Изъятие земли в 2026 году: ключевые основания, размер компенсаций и прогноз для владельцев

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу поправки, обязывающие собственников освоить земельные участки в населенных пунктах и садовых товариществах в течение трех лет. Одновременно с 1 сентября 2025-го правительство утвердило четкие признаки неиспользования земли: участок могут признать заброшенным, если он более чем на 50% захламлен, зарос сорняками (включая борщевик) или заболочен. Теперь Росреестр и муниципальный земельный контроль получили механизм, позволяющий в судебном порядке изымать такие наделы, если собственник игнорирует предписания.

Юристы подчеркивают: изъятие — крайняя мера, применяемая после того, как владельцу дают время устранить нарушения. «Собственника сначала уведомят о нарушении, дадут срок на исправление ситуации, и только если он будет игнорировать предупреждения, могут инициировать процедуру изъятия», — говорит адвокат МГКА «Де-юре» Дарья Александрова. При этом важно, что за изъятие по вине собственника (нецелевое использование, неосвоение) компенсация не выплачивается.

Нецелевое использование также входит в перечень оснований. По словам юриста UCL Искандера Гаджиева, основными причинами для изъятия сельхозземель являются зарастание сорной, древесной и кустарниковой растительностью, а также непроведение мер по защите от инвазивных растений — борщевика Сосновского, золотарника канадского. Правовую базу здесь составляют ст. 284-286 ГК РФ и ст. 54–54.1 ЗК РФ, а также федеральные законы № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и № 248-ФЗ о государственном контроле.

Однако кроме «штрафного» изъятия существует принудительное отчуждение для государственных и муниципальных нужд: строительство дорог, линий электропередачи, газопроводов, школ, больниц, а также изъятие участков под аварийным жильем. Как поясняет адвокат коллегии «Юков и партнеры» Илья Бахилин, в этих случаях собственнику положена компенсация — рыночная стоимость земли и убытки, связанные с переездом. Но на практике суммы нередко занижаются. «При изъятии для государственных нужд положена компенсация в виде рыночной стоимости и возмещение убытков (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ), однако на практике размер нередко оказывается ниже рыночных цен, как в случае с жителями Санкт-Петербурга, расселяемыми из-за строительства ВСМ», — отмечает Искандер Гаджиев. Он напоминает о недавних прецедентах: в Татарстане для трассы М?12 изымают более 21 тыс. кв. м, в подмосковных Мытищах — 1,9 тыс. кв. м у частного лица под автодорогу.

Отдельный блок оснований — изъятие за долги. По решению суда участок выставляют на торги, а вырученные средства идут в счет погашения задолженности. Однако если на земле расположен единственный жилой дом, его продавать не будут — действует иммунитет, предусмотренный ст. 446 ГПК РФ.

Эксперты обращают внимание и на виндикационные иски: если лесной участок или особо охраняемая земля оказались в частных руках незаконно, государство истребует их из чужого владения. Добросовестный приобретатель может попытаться взыскать убытки с продавца по цепочке сделок. «Классический пример — кража лесного участка: землю лесного фонда незаконно перевели в другую категорию и оформили право частной собственности. Суд возвращает ее государству», — поясняет Илья Бахилин.

Кроме того, Уголовный кодекс позволяет конфискацию имущества, приобретенного на преступные доходы или использовавшегося для совершения преступления. Порядок здесь регулируется ст. 104.1 УК РФ, он стоит особняком от земельного законодательства. Наконец, при стихийных бедствиях, эпидемиях и других чрезвычайных ситуациях возможна реквизиция с выплатой стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ). Хотя на практике к земельным участкам эта мера применяется редко, в теории она допустима, уточнил Илья Бахилин.

Заместитель главы Росреестра Алексей Бутовецкий ранее подчеркивал: «Изъятие — сложный и социально острый процесс. Сначала собственнику выдается предписание, и только если он полностью игнорирует устранение нарушений, изъятие становится допустимым». Таким образом, оснований для принудительного прекращения права собственности на землю в 2026 году достаточно много, и каждое требует от владельца повышенной юридической бдительности.