Доля ЖК с кириллическими названиями в Москве достигла 94,3%
После вступления в силу закона о защите русского языка доля столичных ЖК с кириллическими названиями за год выросла на 30,1 п.п. — до 94,3%.
ровал продаж не обрушил цены: почему московские новостройки дорожают вопре рынку
Новости > ровал продаж не обрушил цены: почему московские новостройки дорожают вопре рынку
Эксперты объяснили, почему при падении продаж до минимума за деся лет столичные новостройки не дешевеют: сдвиг структуры предложения, проектное финансирование и скрытые скидки.
Москва, 5 ноября 2026. Первые три квартала 2026 года стали дляоличного рынкаостроек одним из худших периодов по продажам за последние десять лет. По данным bnMAP.pro, в Москве заключено около 38 тыс. сделок — на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Показатель опулся до минимума с 2017 года. Однако средние цены на строящееся жилье не только не снизились, но и продолжили расти. «РБК Недвижимость» разобралась, какие механи удерживают цены и при каких условиях возможна коррекция.
Первый фактор — изменение струк предложения. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова отмечает: за пять лет доля комфорт-класса в Старой Москве сократилась на 16 п.п., до 33,5%, тогда бизнес-класс занял 54%. Девелоперам часто выгоднее строить жилье более высок сегмента: несмотря на рост затрат, такие проекты при успешной реализации дают большую доходность. В результате средняя цена квадратного метра растет даже при слабом спросе, хотя это не означает, что каждая квартира дорожает.
«Увеличение доли более дорогого жилья втуре предложения поддерживает рост средней цены квадратного метра даже при сдержанном спросе», — пояснила Ирина Доброхотова.
Проектное финансирование ограничи резкие скидки
Второй фактор — условия проектного финансирования. Застройщики обязаны учитывать финансовую модель проекта, обязательства перед банком и поддерживать плановый уровень выручки Поэтому резкое снижение заявленных цен для девелопера часто экономически неоправданно. Вместо этого используются точечные скидки, рассрочки и специальные условия, которые стимулируют спрос без масштабного пересмотра цен.
«Квартиры как вечная ценность» и низ маржа
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что застройщики психологически не готовы снижать цены, воспринимая квартиры как «вечную ценность». Однако есть и объективные ограничения: маржильность девелоперского бизнеса за последний год снизилась, многие проекты находятся на гранизубыточности. Себестоимость строительства продолжает расти, поэтому резкое понижение цены может сделать проект убыточным. Это заставляет девелоперов сдерживать цены и использовать временные меры, такие какрочки.
«Застройщики не готовы снижать цены даже при пад спроса на жилье. Они воспринимают квартиры как „вечную ценность“, полагая, что купят вом случае. Кажется, что нужно просто подождать, и рано или поздно покупатель найдется, но это иллюзия», — отметил Олег Репченко.
В каких случаях цены могут снизиться
По мнению Ирины Доброхотовой, общее снижение цен на столичном рынке в ближайшей перспективе маловероятно. Коррекция возможна в отдельных проектах, если темпы продаж не соответствуют финансовой модели, а цены выше, чем у сопоставимых конкурентов. Эксперт приводит пример: если аналогичную квартиру можно купить за 17 руб., покупатель не станет платить 20 млн руб. В такой ситуации застройщику приходится корректироватьены, чтобы сохранить объем продаж. Однако среднерыночный показатель может оставаться стабильным или расти за счет изменения структуры предложения. Устойчивого многолетнего снижения средних цен аналитик не ожидает.
>Олег Репченко придерживается более жесткой позиции: по его мнению, условия для снижения уже сложились. Спад продаж, наблюдаемый в последние месяцы, не оставляет застройщикам и выбора. В перспективе года тренд на снижение стоимости новостроек будет постепенно нарастать. При этомвелоперы, вероятно, не будут публично объявлять о снижении цен, а завуалируют его скидками. Наиболее серьезные дисконты будут предлагаться не публично, а «тихо» — под конкретного покупателя. Также получат распространение скрытые скидки по схеме «больше за те же деньги»: например, вместо снижения заявленной цены квартиры в нее включат парковочное место или отделку.
«Наиболее серьезные дисконты, вероятно, будут предлагаться не публично, а „тихо“ — под конкретного покупателя. Также получат широкое развитие скрытые скидки по схемебольше за те же деньги“», — заключил Олег Репченко.
Таким образом, рынок новостроек Москвы находится в фазе ценовой неопределенности: формальные средние цены поддерживаются структурными сдвигами и проектным финансированием, однако реальные условия покупки станов более гибкими. Покупателям стоит обращать внимание не только на заявленный прайс, но и наную экономику сделки — скидки, рассрочки, отделку, машино-места и другие оп, которые фактически снижают стоимость владения.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Комментарий к новости является частным мнением и носит информационный характер.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Гойда Евгения, специалист по недвижимости, брокер
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Последние новости на тему недвижимости
Рыночная ипотека впервые за два года заняла более половины рынка после четырехкратного падения «Семейной ипотеки»
В октябре 2026 года доля базовойпотеки достигла 53,1%, а господдержка опустилась до 46,9%. Выдачи по «Семейной ипотеке» рухнули в 4,4 раза из-за изменения условий программы.
