Массовый отсев подрядчиков на рынке ИЖС: почему 54% не справились с эскроу-счетами

Перевод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на механизм эскроу-счетов спровоцировал резкое сжатие рынка профессионального подряда. Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новым правилам, к реальным сделкам смогли приступить лишь порядка 4,3 тыс. Таким образом, 54% потенциальных участников рынка не сумели адаптироваться к работе через счета эскроу

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, распространивший эскроу-счета на договоры строительного подряда в сегменте ИЖС. Ключевой принцип схемы — деньги заказчика замораживаются в банке до завершения строительства. Это означает, что подрядчик вынужден вести стройку за счет собственных или заемных средств, а не на деньги покупателя. Обязательным такой механизм стал для случаев оформления льготной ипотеки на строительство дома.

Несмотря на высокую долю частного домостроения в общем вводе жилья (64% по итогам января–мая 2026 года), значительная его часть по-прежнему приходится на хозспособ, когда люди строят сами или нанимают бригады без официальных договоров. «Активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — подчеркнул директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.

Ключевая проблема кроется в недоступности проектного финансирования для малого бизнеса: у небольших строительных компаний часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Квасенков. Чтобы смягчить дефицит, институт жилищного развития запустил программу кредитования подрядчиков с поручительством. «Дом.РФ» выступит гарантом возврата средств перед банками. Ожидается, что это позволит привлечь на рынок дополнительно 500–700 подрядчиков.>

При этом спрос на ипотеку в секторе ИЖС стремительно растет. За январь–май 2026 года, по данным «Дом.РФ», банки выдали 42 тыс. кредитов на строительство частных домов и приобретение готовых объектов на сумму 226 млрд руб. — это в 1, раза больше как по количеству, так и по объему по сравнению с аналогичнымом прошлого года. В сегменте строительства «с нуля» выдачи и вовсе примерно удвоились. Дисбаланс бурным ростом кредитования и сжатием числа подрядных организаций усиливает напряжение на рынке.

Дефицит квалифицированных подрядчиков, способных работать по эскроу, подтверждают и участники отрасли. «Безусловно, существует дефицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костя сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — отметила сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова. В строительной компании Starkwood заявляют о тренде на рост стоимости услуг и прогнозируют уход с рынка 20–40% игроков из-за внедрения эскроу-счетов. «Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — предупредил учредитель Starkwood Вячеслав Астафьев.

Одновременно меняется поведение заказчиков. Руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтаное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова фиксирует смещение спроса в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуем результатом — это готовые дома, ремонты, реновация уже имеющихся объектов. «Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила эксперт.

Законодательное поле продолжает ужесточаться. В конце июня 2026 года в Госдуму внесли законопроект, делающий эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подря. Сейчас такое требование распространяется только на льготные программы (на них приходится около % выдач). За расширение механизма выступают Банк России и «Дом.РФ», эту позицию разделяет председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Инициатива нацелена на защиту граждан: по оценкам Госдумы, к лету 2026 года в России насчитывается до 20 тыс. обманутых «ИЖСников», которые остались без построенных домов, но вынуждены продолжать платить ипотеку.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.