Верховный суд обязал муниципалитеты активно сносить самострои: что изменится для владельцев и инвесторов

В начале июля 2026 года Верховный суд Российской Федерации утвердил тематический обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве. Этот документ, ставший уже не первым масштабным разъяснением высшей инстанции за последние годы, детализирует, какие постройки будут снесены в обязательном порядке, какие получат шанс на легализацию, а главное — возлагает на местные власти прямую обязанность выявлять и добиваться демонтажа незаконных объектов. Вместе с ведущими юристами разбираем, как решение ВС отразится на рядовых гражданах, предпринимателях и профессиональных застройщиках.

Что такое самострой по закону

Статья 222 Гражданского кодекса определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённое на земельном участке, не отведённом для этих целей, либо без необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Такие объекты в одних случаях можно легализовать, приведя в соответствие с требованиями законодательства, в других — они подлежат только сносу.

Какие объекты подлежат однозначному сносу

Постройки на незаконно переведённых землях

Наиболее жёсткую позицию ВС занял в отношении объектов, возведённых на землях сельскохозяйственного назначения, которые были незаконно переведены в земли населённых пунктов. Такие постройки всегда признаются самовольными и подлежат безусловному демонтажу. Как пояснила руководитель аналитической службы юрфирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова, в зоне риска оказываются любые новостройки за границами населённых пунктов, утверждёнными градостроительными планами.

К этой же категории отнесены таунхаусы, возведённые на землях для садоводства. Верховный суд подчеркнул: блокированная застройка на таких участках невозможна без специального разрешения, упрощённый порядок, действующий для индивидуальных жилых и садовых домов, на них не распространяется.

Пристройки, ставшие самостоятельными объектами

ВС дал сигнал к сносу и тех сооружений, которые возводились под видом пристроек существующим зданиям, а фактически являются самостоятельными объектами без разрешительной документации. Управляющий партнёр Consul Group Сергей Пивоварчик приводит пример: производственная база или складской комплекс на муниципальной земле десятилетиями работают без претензий, а рядом появляются новые ангары, навесы, пристройки. Прежде администрации часто закрывали на это глаза. Теперь прокурор может потребовать от муниципалитета принять меры, и чиновникам придётся инициировать судебный спор.

Объекты с уже вынесенным решением о сносе

Особо отмечено, что смена собственника не отменяет ранее вынесенный судебный акт о сносе. Попытка обнулить решение через продажу объекта расценивается Верховным судом как злоупотребление правом. Новый владелец не сможет легализовать такую недвижимость, заказав свежую экспертизу безопасности.

Снос в охранных зонах: можно потерять даже законное строение

Обзор закрепляет ещё один важный нюанс: сносу могут подлежать постройки, которые формально не являются самостроем. Речь идёт об объектах в охранных зонах магистральных трубопроводов. Если добросовестный собственник не знал об ограничениях,дание не признают самовольным, но его всё равно демонтируют. Принципиальное изменение: теперь такой снос допускается только после выплаты владельцу компенсации, включающей рыночную стоимость объекта и расходы на демонтаж. Раньше, как отмечают в «Инфралекс», бюджетных средств на эти цели практически не выделялось.

Сроки давности и бремя доказывания

По сложившейся практике требования о сносе объектов, угрожающих жизни и здоровью людей, можно предъявлять бессрочно. То же касается ситуаций, когда освободить земельный участок от построек требует его собственник, если объекты были возведены третьими лицами без разрешения. Во всех остальных случаях действует трёхлетний срок исковой давности, который начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать ошении своего права. Как указывает Ольга Плешанова, точкой отсчёта часто становится дата прокурской проверки.

Главное процессуальное новшество нового обзора — закрепление презумпции опасности. Строительство без разрешения создаёт предположение, что постройка потенциально угрожает людям, и опровергать это должен сам собственник, а не орган, требующий сноса. Это серьёзно упрощает муниципалитетам и прокуратуре доказывание в судах.

