Вторичный рынок становится главным бенефициаром новой семейной ипотеки: до 25% семей с детьми могут переориентироваться на готовое жильё

Изменения условий семейной ипотеки, вступившие в силу 1 октября 2026 года, превращают вторичное жильё в главного бенефициарастройки ипотечного рынка. Такое мнение высказывают опрошенные эксперты. Полжительное время семьи с детьми ориентировались на новостройки прежде всего из-за ставки 6% против рыночных 20% и выше. Теперь, когда льготная ставка для семей с одним-двумя детьми в столичных регионах выла до 10–12%, а в остальныхх — до 8–10%, выбор уже не выглядит столь однозначным.

По оценкам ФГ «Финам», на семьи с одним-двумя детьми приходится около 88% всех семей с детьми, поэтому именно поведение будет определять дальнейший переток спроса. Рыночная ипотека, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на середину октября 2026 года составляет около 18,7%. Разрыв с семейной ипотекой сократился, но всё ещё значителен. Однако в отличие от прежней ситуации, когда ставка 6% была фактически безальтернативным аргументом в пользу новостройки, теперь повышенная ставка по льготной программе может быть компенсирована более низкой ценой готового жилья.

Специалисты федерального агентства недвижимости «Этажи» рассчитали: при сроке кредита 15 лет, чтобы ежемесячный платёж по рыночной ипоте за вторичку сравнялся с платежом по семейной ипотеке за новостройку, вторичная квартира должна быть дешевле первичной на 22% при ставке 12%, на 28% при став 10% и на 34% при ставке 8%. Если разрыв в ценах больше, покупатель вторички получает более низкий платёж, при этом не ограничивая себя в приобретаемой квартиры.Данные о ценовом разрыве показывают, что такой запас на рынке существует. По Росстата, в 2026 году вторичное жильё внем дешевле новостроек на 52%, тогда как в конце 2019 года разрыв составлял лишь 9%. Банк России считает более корректным сравнивать новостройки с готовым жильём не старше семи лет и без учётания столичных регионов. По такой методике разрыв составляет 9% без учёта затрат на ремон и 18% с учётом отделки. Даже при более консервативных оценках переориентация на вторичный рынок становится экономически осмысленной.

Профессор Финансового университета Александр Цыганов прогнозирует, что 20–25% семей, ранее ориентировавшихся на семейную ипотеку, могут перейти на вторичный рынок. При этом часть покупателей не готова рассматривать кварти в старом жилом фон, поэтому полного перетока не произойдёт. По мере снижения рыночных ставок доля семей с детьми, предпочитающих готовое жильё, будет нарастать, добавляет эксперт.

Процесс переориентации уже начался. В «Этажах» фиксируют рост спроса на семейную ипотеку со стороны многодетных семей, для которых ставки после изменений ниже. же, для кого условия программы ухудшились, всё чаще рассматривают покупку готовоголья с дисконтом или собственного дома, где ставка сохранена на уровне 6%. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко отмечает, что вторичка стала конкурентоспособной. Прежде всего это касается недавно построенного жилья, которое не уступает нынешним новокам, а во многом даже превосходит их: его можно заселить сразу, видно качество строительства, работу управляющей компании и состав жильцов.

Рост спроса может стимулировать цены на вторичное жильё, особенно в престижных районах и в относительно современных домах 2000-х годов построй. Александр Цыганов указывает, что сначала сократится время экспозиции квартир и повысится их ликвидность, что уже наблюдается на рынке. Однако эксперты не ожидают возврата к ситуации, когда вчное жильё станет дороже новостроек. Жёсткий контроль за долевым строительством и сохраняющиеся льготные ипотечные программы продолжат поддерживать первичный рынок хотя и в изменённой форме. Значительный ценовой разрыв между первичкой и вторичкой сохранится, уверенатор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатеринаурихина.

В городах, где новостроек возводится мало, семейная ипотека по-прежнему распространяется на вторичное жильё. Список таких населённых пунктовчитывает около 900 и регулярно актуализируется. На общероссийский рынок это влияет слабо, поскольку объём подходящего предложения минимален. Но в первые месяцы после изменения программы возможен рост интереса более дорогим объектам, которые ранее были недоступны из-за ограниченных лимитов кредитования Эта возможность останется востребованной, считает аналитик ФГ «Финам» Кристинаудым.

Таким образом, новая конфигурация семейной ипотеки не просто снижает привлекательность новостроек для части семей, а запускает структурный сдвиг спроса. Вторичный рынок получает дополнительных покупателей, прежде всего в сегменте качественного готового жилья. Цены на такие объекты могут расти быстрее, чем в среднем по рынку, а разрыв между первичкой и вторичкой начнёт постепенно сокращаться.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.