Маятник качнулся: почему инвесторы выводят деньги из депозитов в «бетон»

Цикл жесткой денежно-кредитной политики, сделавший депозиты сверхдоходным инструментом, подходит к концу. Еще в 2025 году ставки по вкладам в отдельных банках достигали 22–23% годовых, а совокупный портфель депозитов физических лиц к середине 2025 года взлетел до рекордных 59,9 трлн рублей. Однако по мере перехода Банка России к смягчению политики ситуация кардинально изменилась. К концу июня 202 года средняя максимальная доходность в десяти крупнейших банках опустилась до 12,76%. При этом аналитики ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки: по разным прогнозам, к концу 2026 года она достигнет 12,5–13,5% годовых, а в 2027-м может опуститься до 10%. Соответственно, реальная доходность депозитов, очищенная от инфляционной составляющей, сожмется до 9–11% годовых, что заставляет консервативных держателей капитала искать альтернативуp>

На смену депозитной эйфории возвращается рынок недвижимости. «На фоне разворота денежно-кредитной политики, когда ставки по депозитам ползут вниз, недвижимость часто рассматривают как надежное вложение средств, выбирая районы с устойчивой потребительской ценностью», — отмечает основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова. Математика инвестора снова переориентируется на «бетон». Как напоминает основатель агентства недвижимости Fine.ru Евгений Скоморовский, даже в депозитный бум цены на жилье не стояли на месте: в Старой Москве за пять лет стоимость квадратного метра выросла практически в 2,5 раза — с 300 тыс. до 740 тыс. рублей. По своей сути рынок возвращается к привычной логике: ликвидность перетекает из финансовых инструментов в квадратные метры, где инвестор рассчитывает одновременно на сохранность тела капитала и будущий потенциал роста актива.

Ключевая составляющая этого потенциала — строительная готовность Цена новостройки жестко привязана к стадии возведения: стоимость «бетона» растет синхронно монтажу этажей. Даже в условиях гипотетической стагции рынка сам процесс превращения котлована в готовое здание способен обеспечить доходность порядка 50%. Этот механизм переоценки актива является встроенным драйвером, не зависящим от рыночной конъюнктуры. Вторая же составляющая роста — рыночные колебания — критически зависит от коэффициента развития конкретной локации, требует от инвестора высокого уровня экспертизы при выборе объекта.

Опрошенные эксперты рынка сходятся во мнении, что инвестиционный успех сегодня базируется на трех китах: локация с понятным сценарием развития инфраструктуры, системный девелопер с прозрачным проектным финансированием и портфелем успешно сданных объектов, а также востребованные на вторичном рынке форматы лотов с функциональными планировками. Хрестоматийным примером сбалансированного актива участники рынка называют Хорошевский район Москвы. Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин подчеркивает комфорт и престиж локации, где сосредоточены качественная социальная и коммерческая инфраструктура, а также центры притяжения вроде «Авиапарка» и «ВЭБ Арены». Управляющий партнер «Интермарк городская недвижимость» Дмитрий Халин акцентирует внимание на высокой транспортной доступности и гармоничной интеграции современной высотной архитектуры в сложившийся городской ландшафт. Как следствие, по данным аналитиков, средняя цена «квадрата» здесь только за последний год прибавила 24,3%.

Локальный рынок активно пополняется новыми проектами. Так, на Ходынском бульваре компания Tekta Group возводит бизнес-центр AIR общей площадью более 141 тыс.в. м, а на Хорошевском шоссе Aspace Development реализует проект офисного комплекса класса А «Aspace Хорошевская». В сегменте жилой недвижимости флагманом называют премиальный квартал «Амбер Сити» от ГК ФСК, расположенный в кластере «Большой Сити». Комплекс из высотных башен на первой линии, в шаговой доступности от метро «Беговая», дополнен собственной школой и детским садом, а стартовая цена предложения составляет от 520 тыс. рублей за квадратный метр. Согласно расчетам девелопера, к завершению строительства первой очереди в 2029 году капитализация объекта может вырасти вдвое. Это подтверждает тезис о том, что адресная работа с «тихими бухтами» в ликвидных локациях способна принести доходность, неподвластную депозитным волнам.

акопленный на депозитах навес ликвидности колоссален. В ближайшие два-три года значительная часть средств вкладчиков будет направлена на столичный рынок первичного жилья, прогнозирует Евгений Скоморовский. Дмитрий Проскурин добавляет, что спрос будет формироваться не только москвичами, но и инвесторами из регионов, что создаст мощную волну отложенного спроса и спровоцирует очередной виток роста цен. В новой реальности выигрывают те, кто способен увидеть в локации не просто точку на карте, а траектори устойчивого роста актива.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.