Ценовой паритет на рынке жилья: «Домклик» объявил о завершении эпохи разрыва между первичкой и вторичкой

Аналитики «Домклик» зафиксировали знаковое изменение на рынке жилья: по итогам мая 2026 года медианная цена квадратного метра в домах не старше десяти лет на вторичном рынке достигла 192,2 тыс. рублей, впервые превысив аналогичный показатель для новостроек — 190,0 тыс. руб. Это событие, как подчеркивают в компании, не просто закрывает вопрос о многолетнем ценовом разрыве между первичным и вторичным сегментами, но и свидетельствует о глубокой перестройке рыночных механизмов.

Разрыв ликвидирован: цифры и драйверы

В мае вторичное жилье современной постройки продемонстрировало годовой рост цен в 14–15% на фоне низкой базы мая 202-го, тогда как стоимость «квадрата» в новостройках увеличилась лишь на 9,8%. Конкурентное преимущество первичного рынка, долгое время подогреваемое льготными программами, начало стремительно нивелироваться под влиянием снижения ключевой ставки и возросшего интереса к рыночным ипотечным продуктам.

Корректировка цен на «свежую» вторичку в апреле 2025 года была временным явлением, вызванным расширением семейной ипотеки на готовое жилье возрастом до 20 лет. Тогда приток покупателей быстро вымыл наиболее доступные лоты, что привело к локальному снижению средней стоимости. Однако нынешняя динамика носит фундаментальный характер: по мере удешевления кредита рациональный выбор всё чаще делается в пользу готовых квартир, не требующих ожидания сдачи и ремонта.

Возвращение к равновесию: историческая перспектива

Аналитики подчеркивают: жилье в домах возрастом до десяти лет и раньше не уступало в цене новостройкам. Провал в ценах наблюдался преимущественно в старом фонде, что и порождало иллюзию общего отставания вторички. Сейчас, когда ставки по рыночным программам становятся всё более привлекательными, эта диспропорция стремительно исчезает.

Структура спроса меняется: «советский» метр теряет популярность

По мере удешевления ипотеки снижается интерес к самому бюджетному сегменту — квартирам в домах советской эпохи. Если в период высоких ставок их доля закономерно росла, то в условиях смягчения политики ЦБ покупатели переключаются на более качественное жиль. В 2020 году, когда ключевая ставка падала до 4,25%, доля «советской» вторички опускалась до 33%. Аналогичный тренд прослеживается и сейчас: в Москве показатель снизился до 47,8%, в Санкт-Петербурге (даже с учетом дореволюционного фонда) на дома до 1992 года постройки пришлось лишь 44,3% сделок.

Одновременно растет спрос на более просторные форматы: по итогам апреля 2026 года в выдачах как льготных, так и рыночных программ увеличилась доля квартир с двумя и более комнатами, что указывает на приоритет семейного проживания.

Ипотека переориентируется на рынок

Снижение ключевой ставки привело к тому, что доля базовых программ без государственной поддержки в общем объеме выдач в апреле 2026 года вплотную приблизилась к 40%. Параллельно в структуре сделок «Домклик» фиксирует рост вторичного и загородного жилья. Всё это подтверждает: конкуренция между сегментами восстанавливается, а роль искусственных стимулов постепенно сокращается.

В компании уверены: рынок жилья возвращается к равновесному состоянию, в котором цены первички и качественной вторички определяются реальным балансом спроса и предложения, а не исключительно регуляторными льготами. Текущий перелом одним из ключевых признаков этой долгожданной нормализации.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.