Три студии как пенсионный фонд: эксперт оценил пассивный доход в 135 тыс. рублей в реалиях 2026 года
Новости > Три студии как пенсионный фонд: эксперт оценил пассивный доход в 135 тыс. рублей в реалиях 2026 года
Доцент ГУУ Светлана Сазанова предложила стратегию раннего выхода на пассивный доход через покупку трёх студий. Расчётный заработок в 135 тыс. руб./мес. выглядит привлекательно, ноные сроки окупаемости и снижение арендных ставок в мегаполисахносят существе
8 июля 2026 года. Идея обеспечения безбедной жизни с помощью небольших инвестиций в недвижимость продол будоражить умы частных инвесторов. Кандидат экономических наук, до кафедры институциональной экономики Государственного университета управления (ГУУ) Светлана Сазанова в интервью изданию «Абзац» представила обновлённые расчёты пассивного дохода от сдачи в аренду трёх студий, оценив потенциальную ежемесячную выручку в 120–135 тыс. рублей. По замыслу эксперта, создание такого «портфеля» из трёх жилых объектов может со временем полностью заменить трудовой доход и позволить собственнику отказаться от работы.
Согласно подсчётам Сазановой,няя цена качественной студии на интересующих локациях сейчас составляет около 6 млн рублей. Сдача одного такого объекта внаём приносит порядка 40–45 тыс. рублей в месяц. «Таким образом, купив три студии на общую сумму 18 млн рублей, инвестор вправе рассчитывать на ежемесячнуюендную выручку в диапазоне 120–135 тыс. рублей, которую эксперт характеризует как неплохой пассивный доход», — комментирует источник. В сценарии с ипотечным кредитованием эксперт также оцифровала первый этап: для трёх первоначальных взносов потребуется аккумулировать около 4 млн рублей. Накопить такую сумму, ежемесячно откладывая по 34–40 тыс. рублей, реально за 9–10 дисциплинированных сбережений.
Куда более сдержанную картину демонстрирует макростатистика. По данным «Авито Недвижимости» на середину 2026 года, средний срок окупаемости однокомнатной квартиры, приобретённой для сдачи в аренду в российских городах-миллионниках, составляет от 15,1 до 24,7 года. За последние двенадцать месяцев этот показатель увеличился на 0,6–4,2 года, отражая опережающий рост стоимости жилья над арендными ставками. Средняя доходность арендного бизнеса по таким объектам оценивается в 4,1–6,6% годовых в зависимости от конкретного города, причём за прошедший год аренда подешевела в девяти из 16 крупнейших мегаполисов России. Эти цифры заставляют задуматься о реальной привлекательности стратегии «купил и сдал», особенно при использовании заёмного капитала.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Комментарий к новости является частным мнением и носит информационный характер.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Гойда Евгения, специалист по недвижимости, брокер
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Последние новости на тему недвижимости
Аналитики CMWP назвали 16 регионов — лидеров по привлекательности для проектов КРТ
CMWP: Подмосковье, Татарстан, Кузбасс и Пермский крайшли в топ-16 регионов органического спроса для комплексного развития территорий.
Дагестан, Тюменская область и Кубань возглавили ренг потребности в жилье до 2036 года
Аналитики CMWP оцени разрыв между текущей и нормативной обеспеченностью жильём. Лидируют Дагестан, Тюмен область и Краснодарский край.
Росрее подвел итоги 15 лет работы МФЦ:8,6 млн заявлений на регистрацию недвижимости вве
Столичный Росреестр сообщил, что за15 лет через МФЦ «Мои документы» подано 8,6 млн заявлений. В 202 году — 162,5 тыс., 90% обращений приходится на физлиц.
Минстрой: в 2026 году в России постро 172 детских сада на 35,5 тыс. мест
К 2026 году России планируется ввести 172 детских сада на 35,5 тыс мест. Форматы, реги-лидеры и влияние социальной инфраструктуры на рынок жилья.
ФАС закрепит механизм инвестиционных надбавок в индек роста тарифов ЖКХ
Регионы смогут закладывать в предельный индекс платы за ЖКУ затраты на модернизацию теплосей, водоснабжения и водоведения при одобрении Минстроя и ФРТ.
