Новости > Кадастровая переоценка взвинтила налоги на элитное жилье Москвы до 30 млн рублей в год
Москва, 28 сентября 2026 года. Ежегодные имущественные налоги на элитную недвижимость столицы достигли десятков миллионов рублей. Причиной стали одновременное действие двух факторов: проведенная в 2025 году кадастровая переоценка, результаты которой применяются с 2026 года, и введение повышен ставки 2,5% для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.
За год кадастровая стоимость элитной недвижимости Москвы резко выросла, и ряд объектовступил порог в 300 млн руб., после которого имущественные налоги взимаются по максимальной ставке. В результате сами налоги на дорогую недвижимость выросли с сотен тысяч рублей до десятков рублей, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Метриум» (исследование есть в распоряжении редакции).
Расчеты строились на открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных (НСПД). Иоговая сумма налога дана оценочно, так как у собственников могут быть льготы и другие возможные преференции, которые при текущем анализе учесть невозможно. Для оценки использованы данные по 20 самым знаковым для рынка элитным домам, расположенным в Хамовниках, Замоскворечье, на Пресне и Патриарших прудах.
По данным «Метриума», в новостройках Москвы классов элит и де-люкс 42% квартир и апартаментов предлагаются дороже 300 млн руб., а медиан стоимость таких лотов составляет 490 млн. «У таких объектов шансы получить кадастровую оценку выше 300 млн руб. значительны», — уточняют аналитики.
Причина не только в тех суммах, по которым лоты выставляют сами застройщики, но и в очередном туре кадастровой переоценки недвижимости. Она была произведена в прошлом году, а ее результаты начинают применяться с 2026 года, напоминается в исследовании. «Перерасчет затронул сегменты недвижимости, однако наиболее ощутимое увеличение базы зафиксировано именно влитном и делюкс-секторах», — поясняют аналитики.
Так, в 20 самых знаковых для рынка элитных домах совокупная кадастровая стоимость исследуемых лотов выросла с 3,3 млрд руб. до 7 млрд руб., посчитали они Причем часть лотов в результате переоценки перешагнули рубеж в 300 млн руб. Такая ситуация аналитиками выявлена почти в 30% изученного предложения.
Величина кадастровой стоимости важна для определения ставки имущественных налогов на недвижимость, упчиваемых ежегодно. Как напоминается в исследовании, с прошлого года для физических лиц введена ставка 2,% при кадастровой стоимости недвижимости свыше 300 млн руб. Для сравнения: если кадаровая стоимость ниже, ставка составляет:
Максимальный рост абсолютных показателейтики зафиксировали для лота в 500,9 кв. м, расположенного в новострой в Гранатном переулке. Его кадастровая стоимость выросла с 310,5 млн руб. до 1,2 млрд руб. В результате имущественный налог вырос с 6 млн руб. до ,5 млн руб.
В относительном выражении наибольший рост выявлен в комплексе на Пщихе. Там кадастровая стоимость лота в 293,7 кв. м выросла с 96,1 млн руб. до 426,8 млн руб. Как результат перехода объекта в категорию с повышеннымиками, налог увеличился с 268,8 тыс. руб. до 11,2 млн руб.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Преми»:
— Рынок элитной недвижимости долгое время ориентировался на цену покупки, однако теперь на первый план выходит полная экономика владения. Когда обязательные ежегодные плате достигают 10–30 млн руб., содержание пассивного актива без его практического использования теряет рациональный смысл. В результате на рынке появляется новая группа продавцов — состоятельные собственники, которые не испыты проблем с ликвидностью, но захотят избавиться от чрезмерных расходов на содержание имущества. В ближайшие месяцы именно эта категория обеспечит заметный приток качественного вторичного предложения в наиболее престижных локациях Москвы.
