Вторичный рынок Москвы: дефицит ликвидного предложения разгоняет цены

Аналитики рынка недвижимости подвели итоги третьего квартала 2026 года вторичном рынке Москвы. Главные тенденции — устойчивый рост спроса, ускоряющееся удорожание готового жилья и острая нехватка качественных объектов в экспозиции. Покупатели всё чаще уходят с первичного рынка, где цены остаются заградительными, а льготная ипотека сокращается. В результате вторичка, особенно недавно сданные новостройки, становится глав бенефициаром перетока спроса.

Спрос продолжает перетекать на вчку

По данным Росреестра, в июле 2026 года в Москве было застрировано12,5 тыс. сделок купли-продажи готового жилья — это второй результат с начала года после апрельского пика в 13,5 тыс. сделок. Активность сохранялась даже в сентябре, когда Банк России в очередной раз сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Опрошенные редакцией эксперты отмечают, что высокие ставки по ипотеке не остановили переток покупателей с первичного рынка: разница в цене между новостройками и готовым жильем слишком вели, чтобы её игнорировать.

По оценкам компании «Этажи», спрос на вторичное жилье в Москве в июле вырос на 10% по сравнению с аналогичным месяцем 2025 года. В августе, несмотря на традиционное сезонное замедление, показатель превысил прошлогодний уровень на 3%. В сентябре, когда весь рынок замер в ожидании ужесточения условий семейной ипотеки, покупательская активность всё равно оказалась на 5% выше, чем годом ранее. Ведущий эксперт компании «Этажи» Иван Золотарев подчеркивает: спрос мог бы быть еще выше, но он упирается в ограниченное предложение — ликвидных объектов на рынке крайне мало.

Ключевыми драйверами роста стали июльское снижение ключевой ставки, накопленный отлож спрос и продолжающийся переток покупателей из новостроек. Руководитель аналитического центра «дикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко поясняет: «Цены нави рынке перегреты, массовой льготной ипотеки давно нет, и в результате вторичка, которая дешевле, выглядит разумной альтернативой и притягивает спрос». По словам, заметную часть экспозиции составляют недавно сданные новостройки, которые сегодня нередко стоят дешевле строящихся домов, а по качеству и локации ничем им не уступают.

С 1 октября 2026 года вступили в силу новые ограничения по семейной ипотеке. Руководитель департамента аналитики и консалга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева прогнозирует, что это еще больше подтолкнет спрос на готовое жилье: до конца года активность покупателей может прирастать на 4–5% ежемесячно В то же время директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что спрос сдерживают текущий уровень ипотечных ставок, высокие цены и ограниченный выбор объектов. Ликвидные квартиры по-прежнему уходят из экспозиции, а переоцененные лоты остаются невостребованными.

Цены будут расти

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы по итогам III кварла 2026 года достигла 305 тыс. руб., свидетельствуют данные IRN.RU. Это на 1,8% больше, чем во II квартале, на 6,7% выше показателя IV квартала 2025 года и на 8,8% превышает уровень III квартала прошлого года. Максимальный месячный прирост за год был зафиксирован апреле и составил 1,1%.

Главной причи удорожания эксперты называют острую нехваткуквидного предложения. По оценке Ивана Золотарева, востребованные квартиры с хорошим ремонтом и удобной локацией по адекватной цене составляют лишь 10–15% от всего объема экспозиции. Собственники неликвидных объектов, в свою очередь, также повышают цены, ожидая дальнейшего роста активности.

динамику стоимости влияет и увеличение доли свежей вторички — квартир в недавно сданных новостройках, включая дома по программе реновации. Как поясняет Юлия Дымова, более низкие цены по сравнению с первичным рынком дают потенциал для дальнейшего роста. Руководитель офисов «тино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзен прогнозирует до конца года увеличение средних цен в пределах 5–7%. Елена Чегодаева соглашается, ожидая роста средней цены «квадрата» на 3–4% оставшиеся месяцы, поскольку на рынок будет выходить всё больше дорогой свежей вторички.

Ликвидных квартир по-прежнему не хватает

По итогам III квартала 2026 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 23,2 тыс. квартир, подсчитали в «НД Супермаркет Недвижимости». Это на 38,2% меньше, чем в аналогичном периоде прош года, и на 12,7% ниже показателя II квартала текущего года. Покупатели сталкиваются с острым дефицитом: найти качественный и доступный по цене вариант крайне сложно. Ликвид и недорогие лоты уходят с рынка практически мгновенно, а в экспозиции месяцами ви либо переоцененные квартиры, либо объекты, требующие серьезных вложений в ремонт.

Олег Репченко не ожидает серьезного роста ликвидного предложения в ближайшее время. Е Чегодаева также скептична: недостаток качественных объектов — это еще один фактор дальнейшего роста цен. Неудивительно, что средний срок продажи квартиры на вторичном рынке Москвы сократился в полтора раза и составляет сейчас 30–35 дней, добавляет Иван Золотарев.

Экспты объясняют такую ситуацию структурными особенностями рынка. Значительная часть сделок на вторичке —тернативные, когда продажа одной квартиры обусловлена покупкой другой. Кроме того, многие инвестиционные квартирыдаются в аренду или используются как инструмент сохранения капитала, поэтому собственники не торопятся выставлять их на продажу. Юлия Дымова полагает, что объем предложения начнет восстанавливаться только после снижения ипотечных ставок.

«Главный плюс вторичного рынка в том, что покупатель сразудит конечный продукт. С новостройками никогда гарантии: сроки могут сдвинуть, а качество строительства остается вопросом. Здесь же можно сразу оценить, как содержат дом, в нем живет и насколько хорошо работает управляющая компания», подчеркивает Олег Репченко.

Таким образом, третий квартал 2026 года подтвердил: вторичный рынок Москвы переживает фазу активного восстановления, которая сопровождается ростом цен и усугубляющимся дефицитом предложения. До конца года участники рынка ожидают сохранения высокого спроса, прежде всего на качественные объекты, дальнейшего повышения средних цен.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.