Новости > Верховный суд обязал муниципалитеты активно сносить самострои: что изменится для владельцев и инвесторов
В начале июля 2026 года Верховный суд Российской Федерации утвердил тематический обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве. Этот документ, ставший уже не первым масштабным разъяснением высшей инстанции за последние годы, детализирует, какие постройки будут снесены в обязательном порядке, какие получат шанс на легализацию, а главное — возлагает на местные власти прямую обязанность выявлять и добиваться демонтажа незаконных объектов. Вместе с ведущими юристами разбираем, как решение ВС отразится на рядовых гражданах, предпринимателях и профессиональных застройщиках.
Статья 222 Гражданского кодекса определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённое на земельном участке, не отведённом для этих целей, либо без необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Такие объекты в одних случаях можно легализовать, приведя в соответствие с требованиями законодательства, в других — они подлежат только сносу.
Наиболее жёсткую позицию ВС занял в отношении объектов, возведённых на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населённых пунктов. Такие постройки всегда признаются самовольными и подлежат безусловному демонтажу. Как пояснила руководитель аналитической службы юрфирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова, в зоне риска оказываются любые новостройки за границами населённых пунктов, утверждёнными градостроительными планами.
К этой же категории отнесены таунхаусы, возведённые на землях для садоводства. Верховный суд подчеркнул: блокированная застройка на таких участках невозможна без специального разрешения, упрощённый порядок, действующий для индивидуальных жилых и садовых домов, на них не распространяется.
ВС дал сигнал к сносу и тех сооружений, которые возводились под видом пристроек существующим зданиям, а фактически являются самостоятельными объектами без разрешительной документации. Управляющий партнёр Consul Group Сергей Пивоварчик приводит пример: производственная база или складской комплекс на муниципальной земле десятилетиями работают без претензий, а рядом появляются новые ангары, навесы, пристройки. Прежде администрации часто закрывали на это глаза. Теперь прокурор может потребовать от муниципалитета принять меры, и чиновникам придётся инициировать судебный спор.
Особо отмечено, что смена собственника не отменяет ранее вынесенный судебный акт о сносе. Попытка обнулить решение через продажу объекта расценивается Верховным судом как злоупотребление правом. Новый владелец не сможет легализовать такую недвижимость, заказав свежую экспертизу безопасности.
Обзор закрепляет ещё один важный нюанс: сносу могут подлежать постройки, которые формально не являются самостроем. Речь идёт об объектах в охранных зонах магистральных трубопроводов. Если добросовестный собственник не знал об ограничениях,дание не признают самовольным, но его всё равно демонтируют. Принципиальное изменение: теперь такой снос допускается только после выплаты владельцу компенсации, включающей рыночную стоимость объекта и расходы на демонтаж. Раньше, как отмечают в «Инфралекс», бюджетных средств на эти цели практически не выделялось.
По сложившейся практике требования о сносе объектов, угрожающих жизни и здоровью людей, можно предъявлять бессрочно. То же касается ситуаций, когда освободить земельный участок от построек требует его собственник, если объекты были возведены третьими лицами без разрешения. Во всех остальных случаях действует трёхлетний срок исковой давности, который начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать ошении своего права. Как указывает Ольга Плешанова, точкой отсчёта часто становится дата прокурской проверки.
Главное процессуальное новшество нового обзора — закрепление презумпции опасности. Строительство без разрешения создаёт предположение, что постройка потенциально угрожает людям, и опровергать это должен сам собственник, а не орган, требующий сноса. Это серьёзно упрощает муниципалитетам и прокуратуре доказывание в судах.
История регулирования самостроев в России насчитывает более трёх десятилетий. Первая редакция статьи 222 ГК РФ появилась 32 года назад. Долгое время судебная практика склонялась к сохранению построек. В 2006 году была введена дачная амнистия, а снос применялся как крайняя мера — в основном к объектам, угрожавшим жизни и здоровью.
В 2015 году вектор резко изменился: в статью 222 внесли поправки, разрешившие внесудебный снос по решению административных органов. Апофеозом стала московская «ночь длинных ковшей» в феврале 2016 года, когда массово демонтировали ларьки. Впрочем, основными пострадавшими оказались владельцы частных домов и дач, оказавшихся в зонах отчуждения трубопроводов, о которых они зачастую не знали.
