Новости > Разрыв в 14 процентных пунктов: Якиманка рванула на 17%, Красносельский — только на 2,7% в обзоре цен на вторичку ЦАО
К началу мая 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Центрального административного округа Москвы зафиксирована на уровне 530,9 тыс. руб. За 12 месяцев показатель увеличился на 5,6%, однако за общей цифрой скрывается сильная дифференциация — разница между лидером и аутсайдером годового роста составила 14,3 процентного пункта. Такие данные приводят аналитики компании «Инком-Недвижимость».
Вторичное жилье подорожало во всех десяти районах ЦАО. Максимальную динамику продемонстрировала Якиманка: средняя цена квадратного метра здесь выросла на 17% и достигла 747,5 тыс. руб. Второе место заняло Замоскворечье с приростом 7,8% (528,3 тыс. руб. за кв. м). Замыкает тройку лидеров Пресненский район, где «квадрат» подорожал на 6,2% — до 563,8 тыс. руб. Далее следуют Тверской район и Хамовники: каждый из них прибавил по 5,1%, а средние цены зафиксированы на отметках 529,2 тыс. руб. и 726,5 тыс. руб. соответственно. В Басманном районе рост составил 5% (438,6 тыс. руб.), а Мещанский, Таганский и Арбат показали более сдержанную динамику — от 3,2% до 3,7%.
Наименьший годовой прирост отмечен в Красносельском районе: плюс 2,7%, что соответствует средней цене 422,2 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, если на Якиманке за год условная квартира площадью 50 кв. м стала дороже на несколько миллионов рублей, то в Красносельском прибавка оказалась куда скромнее.
Лидеры и аутсайдеры: как изменились цены в ЦАО
| Район ЦАО | Средняя цена в апреле 2026 г., тыс. руб. за кв. м | Прирост за год, % |
|---|---|---|
| Якиманка | 747,5 | 17 |
| Замоскворечье | 528,3 | 7,8 |
| Пресненский | 563,8 | 6,2 |
| Тверской | 529,2 | 5,1 |
| Хамовники | 726,5 | 5,1 |
| Басманный | 438,6 | 5 |
| Мещанский | 457 | 3,7 |
| Таганский | 390,3 | 3,5 |
| Арбат | 686,5 | 3,2 |
| Красносельский | 422,2 | 2,7 |
Источник: «Инком-Недвижимость»
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов обращает внимание: основной фактор, определивший такую разнонаправленную динамику, — изменение состава экспозиции. По его словам, ежегодно значительный объем жилья перетекает с первичного рынка на вторичный, и именно квартиры в недавно сданных новостройках меняют медианные показатели районов. «В одних локациях появляется больше дорогого предложения, что тянет среднюю цену вверх, в других структура пополняется объектами эконом- или комфорт-класса, сдерживающими рост», — пояснил эксперт.
На фоне околонулевого роста в части районов ЦАО симптоматично выглядит ситуация в целом по старой Москве. Так, по итогам I квартала 2026 года район Котловка и вовсе стал лидером по темпам снижения: вторичное жилье там подешевело на 13,7%. Этот контраст подтверждает, что рынок столицы перестал быть однородным — разница в динамике цен внутри одного города может достигать 30 п.п. всего за несколько месяцев.
Москва при этом сохранила лидерство по годовому росту цен на вторичное жилье среди городов-миллионников, что говорит о высоком инвестиционном интересе к столичной недвижимости в целом. Однако данные по ЦАО заставляют покупателей и инвесторов всё внимательнее относиться к выбору локации: средний чек в 530,9 тыс. руб. за «квадрат» всё меньше отражает реальную картину по каждому конкретному району.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Продажи новостроек в апреле 2026 г. сократились на 14,9% год к году, до 34,93 тыс. квартир. Средняя цена выросла на 4% до 9,8 млн руб., а выручка застройщиков упала на 11,5%.
В апреле 2026 года рынок вторички Золотого кольца развернулся: больше нет городов со снижением цен. Лидером роста стал Ростов Великий, а самыми дорогими остаются Сергиев Посад и Владимир.
ДОМ.РФ: в Ростовской области лишь 62% новостроек продано к вводу, в Краснодарском крае — 66%. Причина в избытке студий и однушек, не отвечающих запросам семей. Какие риски это несет рынку?
Аналитики «Метриум» зафиксировали сокращение экспозиции первичного жилья в Подмосковье на 14% год к году. Средневзвешенная цена «квадрата» за тот же период выросла на 16%, а спрос после провального I квартала показывает признаки стабилизации.
В апреле 2026 года Санкт-Петербург возглавил рейтинг мегаполисов по росту цен на вторичку: +9,6% за месяц. Москва — на втором месте (+7,7%). В Краснодаре и Ростове-на-Дону цены упали.
Тренд на «счастливый» дизайн меняет запросы покупателей жилья. Эксперты разобрали, как дофаминовый интерьер влияет на ликвидность квартир и какие решения приносят радость и выгоду.
