Конец эпохи гигантов: почему рынок офисов Москвы наводнили «мелкой нарезкой» и чем это грозит инвесторам

Столичный рынок офисной недвижимости переживает фундаментальную структурную трансформацию. Согласно эксклюзивному исследованию инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, предоставленному «РБК Недвижимости», в период до 2030 года порядка 3 млн кв. м офов в Москве заявлены к реализации не целиком, а блоками и этажами. Это составляет около 37% от объема нового строительства в столице, однако реальная доля «розничной нарезки» может оказаться значительно выше и превысить половину рынка.

Аналитики Ricci прогнозируют, что при отсутствии конкретных покупателей на целые здания, с 2026 по 2030 год на продажу блоками могут переориентировать до 70% объектов, изначально планировавшихся к цельной реализации. Это добавит на рынок еще 1,3 млн кв. м. Таким образом, суммарный объем розничной экспозицииен достичь 4,3 млн кв. м, что составит более половины от общего прогнозируемого ввода в 8,1 млн кв. м. Для сравнения: еще в 2021–2025 годах на бизнес-центры с продажей блоками приходилось лишь 15% общего объема.

Эти цифры подтверждают и другие участники рынка. В аналитическом центре Stone оценивают долю розничных продаж в 59% от заявленных к вводу в 2026–2030 годах площадей, а в Level Group — на уровне 50%. По итогам первого квартала 2026 года, как уточнили в Ricci, было введено 115 тыс. кв. м офисов, из которых 76% реализуются именно в розницу.

«При дорогом заемном финансировании и росте себестоимости строительства небольшие офисные блоки и этажи обеспечивают наиболее быструю окупаемость», — поясняет директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.

Ранее рынок качественных офисов класса А развивался преимущественно по арендной модели, где инвесторы покупали здания целиком для последующей сдачи в аренду. Однако рост стоимости банковского финансирования заставил девелоперов пересмотреть стратегию. «Основная причина — высокая стоимость финансирования. При дорогих кредитах девелоперам важно быстрее возвращать вложенный капитал поэтому они активно продают площади небольшими лотами еще на этапе строительства. Особенно это характерно для компаний, пришедших из жилого сегмента», — комментирует директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.

Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова подчеркивает, что появление качественного предложения с небольшой нарезкой делает офисную недвижимость доступной более широкому кругу частных инвесторов и компаний, что на фоне арендной модели прошлых лет расширяет вариативность рынка. Однако число покупателей, готовых приобретать крупные объекты целиком, ограничено, что вынуждает девелоперов дробить лоты, поясняет Дмитрий Антонов.

Затоваривание: угроза или мнимое беспокойство?

Несмотря на кажущийся высоким объем предложения, эксперты призывают не спешить с выводами о грядущем перенасыщении. Общий объем ввода до 2030 года (8,1 млн кв. м) может быть скорректирован переносами сроков. В NF Group ожидают, что фактический ввод в 2026 году составит лишь 60–70% от заявленного миллиона квадратных метров, а часть проектов перейдет на 2027 год. Марина Грицкова напоминает, что существенная часть площадей, заявленных к вводу в 2026 году, уже реализована (свыше 80% по классу А внутри МКАД), а 2027 год станет локальным минимумом по новому вводу. Более того, по подсчетам CMWP, спрос на офисы в 2028 году может достигнуть 2 млн кв. м, что кратно перекроет запланированные объемы.

«Говорить о риске перепроизводства офисов пока преждевременно. Московский рынок по-прежнему остается дефицитным. По уровню обеспеченности качественными офисными площадями столица все еще заметно уступает крупнейшим европейским городам, а объем предложения остается ниже потенциального спроса», — заключает коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

Риски перенасыщения, по мнению Елены Малиновской, действительно существуют, но они локализованы в объектах без единой концепции управления и профессиональной эксплуатации. Такие проекты могут столкнуться с дли вакантностью и снижением инвестиционной привлекательности. В то же время коммерческий директор Sezar Group Павел Иншаков уверен, что в ключевых деловых хабах, таких как исторический район Москва-Сити, Ходынка и Большой Сити, качественныеы будут дефицитными и востребованными, тогда как остальной задекларированный нового строительства может испытать серьезные трудности при реализации.

Таким образом, тренд на «нарезку» становится не просто реакцией на высокую ставку, а структурным сдвигом, формирующим новую реальность коммерческой недвижимости Москвы.