Пентхаусы Москвы: почему верхние этажи становятся главным активом премиального рынка

ентхаусы традиционно воспринимаются как недвижимость особого порядка. Это не просто квартира на последнем этаже, а статусный объект, в котором рациональная логика инвестиций уступает место эмоциональной ценности. Покупатели таких лотов не рассчитывают на быструю перепродажу: для них важнее эксклюзивность, приватность и возможность владеть резиденцией, которая становится частью личной коллекции.

Вместе с тем именно верхние этажи высококлассных жилых комплексов нередко продаются раньше остальных квартир в проекте. Это объясняется ограниченным предложением и стабильным спросом со состоятельной аудитории, готовой платить премию за панорамные виды, отсутствие соседей свер и архитектурную выразительность. Рассмотрим, формируется ценность пентхаусов на московскомке и какие тренды определяют их будущее.

По данным Nikoliers, в сентябре 202 года в открытой экспозиции столицы представлено207 пентхаусов, что на 27% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Аналитики связывают такую динамику с высокой девелоперскойностью в высокобюджетном сегменте. Только за первую половину текущего года на рынок вышло более десяти новых проектов премиального класса — это максимальный результат за всю историю наблюдений.

Лидером по числу доступных лотов стал Пресненский район, где покупателям предлагается 32 пентхауса. Однако география подобных объектов постепенно расширяется. По наблюдениям Intermark, этот процесс начался несколько лет назад вместе с появлением крупных жилых комплексов, в которых одновременно проектируется несколько, а иногда и более десяти пентхаусов в одном доме.

«Рост обеспечивается прежде всего за счет крупных проектов, где одновременно проектируется сразу несколько, а иногда и более десяти пентхаусов в одном жилом комплексе. Сам сегмент стал значительно более разнообразным. Сегодня под названием «пентхаус» предлагаются самые разные объекты — от компактных лотов площадью около 50 кв. м до уникальных резиденций площадью почти 2 тыс. кв. м. Они существенно отличаются и по концепции, и по стоимости. Как правило, стоимость квадратного метра в них превышает средний уровень цен по проекту примерно в 1,5– раза», — рассказал управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

Такое разнообразие меняет и портрет покупателя. Если раньше верхние этажи интересовали только очень состоятельных клиентов, желавших воссоздать загородный дом в центре города, то теперь аудитория стала шире.

Как принимается решение о покуп пентхауса

Сделки с пентхаусами отличаются от стандартных покупок даже в элитном сегменте. В Nikoliers отмечают, что цикл принятия решения по таким объектам обычно длиннее. Покупатель сравнивает несколько вариантов, многократно осматривает лоты, привлекает специалистов для оценки планировочных решений и инженерных систем. Причина не только в высокой цене, но и в репутационном характере приобретения: пентхаус — это коллекционный статусныйт, который должен соответствовать образу жизни и самовосприятию владельца.

«Пентхаус приобретают целенаправленно: в силу пожеланий по эксклюзивности, нестандартным планировкам, статусности, отсутствию соседей сверху, террас при наличии. Пентхаусы обычно выводят в продажу на финальной стадии строительства, покупатель зачастую конечный. силу большего бюджета по отношению к стандарному этажу он не принимает решение без просмотра, причем чаще всего это не один просмотр учетом планирования будущего пространства», — пояснил Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers.

Таким образом, пентхаус редко покупают спонтанно. Это осознанный выбор, который требует времени и глубокойработки будущего пространства.

Кто выбирает жизнь на верхних этажахИсторически пентхаусы ассоциировались с очень богатыми людьми, стревшимися создать аналог частного особняка на высоте. Один из самых известных примеров — первый в истории пентхаус, созданный по заказу американской бизнес-леди Марджори Мерривезер Пост. На трех верхних этажах нью-йоркского небоскреба она воспровела свой 54-комнатный особня: несколько гостиных, множество ванных комнат, залы для приемов и 12 дровяных каминов. Эта резиденция стала символом статуса и коллекционного подхода к недвижимости.

Современная Москва демонстрирует более разнообразную картину. По данным Intermark, сегодня пентхаусы покупают не только крупные собственники. Родители приобретают эффектные компактные лоты для взрослых детей молодые профессионалы выбирают их как статусное жилье, а семейные покупатели ценят большие площади, просторные гостиные, несколько спален и терсы.

«Ликвидность пентхаусов зависит от качества самого объекта. На рынке всегда существует круг покупателей, которые целенаправленно находятся в поиске действительно интересного пентхауса, с хорошими видами и удачной локацией. Если такой объект появляется в продаже, он вполне может стать одной из первых сделок в проекте», — отметил Дмитри Халин.

Это подтверждает: пентхаус не обязательно является низколиквидным активом. При правильном наборе характеристик он может быть востребован даже на ранних стадиях продаж.

Ключевые требования покупателей: от приватности до «умного дома»

Требования к пентхаусам за последние годыно расширились. К классическим критериям в Nikoliers относят панорамные виды, приватность, высокие потолки и наличие террас. К относительно новым — интеграцию систем «умного дома», энергоэффективное остекление, собственный лифт и возможность установки камина.

