Новости > Массовый отсев подрядчиков на рынке ИЖС: почему 54% не справились с эскроу-счетами
Перевод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на механизм эскроу-счетов спровоцировал резкое сжатие рынка профессионального подряда. Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новым правилам, к реальным сделкам смогли приступить лишь порядка 4,3 тыс. Таким образом, 54% потенциальных участников рынка не сумели адаптироваться к работе через счета эскроу
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, распространивший эскроу-счета на договоры строительного подряда в сегменте ИЖС. Ключевой принцип схемы — деньги заказчика замораживаются в банке до завершения строительства. Это означает, что подрядчик вынужден вести стройку за счет собственных или заемных средств, а не на деньги покупателя. Обязательным такой механизм стал для случаев оформления льготной ипотеки на строительство дома.
Несмотря на высокую долю частного домостроения в общем вводе жилья (64% по итогам января–мая 2026 года), значительная его часть по-прежнему приходится на хозспособ, когда люди строят сами или нанимают бригады без официальных договоров. «Активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — подчеркнул директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Ключевая проблема кроется в недоступности проектного финансирования для малого бизнеса: у небольших строительных компаний часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Квасенков. Чтобы смягчить дефицит, институт жилищного развития запустил программу кредитования подрядчиков с поручительством. «Дом.РФ» выступит гарантом возврата средств перед банками. Ожидается, что это позволит привлечь на рынок дополнительно 500–700 подрядчиков.>
При этом спрос на ипотеку в секторе ИЖС стремительно растет. За январь–май 2026 года, по данным «Дом.РФ», банки выдали 42 тыс. кредитов на строительство частных домов и приобретение готовых объектов на сумму 226 млрд руб. — это в 1, раза больше как по количеству, так и по объему по сравнению с аналогичнымом прошлого года. В сегменте строительства «с нуля» выдачи и вовсе примерно удвоились. Дисбаланс бурным ростом кредитования и сжатием числа подрядных организаций усиливает напряжение на рынке.
Дефицит квалифицированных подрядчиков, способных работать по эскроу, подтверждают и участники отрасли. «Безусловно, [существует]фицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костя сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — отметила сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова. В строительной компании Starkwood заявляют о тренде на рост стоимости услуг и прогнозируют уход с рынка 20–40% игроков из-за внедрения эскроу-счетов. «Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — предупредил учредитель Starkwood Вячеслав Астафьев.
Одновременно меняется поведение заказчиков. Руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтаное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова фиксирует смещение спроса в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуем результатом — это готовые дома, ремонты, реновация уже имеющихся объектов. «Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила эксперт.
Законодательное поле продолжает ужесточаться. В конце июня 2026 года в Госдуму внесли законопроект, делающий эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подря. Сейчас такое требование распространяется только на льготные программы (на них приходится около % выдач). За расширение механизма выступают Банк России и «Дом.РФ», эту позицию разделяет председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Инициатива нацелена на защиту граждан: по оценкам Госдумы, к лету 2026 года в России насчитывается до 20 тыс. обманутых «ИЖСников», которые остались без построенных домов, но вынуждены продолжать платить ипотеку.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
В январе–июне 2026 года в столице открылись четыре отеля 4–5 звёзд на 609 ключей. Ввод вырос в 2,5 раза к 2025 году, а по итогам года аналитики ждут 1,2 тыс. номеров — максимум с 2014-го.
Эксперты зафиксировали смену вектора: зона отдыха превращается в актив, повышающий стоимость участка. Главные тренды — биофильный дизайн, световые сценарии и отказ от временных решений в пользу долговечных архитектурных форм.
В июне 2026 года средняя цена дачи в Подмосковье превысила 10,8 млн руб. Годовой рост составил 5,8%, спрос вырос на 27% при расширении предложения лишь на 7%, что усилило дефицит.
Исследование НИУ ВШЭ фиксирует сдвиг мотивации: вслед за климатом и работой решающим аргументом для смены города становится потребность в улучшении жилищных условий. Анализируем, как это изменит рынок недвижимости.
Аналитики «Домклик» заксировали восстановление ипотеки на готовое жилье в ПФО на фоне снижения ставок, тогда как сегмент новостроек стагнирует после реформы семейной ипотеки. Растут риски перепроизводства.
