Исторический актив: на Мясницкой торгуются лоты в бывшем доходном доме Строгановского училища от 17,8 млн ?

Взгляд эксперта-аналитика и финансиста

Выставленные на торги лоты представляют собой яркий пример нишевого, но весьма перспективного сегмента — малых коммерческих площадей в исторических зданиях центра Москвы. Оценка «цена/качество» выглядит сбалансированной с заметным потенциалом.

С точки зрения чистой математики, стартовые 400–405 тыс. руб. за квадратный метр для четвёртого этажа де-факто исторического особняка — уровень, близкий к нижней границе рынка коммерческой недвижимости в локации Мясницкой. На первых этажах аналогичных зданий стоимость метра достигает 700–900 тыс. руб. Понятно, что отсутствие отдельного входа и расположение сужает круг возможных арендаторов, однако для камерных проектов — школ, бьюти-коворкингов, закрытых студий — это не критично. Арендные ставки в районе для подобных помещений колеблются в диапазоне 2500–3500 руб./м.кв./мес. При грамотной сдаче в аренду и загрузке 85–90% можно рассчитывать на годовую валовую доходность на уровне 10–12% от стартовой цены без учёта роста капитализации. Даже с поправкой на повышенные расходы на ремонт и содержание исторического объекта (согласование перепланировок, обязательное использование спецматериалов) чистая операционная доходность после выхода на стабилизацию может составить привлекательные 8–9% годовых в валюте актива — это значительно выше ставок по долгосрочным рублёвым депозитам.

Главный стратегический плюс — ограниченное предложение. Исторические доходные дома в границах Бульварного кольца практически не воспроизводятся. С учётом устойчивого спроса на имиджевые локации со стороны малого бизнеса и креативных индустрий, капитализация таких объектов в среднесрочной перспективе будет расти темпами, опережающими инфляцию. Прогнозируемый рост цен на 15–25% в течение 3–4 лет — реалистичный сценарий, даже при консервативной макроэкономической динамике 2026–2027 годов.

Основные риски лежат в плоскости административных ограничений (жесткий регламент работ с памятниками), более длительных сроков подготовки помещения к эксплуатации и возможного снижения спроса на офисы в пользу удалённой работы. Однако специфика лотов — ставка на сервисные и образовательные форматы — частично нивелирует последний фактор: услуги в живом формате по-прежнему востребованы. Дополнительный важный нюанс: торги, скорее всего, вызовут активный интерес, и итоговая цена может превысить стартовую на 20–30%. Наиболее ликвидными видятся лоты 44,3 м.кв. и 49,6 м.кв. как оптимальные для старта малого бизнеса с меньшим порогом входа.

Резюме: для частного инвестора, диверсифицирующего портфель и готового к горизонту владения от пяти лет, данные лоты можно рассматривать как надёжный инструмент сохранения капитала с премией за уникальность актива. Рекомендуется детально изучить охранное обязательство и заранее просчитать бюджет на финишную отделку, прежде чем делать ценовое предложение на аукционе.