Арвные документы МосгорБТИ перевели в онлайн: новые возможности для собственников, ИП и юрц
Москва упростила получение технических паспортов и архивных копи БТИ: заказ доступен на mos.ru, а дистанционная техинвентаризация теперь открыта И и юрлицам.
Ипотека на новостройки стала доступнее платёж в Москве снизился до 67% от двух зарплат, по России — до 62
Средний ежемесячный платёж по ипотеке на новстройку в Москве за год снизился до 262,5 тыс. руб., а его доля в двух зартах — с 80% до 67%. По России показатель сократился до 62%.
«Домклик»: в четырех городах льготная ипотека выгоднее аренды, в Москве разрыв менее 10%
Аналитики «Домклик» сравнили платежи по льготной и рычной ипотеке со ставками аренды. В четырех городахпотека выгоднее, в Моск разрыв менее 10%.
Срос на новостройки Москвы в июле: второе место с начала года при падении на 29% к году
В июле 2026 года столичный рынок новостроек показа 6,77 тыс. сделок — второй результат после январского пика. Однако год к году спрос сократи на 29%.
Индекс инновационности девелоперов: почему 51% отрасли — только начало технологической гонки
«Сколково» впервые измерил инционность 33 застройщиков по 15 критериям. Отрасль набрала 51% возможного лидер — «Галс-Девелопмент» с 14,43 балла из 15. Разбирася в результатах и прогнозах.
Семейная ипо развернула спрос: продажи новостроек в Подмосковье выросли на 10%, вве упали на 23%
В июле Подмоье обошло стцу по динамике ДДУ: плюс 10% против минус 23%. Спрос поддерживают лими семейной ипотеки и перенос реформы на октябрь 2026 года.
Комментарий эксперта-аналитика рынка недвижимости и финансиста:
Схема, предложенная коллегой, на первый взгляд представляет собой классическую «инвестицию в бетон», подкреплённую понятным бытовым расчётом. 135 тысяч рублей в месяц — это уровень дохода, сопоставимый с зарплатой квалифицированного специалиста в крупном городе. Однако как финансовый аналитик я обязан выделить несколько критических нюансов, которые существенно меняют картину.
Во-первых, в расчёте эксперта полностью отсутствуют операционные расходы и налоговые вычеты.
Во-вторых, горизонт накопления первоначальных взносов в 9–10 лет — это целая экономическая эпоха. Откладывая по 40 тысяч рублей ежемесячно на протяжении десятилетия при среднегодовой инфляции в 7–8%, инвестор накопит сумму, реальная покупательная способность которой будет значительно ниже сегодняшних 4 млн рублей. Студии, которые сейчас стоят 6 млн, к моменту покупки могут подорожать, и заложенной суммы на три первоначальных взноса может попросту не хватить. Историческая динамика рынка показывает, что стоимость квадратного метра в городах-миллионниках растёт темпами, опережающими возможности консервативных накоплений.
В-третьих, ключевой риск — снижение арендных ставок и увеличение сроков окупаемости. Тренд, зафиксированный «Авито Недвижимостью», не случаен. В девяти из шестнадцати мегаполисовенда уже подешевела, а средний порог входа в окупаемость перевалил за 15 лет, достигая почти четверти века по некоторым городам. При таком сценарии модель «бросаю работать через 10 лет» становится похожей на игру вдолгую с низкой рентабельностью и отрицательными сюрпризами. Доходность 4,1–6,6% годовых в рублях прибавляет к портфелю инвестора риск обесценения арендного потока и не компенсирует цену заёмных денег, если используется ипотека с эффективной ставкой, предположим, 12–14% (характерной для 2026 года).
Вывод. Стратегия покупки трёх студий для пассивного дохода остаётся рабочим, но чрезвычайно долгосрочным и консервативным инструмен, который правильнее рассматривать как элемент диверсифицированного портфеля, а не как единственный источник безбедной жизни. Прагматичному инвестору стоит очень осторожно относиться к обещанию «не работать»: реальная чистая доходность с учётом налогов, инфляции и расходов на содержание жилья в большинстве локаций оставляет владельца на грани самоокупаемости, а не финансовой свободы. Для замены трудового дохода в 135 тысяч рублей чистыми, скорее всего, потребуется портфель из четырёх-пяти объектов, а срок накопления капитала и выхода на окупаемость рискует растянуться до двух десятилетий.