Новости > Рынок ипотеки-2026: перезагрузка по плану ЦБ — рыночная ставка теснит льготную
Российский ипотечный рынок в 2026 году проходит через фазу структурной перезагрузки. По оценкам директора департамента «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, прозвучавшим на Domclick Digital Day в Самаре, в зависимости от параметров изменений объемы выдачи по семейной ипотеке могут сократиться на 7–20%. При этом встречный тренд демонстрирует рыночная ипо, чей спрос восстанавливается вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, постепенно возвращая себе статус основной ипотечной программы.
По словам Лейпи, рынок сейчас находится в переходном периоде: доля льготных программ в общей выдаче неуклонно снижается на фоне корректировки условий семейной ипотеки, и этот тренд продолжится. Среди планируемых сценариев трансформации госпрограммы — привязка ставки к числу детей и/или площади жилья, ограничение срока льготного кредита до 15 лет с переходом на рыночную ставку или фиксацией ее точного размера в договоре после льготного периода. Кроме того, рассматривается отмена комбинированной ипотеки или ее ограничение в зависимости от количества и возраста детей, а также региона заемщика. «В зависимости от того, какие новые параметры выдач утвердит правительство, объемы могут сократиться на 7–20%», — подчеркну эксперт.
Дополнительное влияние на корректировку оказал опережающий спрос, реализованный в конце 2025 года. В декабре россияне оформили в Сбере ипотечных кредитов с гподдержкой на рекордные 503рд рублей. Значительная доля этих заемщиков планировала сделки на 2026 год, но решила ускориться перед ужесточением условий, что и привело к временному охлаждению спроса в текущем году. Тем не менее, в «Домклик» ожидают, что с сентября 2026 года выдачи ипотеки в Сбере выйдут на уровень свыше 270 млрд рублей в месяц с пиком в декабре — более 330 млрд рублей.
Рыночная ипотека уверенно возвращает утраченные позиции. С января по май 2026 года объемы выданной рыночной ипотеки почти в четыре раза превысили показатели 2025 года. Доля ипотеки с господдержкой, напротив, уменьшилась на 15–20ных пунктов и к началу июня 2026 года опустилась до 60%. Во второй половине года позиции базовой ипотеки продолжат укрепляться. Отдельным драйвером выступает рынок индивидуального жилищ строительства, который растет опережающими темпами: в мае и апреле 2026 года суммы выдач составили 18 млрд и 17 млрд рублей соответственно, что в 1,5–2 раза превышаеты аналогичных месяцев 2025 года.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
ЮФО увеличил градостроительный потенциал под многоквартирное жилье на 35% за год, Приволжье — на 14%. Разбираем, как запас площадок повлияет на рынок.
КГИОП согласовал приспособление федерального памятника — Кофишенского дома в Петергофе — под гостиницу 2–3 звезды. Разбираем потенциал, риски и инвестиционные выводы.
Юбилейный WOW FEST собрал 70 спикеров, 301 заяв из 40 городов показал: креатив, прозрачные рейтинги и региональная экспсия становятся драйверами продаж.
Доля неухоженных участков на вторичном рынке Подмосковьяросла до 33%. Собственники продают землю с дисконтом 10–15%, опаса изъятия за неосвоение.
За январь—август2026 года в Москве зарегистрировано 62,4 тыс. ипотечных сделок. В августедение год к году ускорилось до %: рынок жи продолжает охлаждаться.
Август2026 года принес рост выдач ипотеки на 9% к июлю и 5% к прошл году, однако доля кредитов на новострой держится на пятинем минимуме, несмотря нативизацию льготных программ.
нимальная цена студии в массовых новостройках Москвы достигла 5,6 млн руб. (+30 за пять лет), в элитном сегменте — 44,6 млн руб. (рост почти в два).
Минимальный бюджет покупки новоки в Петербурге вырос 3,6 млн руб. За год доступное предложение сократилось с трети до 15%, а средниеены выросли на 18%.
Анали hh.ru: спрос на монтажников вырос вдвое, на сварщиков — на 44%.фицит рабочих кадров усиливает давление на стоимость и сроки строительства.
С 2018 года госпрограммы помогли улучшить жищные условия более 5 млн семей. Льготная ипотека выдана на 19 трлн руб 52% пришлось на семейную. В октябре условия изменятся
Заявления «Домклик» — это не столько прогноз, сколько констатация управляемого перехода от административно-субсидируемой модели к рыночной. Как финансист, я вижу в этом процессе классический цикл нормализации после периода искусственного стимулирования спроса. Сокращение объемов семейной итеки на 7–20% — это плановая абсорбцияного импульса, которая должна охладить перегретые цены на первичном рынке. Главный позитивный сигнал — четырехкратный рост выдачи рыночной ипотеки. Это означает, что заемщики постепенно адаптируются к новому уровню ставок, а банки восстанавливают качество кредитных портфелей, избавляясь от перекоса в сторону субсидируемых программ.
О эйфория преждевременна. Ключевой риск заключается в параметрах трансформации семейной ипотеки: привязка ставки к рыночной после 15-летнего периода создает «проблему 2031 года», когда заемщики столкнутся с резким ростом платежей в условиях неопределенности будущей стоимости денег. Для рынка ИЖС текущий бум оправдан снижением ставок и сезонностью, но без полноценного инфраструктурного обеспечения поселков этот сегмент рискует столкнуться с кризисом ликвидности вторичных продаж. Стратегический вывод для покупателей: 2026 год — это окно возможностей для входа в рыночную ипотеку с перспективой рефинансирования, но выбирать стоит высоколиквидные объекты на вторичном рынке, который первым отреагирует на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики.