Анализ текущего положения и прогноз по рынку жилой недвижимости Екатеринбурга

Финансовый мир взбудоражили последние события на Кипре, связанные с возможным введением на острове налога на депозиты. По некоторым оценкам, на счетах российских граждан в банках Кипра находится от 8 до 35 миллиардов евро, 10% из которых мы можем смело вычесть уже сейчас. Что же касается российских компаний, которые владеют депозитами, то общий объем составляет около 20 миллиардов долларов, и к этой цифре мы можем прибавить долю российских банков, которая превышает 12 миллиардов долларов. Более того, от 30 до 40 миллиардов долларов (примерно одна пятая часть капитала всех российских банков) - это кредиты, выданные ими кипрским компаниям, которые по сути являются отечественными и работают именно на российском рынке.

По сути, значительная часть капитала российских инвесторов сейчас находится в замороженном состоянии, и будет пребывать в нем неопределенное время, пока Кипр не выйдет из комы, в которую вошел по собственной инициативе.

Недавнее исследование, проведенное фондом "Общественное мнение" по заказу Московской биржи, проводимое с целью выявления инвестиционных приоритетов финансово активных граждан, показало, что для большинства сейчас наиболее приоритетно сохранение капитала, а не преумножение оного. Наиболее востребованными оказались вклады в Сбербанк (48% участников опроса), инвестиции в драгметаллы и драгоценности (22%), вклады в коммерческие банки (18%).

На фоне всего вышесказанного, инвестиции в недвижимость кажутся наиболее привлекательными, т.к. считаются одним из самых безопасных и надежных видов вложения денежных средств. Еще более привлекательным это направление делал тот факт, что помимо потенциального дохода, вызванного ростом цен на недвижимость, инвесторы получали еще и фактический доход от аренды. Но не все так безоблачно, если рассматривать не весь рынок недвижимости, а только его жилую составляющую.

Для большинства инвесторов наиболее интересными являлись инвестиции в строительство нового жилья, т.к. именно они давали наибольший доход в кратчайшие сроки. Грубо говоря, войдя в строительство того или иного объекта на начальной стадии, инвесторы могли рассчитывать на прибыль в 30-50% на момент сдачи объекта в эксплуатацию, т.к. стоимость квадратного метра в новостройках возрастает чуть ли не каждый месяц, когда процесс подходит к завершению. Доход, получаемый путем сдачи квартир в аренду, уже не кажется столь привлекательным, т.к. даже для самых востребованных 1-комнатных квартир, он составляет около 10% годовых, рассчитывая от стоимости постройки квартиры. Для других типов квартир, с большим количеством комнат, этот процент будет еще ниже. И на этом фоне, инвестиции в виде вкладов действительно обретают приоритетные позиции.

Отдельно стоит отметить, что инвестирование в недвижимость актуально только для городов миллионников, показывавших стабильный рост стоимости покупки и аренды жилья последние несколько лет. Но, на фоне растущего предложения, спрос по аренде уже не столь велик. И связано это не столько со стоимостью, сколько с физическим отсутствием граждан, заинтересованных в подобных предложениях.

Если рассматривать Екатеринбург, то по состоянию на 2012 год, более 65% всего сдаваемого в аренду жилья арендовалось жителями области, а также приезжими из соседних областей. Еще около 4% приходится на долю представителей бывших советских республик. Оставшийся 31% жилья арендовался жителями Екатеринбурга, по тем или иным причинам решившими жить не по месту прописки.

Таким образом, прирост потенциальных арендаторов, которые смогли бы уравновесить предложение и спрос, может ожидаться только из вне. Но стабилизация стоимости аренды в течении последних двух лет достаточно прозрачно показывает, что этого прироста нет. И связано это скорее всего с тем, что те приезжие, которые переезжают в Екатеринбург в поисках работы, скорее всего уже находятся здесь. Причем, это представители востребованных на рынке Екатеринбурга специальностей, которые не смогли найти более выгодных предложений в своем городе. Разница в размере оплаты труда при этом, как минимум, превосходит стоимость аренды. Если же говорить о студентах, которые после обучения решили остаться в Екатеринбурге, то уже сегодня стоимость аренды для большинства из них на столько высока, что в лучшем случае они могут позволить себе жилье из нижней ценовой категории.