Эксперты рынка недвижимости расшифровали дачную проблему: скрученные листья и липкий налёт на бутонах — те же симптомы, что и у «больных» активов. Как спасти вложения с помощью правильной стратегии.
Аналитики «Дом.РФ» зафиксировали рекордную концентрацию малогабаритного жилья в Ленобласти и Петербурге. Разбираемся, как структурный перекос предложения повлияет на рынок в условиях дорогой ипотеки и новых строительных ограничений.
Законопроект, позволяющий исключить из кадастровой карты данные оборонных, режимных и инфраструктурных объектов, прошёл первое чтение. Как это отразится на рынке?
Аналитики «Домклик» представили топ-5 самых дорогих загородных домов страны. Лидеры — резиденции на Рублёвке и в Сколково, цена доходит до 3,7 млрд руб. Регионы представлены Калининградом, Краснодаром и Петербургом.
Элитная недвижимость двух столиц замедлила рост до 12-13%, уступив пальму первенства Токио с его взрывным скачком в 58,5%. Аналитики фиксируют возврат рынка к сбалансированной динамике.
Верховный суд разъяснил: искусственный пруд на участке не относится к федеральной собственности и не препятствует приватизации. Собственник вправе засыпать водоём, если нет ущерба экологии. Решение укрепит рынок загородной земли.
Ломаем стереотипы о риэлторах! Предоставляем информацию "без регистрации и смс". Только полезные статьи и кейсы из собственного опыта.
Если возникнут вопросы, обращайтесь! Готовы разобраться в любой ситуации и оказать профессиональную помощь.
Екатеринбург, ул. Гагарина, 9
Экспертный взгляд: что скрывается за перекосом цен в ЦАО
Цифры мая 2026 года фиксируют переломный момент для вторичного рынка центра Москвы — формально рынок растёт (+5,6% за год), но структурно он всё глубже разделяется на два кластера: премиальные локации с двузначными темпами удорожания и районы с околонулевой динамикой. Это не просто статистическая аномалия, а следствие четырёх фундаментальных процессов.
1. Эффект «перетекания» новостроек. Массовый выход квартир из первичного сегмента во вторичный размывает однородность выборки. Районы, где в последние 1–3 года вводилось много жилья бизнес- и премиум-класса (Якиманка, Пресненский, Хамовники), видят резкий рост средней цены, поскольку в экспозицию попадают объекты с более высоким качественным ценником. В то же время Красносельский или Таганский районы пополняются вчерашними новостройками комфорт-класса, что сдерживает рост медианных значений. Таким образом, реальное удорожание конкретной квартиры может быть ниже, чем рисует динамика района.
2. Расслоение спроса по бюджету. Платежеспособный спрос всё сильнее концентрируется в top-локациях. Покупатель с бюджетом 40+ млн руб. готов приобретать жильё именно на Якиманке или в Хамовниках, даже при 17%-ном росте, поскольку рассматривает недвижимость как защитный актив. В районах с менее престижным статусом (Красносельский, Таганский) потребитель более чувствителен к цене, и продавцы вынуждены сдерживать аппетиты под угрозой потери ликвидности. Отсюда — рост лишь на 2,7–3,5%.
3. Инвестиционный перегрев отдельных зон. Якиманка с ростом 17% сигнализирует о спекулятивной составляющей. При инфляции 5–7% и ипотечных ставках выше 12% такая динамика не объясняется одними лишь фундаментальными факторами. Часть цены формируется ожиданиями дальнейшего роста и дефицитом престижного предложения. Это делает район уязвимым к коррекции в случае изменения макроэкономического фона.
4. Разворот тренда на периферии старой Москвы. Котловка с падением на 13,7% напоминает, что за пределами ЦАО идёт своя игра: избыток предложения массового жилья, снижение доступности ипотеки и миграция спроса в более дешёвые форматы (малоэтажные комплексы, аренда) могут приводить к отрицательным переоценкам. Это косвенно влияет и на центр — инвесторы начинают пересматривать портфели, фиксируя прибыль в перегретых локациях ЦАО и перекладываясь в недооценённые активы.
Прогноз на второе полугодие 2026 года. Ожидаю сохранения разрыва между лидерами и аутсайдерами ЦАО в диапазоне 10–15 п.п. Якиманка и Хамовники могут показать ещё 5–7% роста при стабильной макроэкономике, но темпы замедлятся из-за эффекта высокой базы. Красносельский и Таганский районы будут расти в пределах 2–4% — их динамика сильно зависит от выхода на рынок новых партий близлежащих новостроек. В целом по ЦАО рост медианной цены до конца года составит 4–6%, а средний «квадрат» превысит 550 тыс. руб. Но главный вывод: усреднённый индекс по округу всё меньше отражает реальность конкретного квадратного метра — инвесторам и покупателям пора переходить от анализа по округам к микрорайонной детализации.