Ипотека на новостройки упала до уровня 2022 года: вторичный рынок становится главным драйвером

В мае 2026 года российский ипотечный рынок показал заметное снижение: по данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), было выдано 80,33 тыс. кредитов на общую сумму 329,37 млрд руб. Оба показателя сократились на 12% к апрелю. Однако генеральный директор ОКБ Михаил Алексин назвал это сезонным явлением — из-за майских праздников заёмщики стремились либо завершить сделки до начала выходных, либо отложили их на послепраздничные дни.

Главная интрига отчётности — резкое перераспределение долей между первичным и вторичным рынками. В мае на новостройки пришлось лишь 22% от общего числа ипотечных кредитов (-6 п.п. за месяц) и 34% от совокупного объёма средств (-7 п.п.). По данным ОКБ, столь низкие доли в последний раз фиксировались более 3,5 лет назад — в октябре 2 года. Для сравнения: на стыке 2024–2025 годов доля первички достигала 56% по количеству и 70% по объёму, а весь 2025 год показатели держались на высоких отметках. Резкий разворот начался в феврале 2026 года на фоне корректировок условий семейной ипотеки, и май лишь ускорил этот тренд.

Михаил Алексин поясняет: «Майское снижение доли выдач на новостройки связано с высокой стоимостью первичного жилья, усложнением условий получения льготной ипотеки и, как следствие, снижением её доступности для целевой аудитории — семей с невысоким уровнем дохода».

Вторичный рынок, напротив, демонстрирует уверенный рост присутствия. Доля ипотеки на готовое жильё в мае выросла до 78% от количества кредитов и 66% от их объёма (против 72% и 59% в апреле). Это диаметрально противоположная динамика. Как подчёркивает гендиректор ОКБ, полная стоимость кредита (ПСК) на уровне 19% уже не воспринимается как заградительная, особенно для небольших сумм и коротких сроков, что делает рыночную ипотеку всё более привлекательной. «Прогнозируется, что по мере ожидаемого снижения ключевой ставки ипотека на вторичное жильё станет основным драйвером роста рынка к концу года, в отличие от льготных государственных программ», — добавил он.

Несмотря на майский спад, общая картина за январь–май 2026 года остаётся сильной: россияне оформили 411,48 тыс. ипотечных кредитов на 1,74 трлн руб. Это на 48% больше по количеству и на 45% по объёму, чем за тот же период 2025 года. В ВТБ ожидают, что по итогам первого полугодия объём выдач достигнет 2,1 трлн руб., что станет лучшим результатом с 2023 года и на 40% превысит показатель января–июня 2025-го.

Дополнительный импульс рынку придаёт девятое подряд снижение ключевой ставки Банком России. Хотя эффект смягчения транслируется в ставки с задержкой, его вектор уже очевиден. В совокупности со структурными изменениями это создаёт уникальную конфигурацию: рынок не сжимается, а перераспределяется в пользу вторичного сегмента, готового стать локомотивом ипотечного кредитования во втором полугодии.