Тотальная люксификация: 82% новых проектов Москвы — элитное и премиальное жильё, массовый сегмент исчез

Рынок первичного жилья Москвы переживает тектонический сдвиг. По данным аналитической компании «Метриум», в январе–июне 2026 года на рынок вышло 22 новых проекта, но их структура оказалась беспрецедентной: почти 82% стартов пришлось на премиальный, элитный и высокобюджетный делюкс-сегменты. Массовый комфорт-класс в старых границах Москвы не был представлен ни одним объектом — абсолютный ноль. Единственный проект для массового покупателя появился в Новой Москве, что лишь подчёркивает вымирание доступных новостроек в историческом центре и срединном поясе столицы.

Цифры выглядят ещё более контрастно в сравнении с первым полугодием2025 года. Тогда доля высокобюджетных и премиальных запусков составляла лишь 22,2%, а застройщики вывели на рынок 18 объектов, среди которых было пять массовых комплексов и девять бизнес-класса За год картина перевернулась: удельный вес дорогих стартов взлетел в 3,7 раза, а доступное жильё в комфорт-классе практически исчезло из повестки девелоперов.

Детализированная разбивка 22 новых проектов 2026 года такова: 11 из них относятся к высокобюджетному сегменту — это шесть элитных и пять делюкс-комплексов, что стало историческим максимумом для рынка. Ещё семь запусков пришлись на премиум-класс. Бизнес-класс, который ещё недавно считался золотой серединой, сжался до трёх проектов (один из них — на территории Новой Москвы) против девяти годом ранее. И лишь один комплекс в комфорт-классе, причём за пределами МКАД. Таким образом, Москва в границах Старой Москвы полностью лишилась новых массовых строек.

Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин объясняет лавинообразный выход дорогих проектов не потребительским бумом, а отложенной девелоперской активностью. его словам, большинство застройщиков запустили площадки не из-за благоприятной конъюнктуры, а из-за высокой стоимости консервации участков с готовой проектной документацией. Девелоперы оказались перед выбором: либо нести расходы на заморозку, либо выходить на рынок в сложный период. Выбрали второе, но без иллюзий по поводу спроса — высокой покупательской активности в ближайшей перспективе эксперт не ожидает.

Аналитики MR Analytics фиксируют ещё одну опасную тенденцию — затоваривание первичного рынка в престижных локациях. По их оценкам, цены в этих районах вышли на плато, новые проекты стартуют практически без дисконта и не привлекают инвесторов. Исключение составляют лишь единичные эксклюзивные объекты. При этом за счёт обилия дорогих запусков общее число новых стартов в Москве за полугодие выросло на 22,2%, но рост количества не сопровождается ростом качества продаж.

Исчезновение массового сегмента эксперты связывают с несколькими факторами. Во-первых, новостройкам комфорт-класса всё труднее конкурировать с готовыми квартирами от собственников, где цена квадратного метра на вторичке ощутимо ниже. Во-вторых, с 1 февраля 2026 года ужесточены условия семейной ипотеки — главного драйвера спроса на бюджетное жильё. В-третьих, застройщикам откровенно выгоднее возводить жильё высокой ценовой категории: маржинальность бизнес- и премиум-класса значительно выше, а проекты комфорт-сегмента частично замещаются программой реновации. Итогом становится структурное выдавливание доступных новостроек из столичного ландшафта, ещё в конце 2025 года констатировали аналитики, фиксировавшие падение доли массового жилья до 30% — исторического минимума.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.