Сближение рынков: ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сократился в 13 мегаполисах

Разрыв цен между новостройками и вторичным жильём сократился в 13 из 16 российских мегаполисов по итогам года к началу июня 2026-го. Такие данные получила редакция «РБК Недвижимости», опираясь на аналитику «Авито Недвижимости» и сопоставляя средние показатели на июнь 2025 и 2026 годов.

Наибольшее сжатие ценовой «дельты» зафиксировано в Нижнем Новгороде и Перми — минус 9 процентных пунктов. Если годом ранее первичка в Нижнем была дороже готовых квартир на 27%, то теперь на 18%. В Перми разрыв сократился с 41% до 32%. Заметную динамику показала и Уфа: здесь строящиеся объекты были на 34% дороже вторички, а стали на 26% (минус 8 п.п.).

Минимальное изменение отмечено в Самаре — разница уменьшилась лишь на 1 п.п., с 15% до 14%. В Новосибирске соотношение осталось неизменным (20% в пользу новостроек). А в двух миллионниках разрыв, напротив, подрос: в Ростове-на-ону — на 1 п.п. (до 13%), в Омске — на 3 п.п. (до 32%).

Самый высокий ценовой разрыв сохраняется в Челябинске, где новостройки в среднем на 37% дороже вторичного фонда. В то же время Пермь и Омск делят второе место с показателем 32%.

Ося ситуация двух столиц. Москва остаётся единственным мегаполисом, где вторичное жильё стоит дороже нового строительства. По информации «Авито Недвижимости» и федерального агентства «Этажи», квадратный метр в новостройках столицы к июню 2026 года уступает вторичке 5%, хотя в 2025-м разница достигала 13%. Таким образом, и здесь цены сблизились на 8 п..

Санкт-Петербург, напротив, демонстрирует минимальную положительную разницу среди всех городов-миллионников: первичка обгоняет вторичку лишь на 3%. За год этот зазор сузился на 4 п.п. Эксперты объясняют столичную специфику неравномерным распределением предложения: жилые комплексы чаще возводятся на периферии, тогда как ликвидный вторичный фонд, включая «новую вторичку» (дома до 5 лет), сосредоточен в центральных и приближенных к центру локациях.

Почему разрыв сокращается. В среднем по всем 16 миллионникам ценовая дельта между первичкой иторичкой уменьшилась на 2 п.п. — с 21% до 19%. Участники рынка связывают это с несколькими факторами. Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин отметил, что сегмент новостроек переживает нормализацию после периода действия семейной ипотеки. Застройщики на фоне высокой базы прошлых периодов удерживают цены на сопоставимом уровне и задействуют адресные скидки для стимулирования спроса.

Одновременно часть спроса перетекает на вторичный рынок, подталкивая его среднюю стоимость вверх. Дополнительное влияние оказывает вымывание наиболее доступных лотов: покупатели быстро забирают бюджетные варианты, а новые объекты выходят на рынок уже с более высоким ценником, добавил эксперт. Веду аналитик «Этажей» Александр Иванов подчеркнул, что столичные рынки меньше других подвергались искажающему влиянию льготных программ из-за установленных лимитов, а рост доли дорогого жилья в Новой Москве постепенно меняет соотношение.