Верховный суд: дата договора купли-продажи важнее даты региции права при разделе недвижимости
Покупателям важно фиксировать дату договора и источник оплаты: регистрация в ЕГРН после свадьбы не делает квартиру совместной, она куплена до брака.
Массовый отсев подрядчиков на рынке ИЖС: почему 54% не справились с эскроу-счетами
Новости > Массовый отсев подрядчиков на рынке ИЖС: почему 54% не справились с эскроу-счетами
Переход частного домостроения на эскроу-счета привел к острому дефициту подрядчиков: из 8 тыс. заявившихся работают лишь 4,3 тыс. Почти каждая третья одобренная ипотека не доходит до выдачи.
Перевод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на механизм эскроу-счетов спровоцировал резкое сжатие рынка профессионального подряда. Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новым правилам, к реальным сделкам смогли приступить лишь порядка 4,3 тыс. Таким образом, 54% потенциальных участников рынка не сумели адаптироваться к работе через счета эскроу
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, распространивший эскроу-счета на договоры строительного подряда в сегменте ИЖС. Ключевой принцип схемы — деньги заказчика замораживаются в банке до завершения строительства. Это означает, что подрядчик вынужден вести стройку за счет собственных или заемных средств, а не на деньги покупателя. Обязательным такой механизм стал для случаев оформления льготной ипотеки на строительство дома.
Несмотря на высокую долю частного домостроения в общем вводе жилья (64% по итогам января–мая 2026 года), значительная его часть по-прежнему приходится на хозспособ, когда люди строят сами или нанимают бригады без официальных договоров. «Активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — подчеркнул директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Ключевая проблема кроется в недоступности проектного финансирования для малого бизнеса: у небольших строительных компаний часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Квасенков. Чтобы смягчить дефицит, институт жилищного развития запустил программу кредитования подрядчиков с поручительством. «Дом.РФ» выступит гарантом возврата средств перед банками. Ожидается, что это позволит привлечь на рынок дополнительно 500–700 подрядчиков.>
При этом спрос на ипотеку в секторе ИЖС стремительно растет. За январь–май 2026 года, по данным «Дом.РФ», банки выдали 42 тыс. кредитов на строительство частных домов и приобретение готовых объектов на сумму 226 млрд руб. — это в 1, раза больше как по количеству, так и по объему по сравнению с аналогичнымом прошлого года. В сегменте строительства «с нуля» выдачи и вовсе примерно удвоились. Дисбаланс бурным ростом кредитования и сжатием числа подрядных организаций усиливает напряжение на рынке.
Дефицит квалифицированных подрядчиков, способных работать по эскроу, подтверждают и участники отрасли. «Безусловно, существует дефицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костя сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — отметила сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова. В строительной компании Starkwood заявляют о тренде на рост стоимости услуг и прогнозируют уход с рынка 20–40% игроков из-за внедрения эскроу-счетов. «Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — предупредил учредитель Starkwood Вячеслав Астафьев.
Одновременно меняется поведение заказчиков. Руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтаное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова фиксирует смещение спроса в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуем результатом — это готовые дома, ремонты, реновация уже имеющихся объектов. «Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила эксперт.
Законодательное поле продолжает ужесточаться. В конце июня 2026 года в Госдуму внесли законопроект, делающий эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подря. Сейчас такое требование распространяется только на льготные программы (на них приходится около % выдач). За расширение механизма выступают Банк России и «Дом.РФ», эту позицию разделяет председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Инициатива нацелена на защиту граждан: по оценкам Госдумы, к лету 2026 года в России насчитывается до 20 тыс. обманутых «ИЖСников», которые остались без построенных домов, но вынуждены продолжать платить ипотеку.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Комментарий к новости является частным мнением и носит информационный характер.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Гойда Евгения, специалист по недвижимости, брокер
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Последние новости на тему недвижимости
В за 25 лет непрофильные делоперы обойдут профильных по вводу ТЦ в Москве
По итогам 2026 года застройщики жилья сдадут 75% новых торговых площадей столицы. Как комплексное развитие территорий меняет рынок торговой недвижимости
В Подмосковье техобследование дачи для перевода в жилой дом перевели в онлайн
На подмосковном портале госуслуг заработал сквозной сервис: заявка на перевод садового дома в жилой и заказ техобследования БТИ с онлайн-расчётом цены и сроком 20.
Вторичное жиль в Москве подорожало во всех округах: лидер — НАО иАО
В октябре 2026-го вторичка в Москве подорожала во всех 12 округах: от +0,4% до +2,6%. Лидеры — НАО и САО. При — дефицит предложения и снижение ставок по ипотеке.
Особняк с бассейном и муранским стеклом рядом с Мар-а-Лаго продают за $39,5 млн
Дом площадью 508,7 кв. м в Палм-Бич после ремонта выставлен на рынок. Объект соседствует с резиденцией Дональ Трампа.