Как менялось регулирование: от «ночи длинных ковшей» до баланса

История регулирования самостроев в России насчитывает более трёх десятилетий. Первая редакция статьи 222 ГК РФ появилась 32 года назад. Долгое время судебная практика склонялась к сохранению построек. В 2006 году была введена дачная амнистия, а снос применялся как крайняя мера — в основном к объектам, угрожавшим жизни и здоровью.

В 2015 году вектор резко изменился: в статью 222 внесли поправки, разрешившие внесудебный снос по решению административных органов. Апофеозом стала московская «ночь длинных ковшей» в феврале 2016 года, когда массово демонтировали ларьки. Впрочем, основными пострадавшими оказались владельцы частных домов и дач, оказавшихся в зонах отчуждения трубопроводов, о которых они зачастую не знали.

В 2018 году законодатель попытался найти баланс: зоны с ограничениями стали вносить в ЕГРН, а добросовестных владельцев освободили от ответственности. Теперь новый обзор ВС, по словам опрошенных экспертов, либо закрепляет это равновесие, либо знаменует очередной разворот к ужесточению — мнения разделились.

Какие объекты не снесут, а узаконят

Верховный суд впервые прямо разъяснил статус так называемых «вынужденных построек». Например, подпорные стены, которые собственник возвёл для спасения основного здания при оползнях, пока органы власти бездействовали, не должны автоматически считаться классическим самостроем. Суд обязан оценить реальные причины строительства и наличие угрозы имуществу.

Большое значение имеет позиция по объектам, находившимся в правовом вакууме: когда суд отказывал в иске о сносе, но и застройщик не мог оформить право собственности из-за отсутствия разрешения на строительство. Теперь ВС указал, что отказ в сносе при отсутствии явной недобросовестности открывает путь к признанию права собственности. Это решение принято по делу о многоквартирном дом, построенном без разрешения, что ранее практически гарантировало снос.

Также могут быть легализованы долгострои и объекты, где обращение за вводом в эксплуацию произошло после окончания договора аренды земли. Сами по себе эти обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестности. Как подчёркивает Сергей Пивоварчик, препятствием для легализации может быть только намеренное недобросовестное поведение, повлёкшее вред третьим лицам или публичным интересам.

Не снесут, но и не переведут в коммерческую недвижимость

Верховный суд поставил заслон популярной практике, когда на участке под ИЖС по упрощённой процедуре возводили дом, а затем через суд на основании статьи 222 меняли его назначение на гостиницу или апартаменты. Теперь такие иски будут отклоняться: статья 222 не предназначена для смены статуса помещения. Сносить объект не станут, но и коммерчески легализовать через суд его больше не удастся.

Отношение экспертов: стабилизация или ужесточение?

В юридическом сообществе обзор трактуют по-разному. В Consul Group считают, что ВС продолжает линию «снос — крайняя мера», в очередной раз поправляя нижестоящие суды, которые сносят постройки только за отсутствие разрешения, игнорируя экспертизы о безопасности. В «Инфралекс», напротив, видят в документе признаки ужесточения, особенно в части построек на землях с недопустимым видом использования. Ольга Плешанова полагает, что практика движется в сторону ограничения возможностей легализовать самострой.

Ключевое же нововведение, с которым согласны все, — это фиксация обязанности муниципалитетов. Выявление самовольных построек и освобождение публичных земель — не право, а прямая функция местной администрации. Оспорить бездействие чиновников сможет прокурор, что резко повышает риски для владельцев спорных объектов. Единственное ограничение — муниципалитет не вправе снести без суда постройку, являющуюся частью многоквартирного дома. Для покупателей коммерческой недвижимости, резюмируют в Consul Group, обязательной частью любой сделки теперь становится проверка всей судебной истории объекта: вместе со зданием можно приобрести и обязанность его снести.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.