В 2018 году законодатель попытался найти баланс: зоны с ограничениями стали вносить в ЕГРН, а добросовестных владельцев освободили от ответственности. Теперь новый обзор ВС, по словам опрошенных экспертов, либо закрепляет это равновесие, либо знаменует очередной разворот к ужесточению — мнения разделились.
Верховный суд впервые прямо разъяснил статус так называемых «вынужденных построек». Например, подпорные стены, которые собственник возвёл для спасения основного здания при оползнях, пока органы власти бездействовали, не должны автоматически считаться классическим самостроем. Суд обязан оценить реальные причины строительства и наличие угрозы имуществу.
Большое значение имеет позиция по объектам, находившимся в правовом вакууме: когда суд отказывал в иске о сносе, но и застройщик не мог оформить право собственности из-за отсутствия разрешения на строительство. Теперь ВС указал, что отказ в сносе при отсутствии явной недобросовестности открывает путь к признанию права собственности. Это решение принято по делу о многоквартирном дом, построенном без разрешения, что ранее практически гарантировало снос.
Также могут быть легализованы долгострои и объекты, где обращение за вводом в эксплуацию произошло после окончания договора аренды земли. Сами по себе эти обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Как подчёркивает Сергей Пивоварчик, препятствием для легализации может быть только намеренное недобросовестное поведение, повлёкшее вред третьим лицам или публичным интересам.
Верховный суд поставил заслон популярной практике, когда на участке под ИЖС по упрощённой процедуре возводили дом, а затем через суд на основании статьи 222 меняли его назначение на гостиницу или апартаменты. Теперь такие иски будут отклоняться: статья 222 не предназначена для смены статуса помещения. Сносить объект не станут, но и коммерчески легализовать через суд его больше не удастся.
В юридическом сообществе обзор трактуют по-разному. В Consul Group считают, что ВС продолжает линию «снос — крайняя мера», в очередной раз поправляя нижестоящие суды, которые сносят постройки только за отсутствие разрешения, игнорируя экспертизы о безопасности. В «Инфралекс», напротив, видят в документе признаки ужесточения, особенно в части построек на землях с недопустимым видом использования. Ольга Плешанова полагает, что практика движется в сторону ограничения возможностей легализовать самострой.
Ключевое же нововведение, с которым согласны все, — это фиксация обязанности муниципалитетов. Выявление самовольных построек и освобождение публичных земель — не право, а прямая функция местной администрации. Оспорить бездействие чиновников сможет прокурор, что резко повышает риски для владельцев спорных объектов. Единственное ограничение — муниципалитет не вправе снести без суда постройку, являющуюся частью многоквартирного дома. Для покупателей коммерческой недвижимости, резюмируют в Consul Group, обязательной частью любой сделки теперь становится проверка всей судебной истории объекта: вместе со зданием можно приобрести и обязанность его снести.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Снижение ставок увеличило доступность загородной ипотеки: средний платёж упал до 43,4 тыс. руб., а спрос сместился в пользу домов площадью более 100 кв. м. Разбираем новые тренды рынка.
Девелопер ГК ССК запустил в Москве офис продаж курортной недвижимости, объединив проекты в Анапе, Новороссийске, Железноводске и Калининградской области. Прямые сделки без посредников для столичных инвесторов.
Госдума продлила упрощённую регистрацию гаражей и участков до сентября 2031 года. В законе появилось понятие «гараж для собственных нужд». Оформлено уже более 746 тыс. объектов.
В первом полугодии 2026 года тройку лидеров по вводу недвижимости в Москве возглавил Новомосковский округ. За ним следуют ЮВАО и ЮАО. Что строят и какие прогнозы — в обзоре.
В первом полугодии 2026-го программа реновации набрала рекордный темп. ЮВАО стал флагманом переселения, а финансовая выгода каждой семьи, по оценкам экспертов, превышает 4,5 млн руб.
За январь–июнь 2026 года в Троицком и Новомосковском округах заключено 9,1 тыс. ДДУ — 23,4% от всех продаж в Москве. Второе место у ЗАО с 12,5%. Лидерство ТиНАО сохра на фоне общего падения спроса на треть.