При этом рост фискальной нагрузки не вызовет резкого падения ценников, поскольку владельцы дорогого жилья не готовы продавать объекты с глубоким дисконтом. Однако новые правила усилят давление на сроки экспозиции. В элитном сегменте поиск покупателя неред занимает два или три года, и теперь каждый дополнительный год ожидания будет обходиться собственнику в сумму, сопоставимую с размером крупной скидки. Покупатели со своей стороны станут детально оценивать налоговую историю жилья еще до выхода на сделку, поэтому в ближайшей перспективе скорость продажи объектов будет напрямую зависеть от реалистичной стартовой цены прозрачной стоимости владения.
Имущественные налоги за 2025 год нужно уплатить до 1 декабря 2026 года. Как сообщала Федеральная налоговая служба (ФНС), рассылка уведомлений об этих налогах завершится 10 октября. Д элитных новостроек по цене до 50 млн руб. упала абсолютного минимума.Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Долгосрочный прогноз допускает снижение цен на квартиры на 20% при массовой распродаже невостребованного жилья. Разбираем, насколько реален такой сценарий и что он изменит.
Ошибки в тарифе или площади квартиры могут годами увеличивать платежи за отопление. Разбираем, как проверить начисления, куда обращаться и когда перерасчет обязателен.
После изменения условий семейной ипотеки до 85% рыночных ипотечных сделок уходит на вторичку. Разбираем, почему покупатели выбирают готовоелье и что будет с ценами.
Согласно исследованию ОК, у 59% ипотечных заемщиков есть еще хотя бы один розничный кредит. Просрочка по ипотеке держится на уровне 0,4%, но эксперты предупреждают о возможном росте.
При двойной продаже квартиры в новостройке приоритет у покупателя с более ранним договором либо у того, кто уже оформил право. Остальные требуют убытки с застройщика.
На вторичке Старой Москвы 70% покупателей ищут квартиры за 5–20 млн руб., тогда как такие лоты занимают лишь 28% экспозиции. Основной объём предложения — дороже.
Средняя ставка аренды офисов в Москве достигла 36 тыс. руб. за кв. м в год. Сильнее всего подорожали класс А и Prime. Рост вакансии сдерживает дальнейшее повышение.
Плохая вентиляция, дефицит света,стабильная влажность и токсичные материалы при ремонте могут превратить жиль в источник хронических заболеваний. Советы экспертов.
В октябре 2026 года в Москве заклю лишь 887 сделок с массовыми новостройками — минимум с 2017-го. Причина — дефицит новых проектов и рост цен.
В регионах с высокими объемами строительства новостройки за 2023–2025 годы подорож на 31%, с низкими — на 52%. Каждый дополнительный кв. м ввода на жителя замедлял рост цен на 23 п.п.
Доля кредитов без господдержки превыси 50% впервые с 2024 года. Главные причины — ужесточение семейной ипотеки и расчетемщиков на будущее рефинансирование.
Ведомство разъяснило пошаговый алгоритм: зафиксировать температуру, обратиться в УК и получитьрасчет до 0,15% за каждый час отклонения.
Экспертный взгляд: налоговая нагрузка меняет правила игры на рынке элитной недвижимости
Проведенный анализ показывает, что рынок элитного жилья Москвы вступает в новую фазу, в которой фискальная составляющая становится одним из ключевых факторов ценообразования и ликвидности. Рост ежегодных налогов до 10–30 млн руб. для объектов дороже 300 млн руб. фактически превращает элитную недвижимость из «тихой гавани» для сохранения капитала в актив с высокими издержками владения.
С точки зрения финансового прогнозирования, мы ожидаем следующие последствия:
Рекомендации участникам рынка:
В долгосрочной перспективе, если налоговая нагрузка не будет скорректирована, можно ожидать постепенной коррекции кастровой стоимости в сторону рыночных реалий и возможного пересмотра пороговых значений, однако в ближайшие два-три года рынок будет адаптироваться к новым условиям через ценовые уступки и изменение структуры спроса.