии такого договора иным способом. Если арендатор все же окажется, новому собственнику нужно будет либо дожда окончания срока договора найма, либо самостоятельно договариваться с арендатором, который до этого момента останется временным жильцом.

Ранее нотариусы также рассказывали о неочевидных возможностях завещания: в нем можно указать основных и запасныхников, а также обязать наследников выполнить определенные действия, напримерботиться о домашнем животном, оставшемся в наследуемой квартире.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.