Приобретательная давность: заброшенная дача может стать вашей собственностью

В загородных поселках всё чаще можно встретить дома на заросших участ, которые пустуют десятилетиями. Однако даже такая недвижимость способна обрести законного владельца. Механизм приобретательной давности позволяет оформить право собственности на чужое имущество, если гражданин долгое время открыто и добросовестно пользовался им как своим. О том, как это работает и какие условия необходимо соблюсти, «РБК Недвижимости» рассказала юрист адвокатского бюро «Де-юре» Дарья Александрова.

Что такое приобретательнаяность

Приобретательная давность — это срок добросовестного владения имуществом, по истечении которого можно оформить на него право собственности. Чаще всего этот инструмент применяется, когда недвижимость осталась без владельца. Например, собственник умер, а наследники отсутствуют — по закону через шесть месяцев такое имущество отходит государству или муниципалитету. Однако на практике информация о смерти часто не доходит до чиновников, и сосед или знакомый покойного продолжает пользоваться участком, оплачивает коммунальные услуги и взносы в СНТ.

Тот же подход работает, если документы на дачу не оформлены или утеряны. Человек мог приобрести недвижимость или получить её в дар без регистрации сделки и без правоустанавливающих документов. В подобных ситуациях единственный законный путь стать собственником — доказать, что вы непрерывно, открыто и добросовестно владели имуществом как своим.

Четыре обязательных условия

• Давность: владение должно быть непрерывным не менее 15 лет. Отсчёт начинается с момента фактического занятия участка — день, когда вы начали косить траву, ремонтировать дом или просто зашли на землю.
• Открытость: вы не скрываете факт владения. Имущество доступно для обозрения соседям, правлению СНТ, проверяющим органам. Тайное пользование не порождает права.
• Непрерывность: на протяжении всего срока на даче ведётся хозяйственная деятельность. Забросить участок на несколько лет и потом вернуться нельзя — период прервётся.
• Добросовестность: вы должны быть уверены, что владеете дачей на законных основаниях. При этом, согласно позиции Верховного суда, осведомлённость нового владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность. Важнее, чтобы лицо не захватывало имущество силой или обманом.

Какие доказательства принимает суд

Чтобы подтвердить 15-летнее владение, потребуется собрать внушительный пакет документов. Суды принимают квитанции об уплате членских взносов в СНТ, чеки на покупку строительных материалов, фотографии, фиксирующие ремонт и благоустройство, договоры на вывоз мусора, подключение электричества или водоснабжения. Весомым аргументом станут свидетельские показания соседей и представителей правления товарищества, которые подтвердят, что вы постоянно пользовались участком и не прятались.

Заявление подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Если спор с формальным собственником отсутствует, дело рассматривается в упрощённом производстве в течение двух месяцев. После получения положительного решения необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и заказать выписку из ЕГРН.

Реальный кейс из Ленинградской области

Показательный случай произошёл в одном из садоводств Ленобласти. Истец потребовал признать отсутствующим право собственности у ответчика, записанного в ЕГРН, и оформить участок на себя. Он утверждал, что с 2005 года открыто пользовался 600 кв. м земли, нёс бремя содержания, исправно платил членские взносы в товарищество. Ответчик был исключён из СНТ, много лет не появлялся на участке, не вносил коммунальные платежи и не следил за домом. Суд первой инстанции отказал, но апелляция решение отменила и удовлетворила требование по приобретательной давности. Коллегия указала, что владение истца более 15 лет отвечало всем критериям — добросовестности, открытости и непрерывности. В итоге земельный участок вместе с постройками перешёл к фактическому владельцу.

Этот пример наглядно демонстрирует: даже при наличии титульного собственника в реестре фактический пользователь, вложивший силы и средства, может получить имущество, если прежний владелец полностью устранился от владения.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.