Новости > Арендная окупаемость бьёт рекорды: в Москве «однушка» окупится почти за 25 лет
К маю 2026 года средний срок окупаемости однокомнатной квартиры, приобретённой для сдачи в аренду в российских городах-миллионниках, растянулся до диапазона от 15,1 до 24,7 года. Такие данные следуют из расчётов «РБК-Недвижимости», выполненных на основе аналитики «Авито Недвижимости». За год показатель увеличился по всем мегаполисам — прибавка составила от 0,6 до 4,2 года, а в среднем по стране окупаемость «однушки» теперь равна 17 годам, что на 0,9 года больше, чем в прошлом мае.
Удлинение срока возврата инвестиций напрямую отразилось на доходности частных рантье. Если год назад сдача однокомнатной квартиры в миллионниках приносила от 4,8 до 7,1% годовых, то теперь этот коридор сузился до 4,1–6,6%. Средняя доходность снизилась с 6,2% до 5,9% годовых, заметно уступая текущей максимальной ставке по вкладам в топ-10 банков, которая в мае составляла 13%.
Лидеры и аутсайдеры окупаемости
Самая быстрая окупаемость зафиксирована в Красноярске: 15,1 года против 14,4 года годом ранее. Средняя цена «однушки» здесь достигает 5,1 млн руб. (+6,3% за год), а аренда обходится в 28,2 тыс. руб. в месяц (+1,8%). В тройку лидеров также вошли Волгоград (15,6 года; цена — 4,3 млн руб., +10,3%; аренда — 22,9 тыс. руб., +4%) и Пермь (15,7 года; 4,7 млн руб., +11,9%; 25 тыс. руб.). Относительно невысокие сроки демонстрируют Челябинск (16,2 года), Омск (16,3 года) и Ростов-на-Дону (16,7 года).
На противоположном полюсе — две столицы. В Москве «однушка» под аренду требует уже 24,7 года для полной окупаемости — на 4,2 года больше, чем в 2025-м. Средняя цена квартиры взлетела на 23,4%, до 17,9 млн руб., тогда как арендная ставка подросла лишь на 2,2%, до 60,5 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге срок вырос до 23,7 года (+2,9 года за год) при средней цене объекта 10,1 млн руб. и ставке аренды 35,5 тыс. руб. Третье место среди аутсайдеров у Казани с показателем 22,8 года (+2,7 года). Здесь квартира стоит 8,2 млн руб. (+17,1%), а снимают её за 30 тыс. руб. (+3,4%). Замыкают пятёрку городов с самой длительной окупаемостью Нижний Новгород (19,8 года) и Воронеж (19,1 года).
Доходность тает на глазах
Средняя максимальная доходность рантье сократилась по всем миллионникам. Лучше всего зарабатывают собственники в тех же городах-лидерах по окупаемости: Красноярск — 6,6% годовых (год назад 6,9%), Волгоград — 6,4% (6,8%), Пермь — 6,4% (7,1%). Хуже всего — в столицах: Москва — 4,1% (4,9%), Петербург — 4,2% (4,8%), Казань — 4,4% (5%). В среднем по всем городам-миллионникам доходность составила 5,9% против прежних 6,2% годовых.
Методология расчёта учитывала среднюю стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке и среднюю ставку аренды по состоянию на начало мая 2025 и 2026 годов. При этом из расчетов исключены текущие расходы рантье: налоги, страховки, ремонт и коммунальные платежи. Таким образом, реальная чистая доходность может оказаться ещё ниже, а срок окупаемости — ещё дольше.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Всте 2026-го средняя цена «квадрата» в новостройках Старой Москвы опусти до 905,4 тыс. руб. Снижение фиксируется два месяца, но рынок не падает, ает структуру.
Доля покупателей массовых новостроек, уходящих из Москвы Подмосковье, удвоилась за год: 40% против 20%. Причины — дефицит предлож и ценовой разрыв до 2,3 раза.
71% путешественников в первую очередь оцениваютение жилья, 66% — рейтинг от 8 баллов, 64% — цену. Средний чек бронирования за год вырос на 10% — до 15,2 тыс. руб.
