Темпы удешевления готового жилья в России в июле 2026 года резко замедлились, свидетельствуют данные консалтинговой компании SRG. Если в июне падение цен фиксировалось в 20 из 50 крупнейших городов, то по итогам июля населённых пунктов с отрицательной динамикой сократилось вдвое — до десяти. Средняя коррекция стоимости квадратного метра составила от 0,1% до 1,2% за месяц.
Расчёты выполнены автоматизированной системой оценки SRG на базе искусственного интеллекта, проанализировавшей более 100 источников объявлений. Исследование охватывает города с наиболее ёмкими рынками вторичной недвижимости.
Почему падение притормозило: дефицит и осторожный спрос
Ключевым фактором стало сжатие предложения, объяснил партнёр и руководитель IT-направления Группы SRG Максим Русаков. «В условиях рыночной неопределённости относительной стабилизации цен часть собственников решили отложить продажу, рассчитывая на более выгодную конъюнктуру. Это привело к локальному дефициту, который поддержал цены или замедлил их сползание даже при сдержанном спросе», — отметил эксперт.
Вторая причина — точечное оживление покупательской активности. По мнению Русакова, предыдущие ценовые уступки сделали ряд объектов более привлекательными. Однако, по его словам, спрос не превратился в доминирующий драйвер: «Общая картина «выжидательной позиции» указывает на то, что рынок ещё не перешёл к активному восстановлению».
География снижения: Сочи и Ростов-на-Дону в лидерах
Второй месяц подряд максимальное падение демонстрирует Сочи — минус 1,2%, до 292,4 тыс. руб. за кв. м. Аналогичное снижение показал Ростов-на-Дону: «квадрат» там опустился на 1,2%, до 135,2 тыс. руб. В топ-5 также вошли Курск (-1,0 132,7 тыс руб.), Астрахань (-0,9%, 78,4 тыс. руб.) и сразу два города с показателем -0,5% — Новокузнецк (90,9 тыс. руб.) и Севастополь (200,6 тыс. руб.). Снижение от 0,1% до 0,4% затронуло Казань, Оренбург, Тулу и Магнитогорскp>
Данные: SRG В то же время в 40 городах из 50 наблюдалась положительная динамика. Рост цен варьировался от 0,1% до 2,7%. Первое место занял Брянск (+2,7%, 98,9 тыс. руб.). Далее идут Ярославль и Балашиха (около +2%, 109,5 и 188,6 тыс руб.), Пермь и Санкт-Петербург (+19%, 131,0 и 257,7 тыс. руб.). В Москве «квадрат» подорожал на 1,8% до 397,0 тыс. руб., в Самаре — также на 1,8% до 141,9 тыс. руб. Минимальный прирост показали Набережные Челны и Хабаровск (+0,1%). Московский рынок выделяется на общем фоне. По данным «Инком-Недвижимости», средний срок экспозиции квартир в столице с начала года сократился на 46% — с 54 дней в январе до 29 дней в июле. Во всех районах цены выросли от 2% до 18%. Риелторы объясняют это усиливающимся дефицитом ликвидного предложения. Ожидается, что во втором полугодии 2026 года спрос на вторичное жильё в Москве увеличится на 5–10%, а средний уровень цен прибавит 5–7% на фоне перетока покупателей с первичного рынка из-за ужесточения условий семейной ипотеки и более доступных цен на готовые квартиры. Несмотря на июльскую паузу в снижении, эксперты SRG предостерегают от оптимизма. «Пока преждевременно говорить о полноценном развороте. Мы наблюдаем неустойчивый тренд или временное явление — подчёркивает Максим Русаков. Замедлениедения, по его словам, — это лишь стабилизация, а не рост. Высокие ипотечные ставки, инфляционное давление и общая экономическая нестабильность могут в любой момент вернуть рынок к отрицательной динамике. «Для подтверждения устойчивого восходящего трен потребуется более длительный период стабильных положительных сигналов», — резюмирует эксперт. Таким образом, июльская картина — результат баланса между сокращением экспозиции, осторожным спросом и локальными фак. Рынок замер в ожидании более ясных макроэкономических ориентиров.р. цена кв. м, тыс. руб. Июль, %
Сочи 292,4 -1,2% Ростов-на-Дону 135,2 -1,2% Курск 132,7 -1,0% Астрахань 78,4 -0,9% Нокузнецк 90,9 -0,5% Севастополь 200,6 -0,5% Казань 200,2 -0,4% Оренбург 102,9 -0,2% Тла 121,8 -0,1% Магнитогорск
90,2 -0,1% Особая ситуация столицы: дефицит и ускорение сделок
Временное явление или разворот: мнение аналитиков
Прогноз и аналитика финансового эксперта: Июльское замедление снижения цен на вторичном рынке не стоит воспринимать как сигнал к развороту. Ключевой драйвер «стабилизации» — искусственное сжатие предложения: собственники убрали объекты с продажи, что временно ограничило давление на цены. При этом спрос остаётся избирательным и не способен компенсировать влияние жёсткой денежно-кредитной политики. Высокая ключевая ставка удерживает ипотечные платежи на заградительном уровне, делая покупку квартиры для большинства заёмщиков экономически нецелесообразной.
Локальные всплески, подобные московскому, объясняются перетоком ограниченного числа покупателей с рынка новостроек на фоне ужесточения условий семейной ипотеки и более высоких ценовых ожиданий застройщиков. Этот фактор не масштабируется на всю страну. В большинстве регионов реальный платёжеспособный спрос остаётся низким, а накопленный объём «замороженного» предложения может вернуться на рынок при первых признаках стабилизации цен, спровоцировав новый виток коррекции.
Мой прогноз: до конца 2026 года рынок вторичного жилья продолжит находиться в фазе хрупкого равновесия с тенденцией к вялотекущему снижению в среднем на 0,3–0,8% в месяц по большинству городов. Устойчивое восстановление цен станет возможным лишь после цикла смягчения ключевой ставки не менее чем на 200–300 базисных пунктов. До тех пор инвесторам и продавцам рекомендую ориентироваться на реалистичные дисконты, а покупателям — использовать текущую корректировку для торга, не дожидаясь мнимого «дна».
Вывод: июльская пауза — тактическая передышка, а не стратегический разворот тренда. Рынок всё ещё находится под давлением фундаментальных факторов.