Московские ТЦ смаются: мода толкает рынок к структурному спаду

По итм первого полугодия 2026 года в торговых центрах Москвы закрытия арендаторов происходили, чем открытия новых магазинов. За последние 12 месяцев в столичных ТЦ закрылось более 2. торговых точек, а новые открытия компенсировали выбытие лишь частично: примерно 80% поству точек и около 75% по занимаемым площадям. Таким образом, закрываются в среднем более круп помещения, чем открываются, и скорость обновления состава арендаторов уступает скорости его сокращения.

Такие данные содержатся в исследовании Tenant Health Index, подготовленном консалтинговой компани «Магазин Магазинов». В выборку вошло более 150 торговых центров Москвы, включа объекты на внешней стороне МКАД, административно относящиеся к Подмосковью. При этом не учитывалисьты рыночного и устаревшего форматов, микрообъекты, специализированные центры, универги и пассажи премиального сегмента, а также аутлеты. Аналитики изучили арендаторов ТЦ и ротацию, сравнив данные за первое полугодие 2026 года свым полугодием 2025 года. Использовалась классификация торговых центров по арендопригодной: районный ТЦ — до 20 тыс. кв. м, окружной — 20–45 тыс. к. м, региональный — 45–80 тыс. кв. м, суперрегиональный — от тыс. кв. м.

Наиболее устойчивыми к снижению покупательской активности оказалисьные торговые центры. У них по итогам первого полугодия Tenant Health Index составляет 47,9.налитики объясняют это низкой долей моды и опорой на повседневный спрос. Наним, индекс оценивает, насколько открытия компенсируют закрытия, а занимаемые новыми аренда метры — освобождаемые площади. Значение 50 — точка равсия; показатель ниже означает, что рынок сжимаетсяp>

В наиболее уязвимом положении находятся окружные торговые центры их результат — 40,3. Это говорит о том, что арендаторы активно освобождают площади, и закрытий превышает число открытий. Сжатие идёт и в крупных объектах: в суперрегиональ ТЦ индекс составил 43,7, в региональных — 44,2. Для крупнейших объектовчевое ограничение — дефицит арендаторов, способных абсорбировать освобождающиеся круп блоки.

Основной источник сокращения — сегмент «мода»: магазины оде, обуви и аксессуаров. Эта категория по-жнему ключевая на не приходится 31% точек и 28% занимаемых площадей. За год мода потеряла 2,3 пп. по точкам и 1,9 п.п. по площадям, что стало крупнейшим структурнымдвигом в составе московских ТЦ. Доли нарастили общепит, центры досуга иры для дома. При этом мода освободила почти вдвое больше площадей, чем заняла, и формирует порядка 60%ых потерь площадей рынка. Возможности замещения ограничены: операторов досу и общепита, способных занять сопоставимые объёмы, существенно меньше, чем модных операторов покидающих площади.

Зависимость от моды сильно различается по форматам: чемнее ТЦ, тем выше в нём доля модных арендаторов. В суперрегиональных объек мода занимает 36% площадей — в 2,5 раза больше, чем в районных, где её дол 14%.

Параллельно аналитики IBC Real Estate зафиксировали рез снижение ввода торговой недвижимости в России. В первом полугодии 2026 года открылось объектов совокупной арендопригодной площадью 94 тыс. кв. м, что в три раза меньше чем за аналогичный период прошлого года. Это сопоставимо с первым полугодием 2023 года когда рынок проходил адаптацию к новым условиям и было открыто восемь объектов на 87 тыс.в. м. Ещё более низкий полугодовой ввод ТЦ наблюдался только в первой половине 2004 — 86 тыс. кв. м.

Таким образом, рынок торговой недвижимостивы проходит через структурное сжатие: закрытия опережают открытия, крупные форматы страдают силь, а главным драйвером высвобождения площадей остаётся модный ритейл Устойчиво пока демонстрируют районные центры, ориентированные на ежедневные потребности.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.