В первом полугодии 2026 года около 75% продаж жилья в Ста Москве пришлось на вторичный рынок. Новостройки заняли лишь четверть спроса. Рассужем о причинах и перспективах тренда.
Чло регионов с избытком новостроек выросло на 25,8% с начала 2026 и достигло 39. Минимальная распроданность — в Дагестане и Кабардино-алкарии.
К началу августа 2026 года разрыв ставокенды однокомнатных квартир в Старой Москве усилился: в пяти самых доступных локациях ценызились, в топ5 дорогих — выросли.
С начала 2024 года элитных ЖК Москвы открыто 178 точек ретейла против 58 закрытий. Спорт занял почтить площадей, ротация чаще затрагивает рестораны и салоны красоты.
За пять лет число застройщи, работающих минимум в двух регионах, выросло с 56 до 105.сперты связыва это с диверсификацией рисков и пои новых покупателей.
За январь–август 202 года спрос на вторичное элитное жилье Москвы увеличился на 61% к 2025-. Покупатели переходят из дорогих новостроек из-за 30-процентного ценовогорыва.
Росреестр зафиксировал рост спроса на проверку недвижи: 11,7 млн выписок за январь–июль. Во II квартале показатель вырос на10,6%.
Зумеры выбирают компактное жильё отделкой у метро и вузов, в ипотеке делают максимальный первый взнос счёт родителей
Аналитики «Домклик: среди нечерноморских курортов России самые высокие цены на квартиры в Кисловодске илокурихе — 8,1 млн руб., самые низкие — в Зеленогорске (2,8) и Рыбинске (3,3 млн).
С точки зрения инвестора, рынок арендного жилья в мегаполисах перешёл в фазу затяжной стагнации доходности. Рост цен на квартиры вторичного сегмента, опережающий индексацию арендных ставок, закономерно удлиняет сроки окупаемости. Данные мая 2026 года лишь подтверждают тренд, который мы наблюдаем уже несколько лет: инвестиционная привлекательность аренды как бизнеса снижается на фоне высоких ставок по безрисковым инструментам. При текущей средней доходности в 5,9% годовых и депозитах под 13% вклад в недвижимость под сдачу без учёта потенциального роста капитала выглядит нерациональным.
Ключевой риск — дальнейшее расхождение темпов роста цен и ставок аренды. Покупательская способность арендаторов ограничена стагнацией реальных доходов населения, что будет давить на рост арендных платежей. В столицах этот разрыв становится критическим: в Москве при цене «однушки» под 18 млн руб. и аренде чуть выше 60 тыс. руб. доходность опустилась до 4,1% — ниже даже консервативных облигаций федерального займа. Даже с учётом потенциальной переоценки актива инвестору стоит крайне осторожно подходить к покупке объекта исключительно под сдачу, особенно при использовании заёмных средств.
Красноярск, Волгоград и Пермь сохраняют относительную привлекательность благодаря низкому порогу входа и более сдержанному росту цен. Здесь доходность вблизи 6,5% всё ещё заметна, но тренд на её снижение продолжается. Если ценовая динамика в этих городах не замедлится, а рост ставок аренды останется в пределах 1–2%, то в ближайшие год-два мы увидим выход многих регионов за психологическую отметку в 20 лет окупаемости.
Мой прогноз: в условиях жёсткой денежно-кредитной политики и охлаждения рынка жилья мы можем увидеть коррекцию цен на вторичке, что несколько оздоровит показатель доходности. Однако в столичных агломерациях ждать быстрого улучшения не стоит — здесь рынок попал в ловушку переоценённого жилья и низкой доходности. Частным инвесторам я бы рекомендовал пересмотреть стратегии: либо фокусироваться на регионах с быстрой окупаемостью и высоким арендным спросом, либо диверсифицировать портфель, не рассматривая долгосрочную аренду как основной источник дохода. Альтернативой может стать сегмент посуточной аренды, где доходность способна перекрыть депозит, но это требует более активного управления и несёт собственные риски.