Если говорить образно, то Екатеринбург на сегодняшний день уже высосал ту прослойку, которая была заинтересована в аренде, из всех соседних регионов, и нового массового притока в ближайшем будущем ожидать не стоит.

Возвращаясь к краткосрочным инвестициям, связанным со строительством, стоит отметить, что в данном направлении тоже не все так хорошо, как может показаться на первый взгляд.

В Екатеринбурге, только в текущем году планируется ввод 1,6 миллиона квадратных метров нового жилья. По этому показателю столица Урала занимает третье место по России, сразу после Москвы и Питера. И это на фоне практически отсутствующего спроса на вторичную недвижимость, цены на которую несмотря ни на что продолжали расти, и стагнировали только в конце февраля текущего года. Стоимость же квадратного метра в центральных районах уже пошла вниз, а по многим другим районам в цене потеряли квартиры, обычно востребованные частью населения с доход значительно выше среднего. Те сделки, которые совершаются на вторичном рынке сегодня, чаще всего связаны с привлечением либо заемных средств, либо с использованием ценных бумаг, материнского капитала и прочего, что не позволяет инвестировать в строящееся жилье.

Многие аналитики связывают спад спроса еще и с прохождением так называемого пика поколения бейби-бума, когда большое число молодых семей, стараясь обзавестись жильем, брали в ипотеку 1-комнатные квартиры по явно завышенным ценам, при это часто с прохождением по программе «Молодая семья». Это, в свою очередь, инициировало приобретение бывшими продавцами более привлекательных для них квартир большей площади, или с большим количеством комнат. Таким образом, прохождение этого пика спровоцировало снижение спроса практически по всему рынку вторичного жилья.

Поправить ситуацию могло бы снижение ставки по ипотечному кредитованию, но все эксперты наоборот прогнозируют рост, в среднем на 1%, уже к будущей осени. Прогноз Агентства ипотечного и жилищного кредитования на этот год – 13,5%. Это при том, что для большинства граждан ипотека и на сегодняшний день (средняя ставка на 2012 год составила 12,3%) является неподъемной, а тех, кто имеет средства, необходимые для первого взноса, еще меньше.

Бюджетники с надеждой ждали введения программы, так называемой, социальной ипотеки, о которой говорил президент в предвыборных речах, и Путин действительно дал распоряжение разработать специальную программу для молодых педагогов, которая заработала в конце прошлого года. По условиям данной программы, ипотека может выдаваться под 8,5% годовых с первоначальным взносом всего 10%. Программа была введена уже в конце прошлого года, однако на сегодняшний день к ней присоединились только пять регионов - Рязанская, Тульская, Нижегородская области и Республика Бурятия. Свердловская область официального ответа на этот счет еще не опубликовала.

Основываясь на всем вышесказанном, можно с уверенностью говорить о том, что крупные игроки при данных обстоятельствах предпочтут другие направления для инвестиций, пока ситуация не изменится в лучшую сторону. Многие прогнозируют рост инвестиций в голубые фишки, драг.металлы, землю. Инвестиции в недвижимость рассматриваются только в качестве строительства коммерческих объектов.

Подводя итоги, если говорить о краткосрочных инвестициях в жилую недвижимость ради получения ощутимой прибыли, то на сегодняшний день это не самый адекватный вариант, в виду отсутствия спроса. Если же рассматривать длинные инвестпроекты, то недвижимость поможет сохранить капитал, т.к. цены на нее даже после сильного падения имеют свойство стабилизироваться. Это лишь вопрос времени. В данном случае, речь должна идти об инвестициях на 5 и более лет.

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то в ближайшие месяцы продолжится стагнация, при которой, на фоне инфляции, могжет быть отмечено и падение. Далее последует спад. Вместе с падением цен, с рынка уйдут инвесторы, которым станет не выгодно избавляться от недвижимости по текущим ценам, и владельцы квартир, желающие улучшить жилищные условия, т.к. стоимость вторичного жилья потеряет в цене значительно больше, нежели стоимость новостроек.

Более точный прогноз можно будет составить через 3-4 месяца, когда станет более четко видно направление финансовых потоков "киприотов", а также станет ясна позиция новой главы ЦБ в отношении ставки рефинансирования.