Строительство новой бессветофорной магистрали между Московским скоростным диаметром и ул. Академика Королева завершится в 2026 году. Проект синхронизирован с ВСМ Москва — Санкт-Петербург и развитием ТПУ «Петровско-Разумовская».
Посаженное без оглядки на нормы дерево способно обернуться судебной тяжбой и падением цены участка. Рассказываем, где сажать высокорослые ели, плодовые яблони и кустарники, чтобы не нарушить права соседей и сохранитьквидность актива.
Аналитики bnMAP.pro зафиксировали резкий рост средней этажности жилых комплексов в ряде районов. Лидером стало Коптево с приростом 54,2% за.
По данным на середину 2026 года, в столицеводится 415 объектов совокупной площадью 26,4 млн кв. м. Эксперты оценивают устойчивость рынка, несмотря на общероссийское сокращение предложения.
В январе–июне 2026 года в Москве оформлено 16,4 тыс. итечных ДДУ — на 30% меньше, чем год назад. Доля кредитных сделок сохранилась на уровне 42,2%. Разбираемся в причинах падения.
Реутов возглавил рейтинг роста цен на новостройки среди городов-спутников Москвы: +30,5% за год, до 336,7 тыс. руб./кв. м. Причина — исчезновение проекта комфорт-класса. Мытищи и Котельники на втором и третьем месте.
Экспертный взгляд: рынок перед новой волной сносов
Свежий обзор Верховного суда нельзя воспринимать как рядовое разъяснение — это полноценный сигнал к перезагрузке контроля за землепользованием. Ключевой сдвиг, на который, консультируясь с финансистами, я считаю необходимым обратить внимание, — перевод выявления самостроев из «спящего» права муниципалитетов в их прямую обязанность, поднадзорную прокуратуре. На практике это означает, что в ближайшие два-три года по всей стране начнётся волна прокурорских проверок и судебных исков, которой ранее удавалось избегать благодаря пассивности местных чиновников.
С точки зрения рынка мы прогнозируем несколько разнонаправленных трендов. Во-первых, сегмент коммерческой недвижимости, базирующейся на землях с неподтверждённым или порочным изменением категории, столкнётся с резкой коррекцией стоимости. Объекты, где есть хотя бы малейший риск признания постройки самовольной, станут токсичными активами со снижением капитализации на 30–50%. Инвесторы начнут массово пересматривать портфели, что вызовет отток капитала из подобных проектов. Во-вторых, банки ужесточат андеррайтинг: наличие «серой» истории земельного участка или отсутствие полного пакета разрешительной документации может стать основанием для отказа в кредитовании под залог такого объекта.
Для классических застройщиков многоквартирных домов новелла, открывающая путь к узакониванию при отказе в сносе — при явной добросовестности — частично снижает юридические риски долгостроев, но не даёт индульгенции. Легализация будет возможна только при полном отсутствии злоупотреблений и причинения вреда третьим лицам, что потребует серьёзных затрат на сбор доказательств и экспертизы. В сегменте индивидуального жилья упрощённый порядок сохраняется, однако владельцам участков нужно чётко разделять садовый дом и таунхаус: попытка построить блокированную застройку под видом садовой приведёт к гарантированному сносу без права легализации.
Особое внимание необходимо уделить объектам в зонах с особыми условиями использования, в первую очередь в охранных зонах трубопроводов. Обязательство государства компенсировать рыночную стоимость и расходы на демонтаж — безусловно позитивный шаг для защиты добросовестных граждан. Но, как показывает анализ бюджетной обеспеченности муниципалитетов, механизм выплаты компенсаций остаётся непрозрачным, и на местах средств по-прежнему нет. Это может затягивать исполнение судебных решений и создавать «замороженную» недвижимость, которую нельзя ни продать, ни использовать, ни снести за счёт бюджета.
Моя главная рекомендация клиентам — до заключения любых сделок с землёй и коммерческой недвижимостью провести полноценный юридический due diligence с обязательным изучением судебной истории объекта, анализом правового режима земли по актуальным выпискам ЕГРН и градостроительным планам. Затраты на предварительную проверку будут на порядки ниже издержек от покупки здания «со спящим» решением о сносе. Рынок вступает в фазу обеления, и способность быстро адаптироваться к новым правилам станет конкурентным преимуществом.