Жилые застройщики заняли более половины офисного рынка Москвы: льготы, риски и прогноз до 2030 года

Более половины офисных площадей, запланированных к вводу в Москве в 2026–2030 годах, строят девелоперы, для которых жилье остается основным профилем. По данным аналитиковORE.XP, из 7,3 млн кв. м нового офисного предложения 3,9 млнв. м приходится на бизнес-центры в составе жилых и многофункциональных комплексов. Такие проекты, как уточняют эксперты, связаны с городскими программами комплексного развития территорий, создания мест при труда и масштабными инвестиционными проектами.

Структура готовности этих площадейдит следующим образом: 51% находятся в активной стадии строительства, 36% — в проектировании, а 13% уже введены в эксплуатацию за первые три квартала 2026 года. Основной объем офисов, создаваемых жилыми девелоперами, концентрируется в Новой Москве. Там только 10% предложения реализуют профильные офисные девелоперы, а 90% формируют проектов бизнес-центров и многофункциональных комплексов рядом со сложившейся жилой застройкой. Далее идут коридор вдоль Ленинградского шоссе с долей жилых застройщиков 65 западный сектор между ТТК и МКАД — 47%, а также Ходынка и Останкино — по 45% в каждом деловом районе.

За счет активности жилых делоперов расширяются не только действующие деловые кластеры, включая «Большой Сити», но и появляются новые офисные локации. В их числе Северный речной порт, Тульская, Хшево-Мневники, Очаково-Матвеевское и Волоколамское шоссе.

К началу 2026 года офисный фонд Москвы достиг 20 млн кв м. Доля вакантных площадей сократилась до 3,5% — исторического минимума с 4 года, а арендные ставки выросли. Эти факторы, а также экономическая заинтересован жилых застройщиков заложили основу для новой волны офисного строительства.

Причины интереса жилых девелоперов к офисам — в особенностях городских программ. Механи МПТ позволяет получить льготу по платежам за изменение вида разрешенного использования участка под жилье условии создания рабочих мест, а КРТ дает возможность комплексно развивать бывшие промышленные территории. На практике эти инстру дополняют друг друга: КРТ задает структуру проекта с нежилыми функциями, а МПТ увязывает затраты на офисы с льготой для жилой части. Поэтому решение девелопера определя не только доходность самого бизнес-центра, но и совокупный эффект — упрощение согласований, снижение платежей и диверсификация выручки.

География нового предложения зависит от расположения участков КРТ, коэффициентов программы МПТ, доступности земли, транспортной связанности и локального спроса.коло 81% офисных площадей от застройщиков жилья предлагается на продажу, тогда в целом по строящемуся офисному сегменту этот показатель составляет 53%. Более 70%явленного к продаже объема реализуется отдельными блоками или этажами. По оценке CORE.XP, на рынок выходит новый инвестиционный продукт, ориентированный как на компании, покупающие помещения для собственного размещения, так и на частных инвесторов. Такая расширяет аудиторию и ускоряет возврат капитала, но повышает требования к качеству продукта и последующей эксплуатации.

В конце сентября аналитики сообщали о снижении спроса на аренду гибких офисов в Москве на %. Это связано не только с общей экономической ситуацией, но и со «взрослением» формата гибкихств. При этом эксперты отмечают рост интереса к лизингу на офисном рынке.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.