Новости > Три студии как пенсионный фонд: эксперт оценил пассивный доход в 135 тыс. рублей в реалиях 2026 года
8 июля 2026 года. Идея обеспечения безбедной жизни с помощью небольших инвестиций в недвижимость продол будоражить умы частных инвесторов. Кандидат экономических наук, до кафедры институциональной экономики Государственного университета управления (ГУУ) Светлана Сазанова в интервью изданию «Абзац» представила обновлённые расчёты пассивного дохода от сдачи в аренду трёх студий, оценив потенциальную ежемесячную выручку в 120–135 тыс. рублей. По замыслу эксперта, создание такого «портфеля» из трёх жилых объектов может со временем полностью заменить трудовой доход и позволить собственнику отказаться от работы.
Согласно подсчётам Сазановой,няя цена качественной студии на интересующих локациях сейчас составляет около 6 млн рублей. Сдача одного такого объекта внаём приносит порядка 40–45 тыс. рублей в месяц. «Таким образом, купив три студии на общую сумму 18 млн рублей, инвестор вправе рассчитывать на ежемесячнуюендную выручку в диапазоне 120–135 тыс. рублей, которую эксперт характеризует как неплохой пассивный доход», — комментирует источник. В сценарии с ипотечным кредитованием эксперт также оцифровала первый этап: для трёх первоначальных взносов потребуется аккумулировать около 4 млн рублей. Накопить такую сумму, ежемесячно откладывая по 34–40 тыс. рублей, реально за 9–10 дисциплинированных сбережений.
Куда более сдержанную картину демонстрирует макростатистика. По данным «Авито Недвижимости» на середину 2026 года, средний срок окупаемости однокомнатной квартиры, приобретённой для сдачи в аренду в российских городах-миллионниках, составляет от 15,1 до 24,7 года. За последние двенадцать месяцев этот показатель увеличился на 0,6–4,2 года, отражая опережающий рост стоимости жилья над арендными ставками. Средняя доходность арендного бизнеса по таким объектам оценивается в 4,1–6,6% годовых в зависимости от конкретного города, причём за прошедший год аренда подешевела в девяти из 16 крупнейших мегаполисов России. Эти цифры заставляют задуматься о реальной привлекательности стратегии «купил и сдал», особенно при использовании заёмного капитала.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Установка интеллектуальныхов учёта и перенос работы бытовой техники на ночные часы позволяют заметно снизить платежи за ЖКУ. Как избежать переплат и что учесть собственнику.
Нотариусы объяснили, кто сохраняет право пожизненного прожи в квартире после продажи и кактелю выявить таких лиц до сделки.
Старт отопительного сезона не всегда означает тепло в квартирах. Разбираем, как правильнофиксировать проблему, добиться реакции УК и куда жаловаться при бездействии.
Сентябрьский ажиотаж по «Семейной ипотеке» не выснил рыночные программы: выдачи базовой ипоки достигли 114 млд руб. и обновили максимум года. Разбираем цифры и прогноз.
В III квартале 2026 года продажи коммерческой недвижимости в Москве упали на 23,7%. Крупные объекты и центр теряют спрос, склады и Новая Москва — растут.
В III квартале 2026 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Гагаринского районазилась до 1,09 млн руб. (-22,6%). Это эффект выхода проекта с более низкимими, а не обвал рынка.
Транспортная недоступность, неудачная планировка и шум от магистралей могут увеличить срок экспозиции. Разбираем, что еще снижает ликвидность жилья на фоне рекордных скидок.
Краткосрочная аренда заняла 30 всех туристических но в 2026 году. Экспозиция выросла на 7 до 700 тыс. объектов, а спрос смещается к горным и культур направлениям.
Музей займет весь подвальный этаж луча № 1 «Крестов». Экспозиция объединит судьбы людей, устройство СИЗО и образовательный лекторий.
В сентябре 2026 года спрос на первичное жильё Московского вырос на 46% за месяц, до 10,7. сделок, а выручка девелоперов достигла 217,4 млрд. — рекорд года.
Сентябрь 2026 года стал вторым по объему выдачипотеки с завершения всеобщей льготной программы: ~600рд руб., +60% к августу. Разбираем причины и последствия.
Жилые девелоперы возведут 3,9 млн из 7,3 млн кв. м офисов Москвы в 2026–2030 годах. Аналитики видят в этом не только льоты КРТ и МПТ, но и новый инвестиционный продукт.
Комментарий эксперта-аналитика рынка недвижимости и финансиста:
Схема, предложенная коллегой, на первый взгляд представляет собой классическую «инвестицию в бетон», подкреплённую понятным бытовым расчётом. 135 тысяч рублей в месяц — это уровень дохода, сопоставимый с зарплатой квалифицированного специалиста в крупном городе. Однако как финансовый аналитик я обязан выделить несколько критических нюансов, которые существенно меняют картину.
Во-первых, в расчёте эксперта полностью отсутствуют операционные расходы и налоговые вычеты.
Во-вторых, горизонт накопления первоначальных взносов в 9–10 лет — это целая экономическая эпоха. Откладывая по 40 тысяч рублей ежемесячно на протяжении десятилетия при среднегодовой инфляции в 7–8%, инвестор накопит сумму, реальная покупательная способность которой будет значительно ниже сегодняшних 4 млн рублей. Студии, которые сейчас стоят 6 млн, к моменту покупки могут подорожать, и заложенной суммы на три первоначальных взноса может попросту не хватить. Историческая динамика рынка показывает, что стоимость квадратного метра в городах-миллионниках растёт темпами, опережающими возможности консервативных накоплений.
В-третьих, ключевой риск — снижение арендных ставок и увеличение сроков окупаемости. Тренд, зафиксированный «Авито Недвижимостью», не случаен. В девяти из шестнадцати мегаполисовенда уже подешевела, а средний порог входа в окупаемость перевалил за 15 лет, достигая почти четверти века по некоторым городам. При таком сценарии модель «бросаю работать через 10 лет» становится похожей на игру вдолгую с низкой рентабельностью и отрицательными сюрпризами. Доходность 4,1–6,6% годовых в рублях прибавляет к портфелю инвестора риск обесценения арендного потока и не компенсирует цену заёмных денег, если используется ипотека с эффективной ставкой, предположим, 12–14% (характерной для 2026 года).
Вывод. Стратегия покупки трёх студий для пассивного дохода остаётся рабочим, но чрезвычайно долгосрочным и консервативным инструмен, который правильнее рассматривать как элемент диверсифицированного портфеля, а не как единственный источник безбедной жизни. Прагматичному инвестору стоит очень осторожно относиться к обещанию «не работать»: реальная чистая доходность с учётом налогов, инфляции и расходов на содержание жилья в большинстве локаций оставляет владельца на грани самоокупаемости, а не финансовой свободы. Для замены трудового дохода в 135 тысяч рублей чистыми, скорее всего, потребуется портфель из четырёх-пяти объектов, а срок накопления капитала и выхода на окупаемость рискует растянуться до двух десятилетий.