Инвестиционный компас: почему Новосибирск и Ростов-на-Дону стали лидерами доходной аренды в 2026 году

Среди миллионников и курортных городов России самыми выгодными для инвестиций в жильё под долгосрочную аренду признаны Новосибирск и Ростов-на-Дону. К такому выводу пришли аналитики «Яндекс Недвижимости» и «Яндекс Аренды», составившие интегральный индекс привлекательности. Он учитывает не только потенциальную доходность, но и ценовую динамику, абсолютную стоимость квартир и реальный спрос нанимателей.

Привычная логика «купил дешевле — сдал дороже» перестала быть единственным ориентиром. Новое исследование показывает: вложения в арендное жильё — это баланс четырёх ключевых метрик. Именно поэтому лидеры рейтинга порой уступают по валовой доходности, но выигрывают за счёт устойчивости и ликвидности.

Как считали индекс

Методология опирается на мультифакторную модель. Каждому городу присваивались баллы по единой шкале, после чего выводился итоговый индекс. Веса распределены следующим образом:

• потенциальная доходность долгосрочной аренды — 40%;
• динамика цены квадратного метра — 25%;
• медианная стоимость квартиры — 20%;
• уровень спроса на долгосрочную аренду — 15.

Сравнивались первое полугодие 2026 и 2025 годов. В выборку попали все мегаполисы и курортные центры страны.

Вторичный рынок: Новосибирск обходит Екатеринбург

В сегменте готового жилья абсолютным лидером стал Новосибирск с индексом 72,84. Медианная цена квартиры здесь — 6,5 млн рублей, а средняя арендная ставка достигает 35 тыс. рублей в месяц. Потенциальная доходность 6,49% годовых — наивысшая в топ-10. Это означает, что каждый вложенный рубль при текущих ставках работает почти вдвое эффективнее банковского депозита, не считая возможного роста капитализации самого объекта.

Вторую строчку занял Екатеринбург (индекс 72,36) с медианной стоимостью 6,8 млн рублей и арендой 33,1 тыс. рублей. Доходность 5,85% здесь ниже, чем у Волгограда (5,91%, четвёртое место), однако рейтинг Екатеринбургу подняли более высокая ценовая динамика и устойчивый спрос на аренду. Это подтверждает: доходность без учёта рыночной конъюнктуры может ввести инвестора в заблуждение.

Замыкает тройку Пермь с индексом 70,75. Квартиру здесь можно купить за 6,3 млн рублей, а доходность составляет 5,63%. В топ-10 вошёл и Калининград — единственный курортный город в рейтинге вторички, однако Москва и Санкт-Петербург отсутствуют. Причина — высокий порог входа при более скромной валовой доходности и сильной волатильности спроса.

Новостройки: почему Ростов-на-Дону опередил всех

Для первичного жилья картина принципиально иная. Лидером становится Ростов-на-Дону с индексом 75,49 — это даже выше показателя Новосибирска по вторичке. Медианная цена новой квартиры — 8,4 млн рублей, ставка аренды — 30 тыс. рублей, а доходность 4,3% годовых. Столь высокое место обеспечили относительно доступный чек и мощный спрос на долгосрочный наём, в том числе со стороны переезжающих специалистов и студентов.

Вторую позицию занял Калининград (69,22), где новостройка стоит 8 млн рублей, а доходность аренды повышается до 5,27%. На третьем месте Волгоград с индексом 66,46 и самой низкой медианной стоимостью первички — 5,7 млн рублей. Именно здесь зафиксирована максимальная в топ-10 доходность 5,3%, что делает Волгоград привлекательным для инвесторов с ограниченным бюджетом, готовых мириться с менее динамичным рынком.

Особого внимания заслуживает Санкт-Петербург — четвёртая строчка с индексом 65,61. При медианной цене новой квартиры существенно выше, чем в регионах-лидерах, доходность составляет лишь 3,53% годовых. Тем не менее, Северная столица попала в рейтинг благодаря колоссальному арендному спросу и перспективам долгосрочного удорожания недвижимости. Москва же не вошла ни в один из списков: входной билет в столичную недвижимость съедает всю краткосрочную доходность, а ставки аренды не поспевают за ценами квадратного метра.

Комментарий эксперта

Евгений Белокуров, руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость», подчёркивает: «Индекс отражает усреднённую картину по городу, но каждая квартира — это самостоятельный инвесткейс. Даже в городе-лидере можно прогореть с неудачной локацией, а в аутсайдере — найти золотую жилу. Решают детали: район, транспортная доступность, состояние дома, планировка, этаж».

В целом, к середине 2026 года аналитики «Дом.РФ» фиксируют трёхлетний максимум спроса на аренду жилья. Превышение спроса над предложением разгоняет ставки, и временная коррекция цен на продажу в июле резко замедлилась, что добавляет аргументов в пользу арендного бизнеса.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.