В Intermark подчерки, что выбор пентхауса сложно назвать полностью рациональной покупкой. При столь высокой стоимости квадратного метра клиент, ориентированный исключительно на практичность, скорее выберет квартиру на более низком этаже. Для пентхауса решающим фактором остается эмоциональное восприятие. Его главная задача — производить впечатление как на владельца, так и на гостей. Поэтому успешный пентхаус должен обладать высокими потолками, ограниченным количеством квартир на этаже, просторной террасой с панорамными видами, большим количеством естественного света и ощущением полета над городом.

Архитекная выразительность верхних этажей также становится дополнительным преимуществом. Покупатели стремятся выделяться только среди других владельцев недвижимости, но даже внутри самого жилого комплекса. Поэтому эффектная архитектура и нестандартные решения верхних этажей способны значительно повысить привлекательность объекта.

ЖК «Слава»: современный подход к созданию пентхаусов

Премиальный жилойтал «Слава» от девелоперской компании MR и ВЭБ.РФ — пример проекта, в котором пентхаусы создаются с учетом современных требований. Резиденции на верхних этажах отвечают и классическим, и новым запросам покупателей, ценящих простор, панорамы и приватность.

Основные параметры комплекса:

• общая площадь проекта — более 500 тыс. кв. м;
• четыре жилые башни высотой 34–41 этаж во второй третьей очередях;
• 7,7 тыс. кв. м озеленения;
• двухуровневое благоустройство с приватным парком на высоте второго этажа;
• клубная инфраструктура: игровая комната, киберпространство, приватный кинотеатр, переговорная, зал для мероприятий комната для тренировок, зона настольных игр;
• общественные террасы на кровле с видом на городскую панораму;
• 1245 квартир во второй и третьей очередях площадью от до 201 кв. м;
• высота потолков — до 6,7 м;
• 774 машино-места на двухуровневой подземной парковке;
• кладовые площадью до 10 кв. м;
• ввод в эксплуатацию — 2027 год.

Пентхаусы в «Славе» занимают три верхних этажа каждой из четырех башен. На каждомже расположено по четыре квартиры — это обеспечивает минимальное число соседей и камерную атмосферу.лагодаря малому количеству лотов на этаже у резидентов создается впечатление жизни на собственной ви с видом на Тверскую улицу, исторический центр и Москва-Сити. Этому способствуют окна в пол и выгодное расположение: в центре города, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Белорусская», на месте бывшего часового завода «Слава».

Особая деталь проекта — «короны» на вершинах башен. Это скошенные металлические конструкции общей массой 1000 тонн, которые формируют архитектурную рамку для верхних этажей. Они создают естественную визуную защиту между лотами и дополнительный уровень в четырех пентхаусах. Разница высот до 17 метров позволяет разместить второй уровень в пентхаусах, увеличивая функциональную площадь без изменения общей высоты здания. Кроме того, в «коронах» откроются общественные терра с панорамным видом на город.

Над архитектурой комплекса работали бюро Nikken Sekkei и Jahn, основанное Хельмутом Яном — учеником знаменитого Миса ван дер Роэ. Хельмут Ян переосмыслил хайтек, превратив типовые стеклянные здания в пластичные и динамичные формы, а также сделал несущие конструкции и инженерные детали ключевым элементом эстетики. В Nikoliers считают, что участие Jahn и Nikken Sekkei формирует дополнительный запас доверия к проекту: автор архитектура повышает узнаваемость и статус объекта, что транслируется в ликвидность при перепродаже Для покупателя пентхауса это еще и гарантия продуманности конструктивных решений — вентиляции террас ветровых нагрузок, инсоляции.

Все пентхаусы в «Славе» продаются без готовой отделки и жесткого зонирования. Это дает будущим собственникам свободу в реализации дизайн-проекта и воплощении смелых идей, которые превратят квартиру на высоте в персную резиденцию — просторную и по-настоящему статусную.

Эксперты высоко оценивают потенциал комплекса. Дмитрий Халин отметил, что предложение пентхаусов в «Славе» выглядит конкурентоспособным они расположены на высоких этажах, что обеспечивает сильные панорамные виды, в том числе в сторону Кремля. Именно виды традиционно являются одним изных критериев качества пентхауса, и у этих лотов есть «вау-эффект». По его словам, район Ленинградского проспекта, станций «Белорусская», «Маяковская» и «Тверская» исторически демонстрирует высокий спрос на квартиры на верхних этажах. Окружающая застройка здесь относительно невысокая, поэтому современные башни доминируют в городском силуэте и обеспечивают впечатляющие панорамы.

Пентхаусы — формат недвижимости, который не ограничивает владельца ни видами из окон, ни простором, ни возможностью адаптировать пространство под себя. Поэтому в комплексе «Слава» они созданы как свободные пространства для тех, кто ценит статус, приватность и архитектурную выразительность.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.