Ипотечный платеж за студию в Москве вырос в 3,8 раза за пять лет: рынок теряет покупателя

Рынок недвижимости Москвы продолжает удивлять: за последние пять лет студии — традиционно самый доступный формат жилья в новостройках — превратились в продукт, почти полностью закрытый для массового покупателя без специальных условий. Согласно расчетам, выполненным «РБК Недвижимостью» на основе данныхMAP.pro и ЕИСЖС, ежемесячный платеж по рыночной ипотеке за среднетистическую студию в столичных новоках в июле 2026 года достиг 228,7 тыс. рублей. Это в ,8 раза превышает показатель июля 2021 года, когда выплата составля всего 60,2 тыс. рублей.

Столь драматичный рост обуслов двойным ударом: цены на студии выросли более чем вдвое, а средние ставки по ипотечному кредитованию скакнули с 8,3% до 18,7% годовых. В абсолютных цифрах средняя цена лота увеличилась с ,8 млн до 17,9 млн рублей. При стандартных условиях кредитования — первый взнос 20% и срок 20 лет — заемщик сегодня вынужден закладывать на обслуживание долга сумму, сопоставимую с доходом семьи высококвалифицированных специалистов.

Хронология ипотечного стресса
Первый резкий скачок произошел в 2024 году, когда на фоне ужесточения денежно-кредитной политики рыночные ставки за год взлетели на 8,5 процентных пункта до 19,6%. Ежемесячный платеж практически удвоился — с 84,3 тыс. до 158,7 тыс. рублей, хотя сама студия подорожала только на 18%. К июлю 2025 года ставка достигла локального пика в 24,4% годовых, и платеж перевалил за 200-тысячную отметку, остановившись на 214,8 тыс. рублей. За последний год ставки скорректировались вниз на 5,7 п.п. до 18,7%, что немного ослабило давление, но стремительное удорожание квадратного метра (плюс 36% за год) свело этот эффект на нет — в итоге платеж прибавил еще 6,5%.

Таким образом, доступность жилья снижалась быстрее, чем росла номинальная стоимость квартир. Если в 2021 году покупка студии многих была решаемой задачей накопления стартового капитала, то теперь главным барьером стала именно способность обслуживать кредит.

Эксперты бьют тревогу
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова подчеркивает, что проблема не столько в ставках, сколько в базовой цене актива. «Экономический эффект от любой льготной ставки нивелировался еще несколько лет назад из-за опережающего роста стоимости квадратного метра. Даже при ипотеке в 15–17% нагрузка была бы приемлемой, если бы жилье стоило адекватно», — комментирует она. По мнению аналитика, накопить на первоначальный взнос сейчас зачастую сложнее, чем платить сам кредит.

Основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова указывает на системное снижение доступности всех новостроек. «Сегодня ограничением становится не только цена квартиры, но и ежемесячный платеж. Самый доступный формат жилья без льготной ипотеки (а реально доступна лишь семейная, постоянно находящаяся под риском ужесточения), крупного первого взноса или рассрочки от защика для большинства покупателей закрыт», — констатирует эксперт. Подтверждением служит статистика спроса: в первом полугодии 2026 года продажи новостроек в Москве упали почти 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Рынок входит в фазу, где даже минимальный метраж требует максимальных компромиссов. Покупатели либо уходят в рассрочки, либо переориентируются на вторичный рынок с его ценовыми корректировками, либо вовсе откладывают решение жилищного вопроса Инвесторы, ранее охотно приобретавшие студии для последующей аренды, пересчитывают доходность и видят, что арендный поток уже не покрывает проценты по депозитам, не говоря об ипотечных платежах.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.