ВТБ снизил прогноздачи рыно ипотеки на2026 год до 2,1 трлн рублей
Банк скорректировал ожидания с 2,4 до 2,1 трлн руб. после октябрьского охлаждения: доля льготной ипотеки упала до 47%, а рыночная впервые превысила половину выдач.
Потеря собственной квартиры: долги, недействительные сделки и нарушения — разбор юриста
Юрист перечислил случаи, когда даже единственное жильё не защищает от изъятия: от ипотечных долгов и споров по сделкам до запущенности и конфликтов с сосями.
Аренда элитных коттеджей Подмосковья за год подорожала на 40%, на Рублевке — на 54%
Средний предложения достиг 1,9 млн руб. в месяц, на Рублевке — 2,4 млн.оля лотов дороже 3 млн руб. резко выросла.
ПСК по ипотеке в сентябре 2026 года опустилась до 16,4: годовое снижение достигло 2,2 п.п.
По данным НБКИ, в сентябре 2026 года ПСК по ипотеке составила 16,4% — минус 0,7 п.п. за месяц и 2,2 п.п. за год. Спрос вырос всех 20 крупнейших городах.
Льготная ипотека в октябре обвалилась втрое: рынок переходит на рыночные рельсы
В октябре выдача льготной ипотекихнула втрое: рынок адаптируется к новым параметрам семейной программы, а спрос смещается в рыночный сегмент.
Росреестр: брачный договор — это «згляд в буду», а соглашение о разделе — подведение итогов
осреестр разяснил: брачный договор можно заключить брака, а соглашение о разделе — только по уже нажитому имуществу. Разбор нюансов для сделок с недвижимостью.
ровал продаж не обрушил цены: почему московские новостройки дорожают вопре рынку
Эксперты объяснили, почему при падении продаж до минимума за деся лет столичные новостройки не дешевеют: сдвиг структуры предложения, проектное финансирование и скрытые скидки.
Структурный сдвиг с отсроченными последствиями. Переход ИЖС на эскроу-счета запустил процесс, во многом повторяющий трансформацию рынка многоквартирного строительства в 2019–2020 годах. Разница в том, что сегмент частного домостроения исторически намного менее институализирован: здесь доминируют сотни микро- и малых подрядчиков, частные бригады и практика хозяйственного способа. Жесткое введение финансового механизма, требующего от подрядчика строить за свой счет, одномоментно отсекло от рынка более половины заявившихся игроков. Главная причина — не дисциплина, а отсутствие доступа к оборотному капиталу и кредитным инструментам. Малые компании не могут предложить банкам ликвидный залог, а их финансовая история непрозрачна. Результат — дефицит предложения подряда при взрывном росте спроса на ипотеку в ИЖС (рост выдач в 1,7 раза).
Ценовые и регуляторные риски. Дисбаланс уже транслируется в рост стоимости строительных услуг. При прогнозируемом уходе 20–40% игроков оставшиеся компании неизбежно заложат в цены возросшие издержки на привлечение финансирования, усиление гарантийных обязательств и дефицит кадров. По нашим оценкам, в ближайшие 12–18 месяцев стоимость квадратного метра в сегменте ИЖС-подряда может дополнительно вырасти на 15–25%. Это частично нивелирует эффект от льготных ипотечных ставок, снижая доступность частного домостроения для конечного заказчика. Параллельное расширение эскроу на всю ипотеку (законопроект июня 2026 г.) — необходимая мера для защиты 20 тыс. уже пострадавших граждан и предотвращения новых «обманутых ИЖСников». Однако в краткосрочной перспективе она еще сильнее сузит круг подрядчиков, способных работать в правовом поле.
Прогноз и точки стабилизации. В ближайшие два года рынок пройдет через этап турбулентной адаптации. Программа поручительства «Дом.РФ» на 500–700 новых подрядчиковягчит, но не закроет дефицит — потребность исчисляется тысячами подрядных организаций. Ключевым драйвером стабилизации станет появление специализированных кредитных продуктов для малого строительного бизнеса, в том числе бридж-финансирование под залог будущих эскроу-поступлений и упрощенные скоринговые модели. Ожидаю, что доля профессионального подряда с эскроу в ИЖС будет расти умеренно, а значительная часть граждан продолжит использовать хозспособ или переориентируется на покупку готовых домов от застройщиков. В среднесрочной перспективе (3–5 лет) рынок ждет укрупнение и консолидация вокруг наиболее финансово устойчивых компаний, что повысит прозрачность и качество строительства, но может снизить гибкость и индивидуальность предложения. Для сохранения баланса регуляторам важно синхронизировать распространение эскроу с созданием реально работающих механизмов поддержки малых подрядчиков, включая налоговые стимулы и гарантийные инструменты для банковского сектора.