Системный сбой в ИЖС: почему 20 тысяч дольщиков могут остаться без домов, а банки начали прощать долги

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), долгое время считавшийся драйвером льготной ипотеки и альтернативой многоквартирным новостройкам, столкнулся с серьезным структурным кризисом доверия. Официальные органы разошлись в оценках количества обманутых застройщиками граждан, однако даже самые консервативные цифры свидетельствуют о необходимости срочного реформирования механизмов защиты прав заемщиков.

Масштаб угрозы: два взгляда на проблему

Согласно данным, предоставленным «РБК Недвижимости» пресс-службой Банка России, на конец первого квартала текущего года в ипотечном портфеле кредитов на ИЖС находилось почти 280 тыс. действующих кредитных договоров. Регулятор акцентирует внимание на тревожной тенденции: нарушение сроков строительства зафиксировано по 17,4 тыс. кредитов. Из этого массива особую обеспокоенность вызывают 6 тыс. договоров, заключенных с привлечением профессиональных подрядчиков.

«Именно эти 6 тыс. кредитов несут основные риски незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков и, как следствие, возникновения проблем с погашением кредитов», — пояснили в пресс-службе Центрального банка. Регулятор подчеркивает, что при самостоятельном строительстве заемщики более гибко управляют процессом, тогда как в сегменте подряда граждане становятся заложниками финансовой несостоятельности или откровенного мошенничества строительных компаний. Еще в июне 2025 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что около 5 тыс. льготных заемщиков, строивших дом с помощью подрядчика, так и не получили ключи — компании обанкротились или бесследно исчезли, оставив людей с недостроями и долгами.

В Госдуме придерживаются более широкого взгляда на проблему. Член комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский оценивает количество пострадавших уже в 20 тыс. человек. Такое расхождение с данными ЦБ депутат объясняет отсутствием единого федерального реестра. «На сегодняшний день корректнее говорить не о точной цифре, а о масштабе проблемы. Официальная статистика остается неполной. По моим оценкам, речь может идти о более чем 20 тыс. пострадавших. Реальный масштаб можно будет установить только после системной работы в регионах», — заявил он. Примечательно, что годом ранее парламентарий называл сопоставимую цифру, что говорит о хроническом характере проблемы: на смену закрытым старым кейсам приходят новые инциденты с недобросовестными участниками рынка.

Региональные реестры как инструмент выживания

Для преодоления информационного вакуума в Госдуме настаивают на тотальной инвентаризации инцидентов в каждом субъекте федерации. Якубовский убежден, что только формирование региональных реестров пострадавших граждан позволит государству увидеть реальную картину: объем висящих на людях ипотечных обязательств, конкретные суммы ущерба, перечень не исполнивших обязательства подрядных организаций и банков-кредиторов, участвовавших в сделках. «Только после этого можно предметно обсуждать, за счет каких источников и в какоме проблема может быть решена», — резюмировал депутат. Это позиция сигнализирует о возможном формировании в будущем компенсационных механизмов, аналогичных тем, что действуют в сегменте долевого строительства многоквартирного жилья, однако пока вопрос источников финансирования остается открытым.

Банк России уже предпринял ряд шагов для купирования социального напряжения в сфере ИЖС. В марте этого года регулятор выпустил специальное информационное письмо, предписывающее банкам занять проактивную позицию. Кредитным организациям рекомендовано самостоятельно инициировать контакт с проблемными заемщиками, предлагая инструменты реструктуризации, сохранения низкой ставки, переноса срока погашения и отказ от применения штрафных санкций. Более того, в исключительных случаях для социально уязвимых категорий граждан — пенсионеров, участников СВО и многодетных семей — банки должны быть готовы к полному или частичному прощению долга, если у клиента отсутствует иное пригодное для проживания жилье.

Результаты такого подхода уже видны в статистике ЦБ. Из 20 тыс. проблемных кредитов, зафиксированных в 2025 году, в стандартный график платежей удалось вернуть порядка 15 тыс. заемщиков. Аналитики регулятора отмечают, что темпы восстановления платежной дисциплины остаются достаточно высокими, а поток жалоб от граждан постепенно сокращается.

Регуляторная перестройка: время как ресурс

Параллельно с финансовой поддержкой граждан государство модернизирует условия льготных программ. Важным шагом стало решение Минфина, увеличившее срок строительства жилого дома в рамках льготной ипотеки с 12 до 24 месяцев. Ранее заемщикам, не уложившимся в год, ставка повышалась до рыночной, что в условиях высокой ключевой ставки создавало неподъемную финансовую нагрузку. Теперь у граждан появился более реалистичный временной горизонт для завершения стройки без риска потери субсидированной ставки. Это решение также снижает давление на подрядчиков, позволяя им завершать проекты в более спокойном режиме.

Эксперты отмечают, что концентрация внимания на подрядном способе строительства не случайна. Именно этот сегмент, стимулированный государством как более технологичный и предсказуемый по сравнению с хозспособом, показал наибольшую уязвимость перед злоупотреблениями. Совокупность мер сигнализирует о начале структурной перестройки рынка ИЖС в сторону цивилизованного регулирования, однако полное решение вопроса напрямую зависит от формирования региональных баз данных и внедрения эскроу-счетов, защищающих средства граждан до финала строительства.