На конференции Domclick Digital Day сервис представил фотоотчеты для удаленной проверки квартир. Прогноз: более 40 тыс. запросов до конца года и рост лояльности рантье.
«Домклик» прогнозирует сокращение семейной ипотеки до 20% и восстановление рыночной как драйвера спроса. Ключевая ставка снижается, доля господдержки сжалась до 60%.
В мае 2026 года аренда жилья в Москве подорожала на 2,4% на фоне роста предложения, а в Подмосковье — на 0,7% при его сокращении. Рынок выходит из зимней спячки.
С 26 июня ставки снижены на 0,3–0,5 п.п. в зависимости от взноса. Минимальные — 15,2% на новостройки, 15,5% на вторичку. это изменит? Разбор аналитика.
Мэр Москвы раскрыл детали дизайна станции «СберСити» Рублево-Архангельской линии: изогнутые колонны из акрилового камня, тёмный гранит и световые линии, создающие иллюзию левитации. Станция готова более чем наполовину, открытие — в 2027 году.
Ведомство готово провести реформу без жёсткого лицензирования и СРО Главные инструменты — публи реестр специалистов и прозрачная цифровая среда, способные изменить правила игры.
Ломаем стереотипы о риэлторах! Предоставляем информацию "без регистрации и смс". Только полезные статьи и кейсы из собственного опыта.
Если возникнут вопросы, обращайтесь! Готовы разобраться в любой ситуации и оказать профессиональную помощь.
Екатеринбург, ул. Гагарина, 9
Структурный сдвиг с отсроченными последствиями. Переход ИЖС на эскроу-счета запустил процесс, во многом повторяющий трансформацию рынка многоквартирного строительства в 2019–2020 годах. Разница в том, что сегмент частного домостроения исторически намного менее институализирован: здесь доминируют сотни микро- и малых подрядчиков, частные бригады и практика хозяйственного способа. Жесткое введение финансового механизма, требующего от подрядчика строить за свой счет, одномоментно отсекло от рынка более половины заявившихся игроков. Главная причина — не дисциплина, а отсутствие доступа к оборотному капиталу и кредитным инструментам. Малые компании не могут предложить банкам ликвидный залог, а их финансовая история непрозрачна. Результат — дефицит предложения подряда при взрывном росте спроса на ипотеку в ИЖС (рост выдач в 1,7 раза).
Ценовые и регуляторные риски. Дисбаланс уже транслируется в рост стоимости строительных услуг. При прогнозируемом уходе 20–40% игроков оставшиеся компании неизбежно заложат в цены возросшие издержки на привлечение финансирования, усиление гарантийных обязательств и дефицит кадров. По нашим оценкам, в ближайшие 12–18 месяцев стоимость квадратного метра в сегменте ИЖС-подряда может дополнительно вырасти на 15–25%. Это частично нивелирует эффект от льготных ипотечных ставок, снижая доступность частного домостроения для конечного заказчика. Параллельное расширение эскроу на всю ипотеку (законопроект июня 2026 г.) — необходимая мера для защиты 20 тыс. уже пострадавших граждан и предотвращения новых «обманутых ИЖСников». Однако в краткосрочной перспективе она еще сильнее сузит круг подрядчиков, способных работать в правовом поле.
Прогноз и точки стабилизации. В ближайшие два года рынок пройдет через этап турбулентной адаптации. Программа поручительства «Дом.РФ» на 500–700 новых подрядчиковягчит, но не закроет дефицит — потребность исчисляется тысячами подрядных организаций. Ключевым драйвером стабилизации станет появление специализированных кредитных продуктов для малого строительного бизнеса, в том числе бридж-финансирование под залог будущих эскроу-поступлений и упрощенные скоринговые модели. Ожидаю, что доля профессионального подряда с эскроу в ИЖС будет расти умеренно, а значительная часть граждан продолжит использовать хозспособ или переориентируется на покупку готовых домов от застройщиков. В среднесрочной перспективе (3–5 лет) рынок ждет укрупнение и консолидация вокруг наиболее финансово устойчивых компаний, что повысит прозрачность и качество строительства, но может снизить гибкость и индивидуальность предложения. Для сохранения баланса регуляторам важно синхронизировать распространение эскроу с созданием реально работающих механизмов поддержки малых подрядчиков, включая налоговые стимулы и гарантийные инструменты для банковского сектора.