Аналитики назвали главные мотивы и главный барьер переезда москвичей внутри столицы
Москвичи чаще всего меняют район ради улучшения жилиных условий и сокращения дороги. Главный барьер — высокая цена нового жилья: 54% откладывают переезд.
Подработка как ипотечный инструмент: 13% россиян гасят кредит зачёт дополнительной занятости
Каждый восьмой работающий россиянин использует подработку для оформления или досрочного погашения ипотеки. Это третья по популярности цель дополнительной занятости.
Многокомнатные квартиры в новостройках: за пять лет предложение выросло на 5% и ушло в бизнес-класс
налитики зафировали рост доли многокнатных лотов в новостройках крупных городов. Лидеры — Барнаул, Москва илябинск, а средняя площадь выросла до 106–131 кв. м.
Аренда разворачивается в пользу съемщиков: экспозиция выросла до 40 дней
В III квартале 2026 года жилье в Россиидавалось в среднем 40 дней — на 11 дней дольше, чем кварталом ранее. Рост предложения сдерживает ставки.
«Дом.РФ»: за пять лет ипотека на частные дома превысила 1 млн кредитов на 4,3 трлн рублей
Каждый второй кредит на частный дом выдан по льготнымм. Лидирует семейная ипотека — 236 тыс сделок. Потенциал рынка ИЖС оценивается в 2,6 млн семей.
Asterus запустил аренду обновлённого БЦ «ПРОМПТ» с гибким конструктором офисных форматов
Делопер Asterus вывел на рынок аренды бизнес-центр «ПРОМПТ» вниловском районе: первая сделка на 2,5 тыс. кв. м закрыта в shell & core,ендаторам доступны четыре формата.
Рекордный офисов в Москве выставлен на продажу блоками и этажами — тыс. кв. м
По итогам III кварла 2026 года предложение офисов в строящихся и проектируемых бизнес-центрах Москвы, реализуемых блоками и этажами, достигло 768 тыс. кв. м, увеличившись на 84% за год.
PIONEER ввел эксплуатацию клубный дом OPUS на Дербеневской набережной
PIONEER получил разрешение на ввод клубного дома OPUS на Дербевской набережной. 11-этажное здание делюкс-класса на 188 квартир проект с одноименным офисным центром.
Переплата за отопление: как распознать ошибки в квитанции и заставить УК сделать перерасчет
Разбираем, почему в платежках за тепло появляются завышенные суммы, как отличить ошибку от законной корректировки и куда обращаться, если УК бездействует.
Москва выставила на торги антресоль сталинской высотки на Котельнической
Лот площадью 154 кв. м в знаменитой высотке у слияния Москвы-реки и Яузы получит охранные обязательства. Старт — 28,7 млн руб., итоги 10 декабря.
Экспертныйгляд: скрытая коррекция вместо открытого падения
Формальная стабиность средних цен на московские новостройки при рекордно слабых продажах не должна вводить в заблуждение. Рынок уже корректируется, но не через заявленный прайс, а через струк сделки, условия рассрочек и индивидуальные дисконты. Это классическая модель «скрытой дефляции» рынке с высокой долговой нагрузкой застройщиков и себестоимостью, привязанной к инфляции.
Ключевой риск для девелоперов — не падение цены само по себе, снижение скорости наполнения эскроу-счетов. При проектном финансировании дешевеющий актив ухудшает залоговую массу и повышает ставку для застройщика, поэтому резкое публичноежение цен для многих проектов опаснее, чем низкие продажи в коротком горизонте. Отсюда — точечные, непубличные уступки и рост неценовых стимулов.
На 2027 базовый сценарий: средние номинальные цены в Москве сохранят инерцию роста в пределах –5% за счет увеличения доли бизнес-класса и премиальных проектов в структуре предложения Однако реальная цена сделки с учетом скидок, отделки, паркинга и рассрочек может быть на 8–15% ниже заявленной в массовом сегменте и в проблемных по темпам продаж локациях. Коррекция будет неравномерной: сильнее всего — в проектах с высокой конкуренцией и низкой заполняемостью эскроу, слабее — в точечных проектах с дефицитом альтернатив.
Покупателю стоит закладывать в переговоры не только дисконт от прайса, но и дополнительные опции. Инвестору — избегать стратегии «купил на старте и сразу перепродал», поскольку короткий арбитраж на фоне стагнации продаж ненадежен. Б устойчив горизонт от трех лет с фокусом на проекты бизнес-класса в локациях с ограниченным выводом новых объемов.
Прогноз: если продажи останутся на текущем минимуме более двух кварталов, публичные скидки в массовом сегменте станут нормой, а средняя цена квадратного метра может показать умеренное номинальное снижение на 3–7% по итогам 2027 года. При этом рынок не ждет обвала: девелоперы скорее сократят вывод новых проектов, чем пойдут на демпинг, разрушающий финансовые модели и залоговую стоимость портфе.