Сезонный рывок или структурный сдвиг: почему спрос на загородное жилье обогнал квартирный рынок на 15 п.п.

Рынок недвижимости России демонстрирует признаки серьезной трансформации потребительских предпочтений. Согласно свежему отчету аналитического центра М2, базирующемуся на данных Роскадастра и Росреестра, загородный сегмент в апреле 2026 года показал взрывной рост, значительно опередив традиционный рынок квартир. Количество сделок с индивидуальными жилыми домами, земельными участками и нежилыми постройками (включая дачи и гаражи) увеличилось на 24% по сравнению с аналогичным периодом. В то же время сегмент многоквартирных домов, машино-мест и коммерческих помещений вырос лишь на 9%.

Эксперты рынка связывают такой разрыв с комплексом факторов, где сезонность выступает лишь вершиной айсберга. «Выбор в сторону частного дома на фоне высокой стоимости жилья в многоквартирных зданиях — одна из основных причин наличия спроса на индивидуальное жилищное строительство. Если говорить конкретно по итогам апреля, то основную роль сыграла сезонность. Остальное уже является дополнительными факторами», — пояснили в пресс-службе М2. В компании подчеркнули, что фактор низкого бюджета на загородном рынке оказывает более длительный эффект на получателей семейной ипотеки, стимулируя их выбирать дома вместо квартир.

Несмотря на впечатляющую динамику, абсолютные цифры пока остаются за городским жильем. В апреле на загородном рынке было заключено 157 тыс. сделок, тогда как в сегменте многоквартирных домов показатель достиг 246 тыс. Общий объем рынка жилья составил около 400 тыс. транзакций, что на 14% превышает результаты марта и сопоставимо с уровнем апреля 2025 года.

Особого внимания заслуживает кардинальное изменение структуры ипотечного кредитования. Совокупная выдача жилищных займов в апреле выросла на 9% месяц к месяцу (до 100 тыс. сделок), а в годовом выражении прирост достиг 20%. Однако драйверы этого роста диаметрально противоположны прошлогодним трендам. Выдача ипотеки на вторичное жилье взлетела на 36% в годовом исчислении. В то же время кредитование новостроек обвалилось на 12%, что аналитики связывают с исчерпанием лимитов и ужесточением условий по льготным программам.

Основной массив сделок (300 тыс.) по-прежнему заключается без привлечения заемных средств. За месяц этот показатель вырос на 16%, но на 4% уступил апрелю прошлого года. Важный структурный сдвиг зафиксирован в квартальной динамике: впервые по итогам января–апреля доля «живых» денег в общем объеме сделок сократилась с 80% до 72%. В М2 объясняют это перетоком спроса обратно в ипотечный сегмент на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятором.

Данные Сбербанка подтверждают тренд на рекордный спрос в сегменте ИЖС. По информации сервиса «Домклик», с января по середину апреля 2026 года объем ипотечных выдач на строительство собственного дома превысил 48 млрд рублей, что в 2,2 раза больше, чем за сопоставимый период 2025 года. Более 80% этих кредитов выдано семьям с детьми. Аналитики указывают, что в условиях, когда действующих лимитов по семейной ипотеке в ряде регионов не хватает для покупки просторной квартиры в новостройке, финансовая логика заемщиков неумолимо разворачивает их в сторону собственного дома.