Биометрия и заслон для должников: как июльские законы изменят рынок недвижимости

Июль 2026 года приносит на рынок недвижимости пакет системных изменений. Хотя ожидавшаяся рынком реформа «Семейной ипотеки» отложена до осени, регуляторы — от Росреестра до Банка России — запускают механизмы, которые кардинально меняют ландшафт: от полной цифровизации сделок до нового витка борьбы с закредитованностью граждан. Разбираем ключевые новации, вступающие в силу во втором месяце лета.

Полный дистант без МФЦ

С1 июля вступают в силу поправки в 133-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющие проводить любые сделки с недвижимостью полностью удалённо — с использованием биометрии. Теперь для регистрации перехода права собственности не потребуется даже разовое посещение МФЦ. Достаточно соблюдения двух условий: все стороны сделки должны заранее сдать биометрические данные и оформить усиленную квалифицированную электронно-цифровую подпись (УЭП). Функционал не отменяет традиционные способы оформления через нотариуса или в офисах, но задаёт вектор на цифровую зрелость рынка. Как пояснила адвокат Екатерина Смердова (АБ «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры»), новый порядок лишь расширяет вариативность, позволяя каждому участнику выбрать наиболее удобный формат в зависимости от обстоятельств.

Сельхозугодья берут под госконтроль

Сведения о границах сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы и пастбища) начинают вноситься в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).нее данные хранились в отраслевой системе Минсельхоза (ЕФГИС ЗСН) и были недоступны Росреестру, что провоцировало ошибки — например, нецелевое включение таких земель в границы населённых пунктов. С 1 июля, согласно 478-ФЗ, ведомства синхронизируют информацию. Руководитель Росреестра Олег Скуфинский подчеркнул, что внесение данных в ЕГРН «опубличит» особо охраняемые земли: теперь при планировании территорий и градостроительном зони придётся учитывать, что участки можно использовать исключительно в рамках сельхозпроизводства. Ожидается, что мера сократит число земельных споров и перекроет серые схемы застройки.

ЦБ перекрывает ипотеку для должников

Наиболее чувствительным изменением становится ужесточение макропруденциальных лимитов (МПЛ) на третий квартал. Регулятор снижает пороги для выдачи кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкойПДН выше 80%) и низким первоначальным взносом (менее 20%). Для первичного рынка лимит по таким рискованным кредитам сокращается с 7% до 5 от общего объёма выдач банка, для вторичного — с 20% до 15%. Это значит, что закредитованным гражданам станет значительно сложнее получить одобрение. Финансовые организации будут чаще отказывать, так как держать подобные займы на балансе станет невыгод.

Параллельно меняется методология расчёта долговой нагрузки. С июля Банк России вводит дисконтирующий коэффициент 10% на неподтверждённые доходы: теперь при подсчёте ПДН банк учтёт только 90% суммы неофициальных или неподтверждённых поступлений, а с 1 июля 2027 года полностью откажется от упрощённого подхода. Аналитики рынка сходятся во мнении, что это охладит необеспеченное кредитование и защитит граждан от попадания в долговую яму при любых шоках экономики.

Дедлайн по НДФЛ и новые правила КРТ

15 июля истекает срок уплаты налога на доходы физических лиц за 2025 год. Это обязывает граждан, продававших квартиры, дома или системно сдававших жилье в аренду, до середины месяца рассчитаться с бюджетом. С 16 июля за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки. Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум»лия Иванова напомнила, что оплатить НДФЛ можно через электронные сервисы ФНС.

Кроме того, корректируются требования к опыту участников торгов по комплексному развитию территорий (КРТ). Согласно поправкам учтённым в 577-ФЗ, опыт инвесторов теперь будет оцениваться соразмерно объёму конкретного этапа или части территории, а не всего проекта целиком. Как пояснил старший партнер юркомпании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов, эта мера устранит избыточные барьеры и расширит пул потенциальных инвесторов, что должно ускорить реализацию масштабных градостроительных проектов.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.