Новости > Биометрия и заслон для должников: как июльские законы изменят рынок недвижимости
Июль 2026 года приносит на рынок недвижимости пакет системных изменений. Хотя ожидавшаяся рынком реформа «Семейной ипотеки» отложена до осени, регуляторы — от Росреестра до Банка России — запускают механизмы, которые кардинально меняют ландшафт: от полной цифровизации сделок до нового витка борьбы с закредитованностью граждан. Разбираем ключевые новации, вступающие в силу во втором месяце лета.
С1 июля вступают в силу поправки в 133-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющие проводить любые сделки с недвижимостью полностью удалённо — с использованием биометрии. Теперь для регистрации перехода права собственности не потребуется даже разовое посещение МФЦ. Достаточно соблюдения двух условий: все стороны сделки должны заранее сдать биометрические данные и оформить усиленную квалифицированную электронно-цифровую подпись (УЭП). Функционал не отменяет традиционные способы оформления через нотариуса или в офисах, но задаёт вектор на цифровую зрелость рынка. Как пояснила адвокат Екатерина Смердова (АБ «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры»), новый порядок лишь расширяет вариативность, позволяя каждому участнику выбрать наиболее удобный формат в зависимости от обстоятельств.
Сведения о границах сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы и пастбища) начинают вноситься в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).нее данные хранились в отраслевой системе Минсельхоза (ЕФГИС ЗСН) и были недоступны Росреестру, что провоцировало ошибки — например, нецелевое включение таких земель в границы населённых пунктов. С 1 июля, согласно 478-ФЗ, ведомства синхронизируют информацию. Руководитель Росреестра Олег Скуфинский подчеркнул, что внесение данных в ЕГРН «опубличит» особо охраняемые земли: теперь при планировании территорий и градостроительном зони придётся учитывать, что участки можно использовать исключительно в рамках сельхозпроизводства. Ожидается, что мера сократит число земельных споров и перекроет серые схемы застройки.
Наиболее чувствительным изменением становится ужесточение макропруденциальных лимитов (МПЛ) на третий квартал. Регулятор снижает пороги для выдачи кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкойПДН выше 80%) и низким первоначальным взносом (менее 20%). Для первичного рынка лимит по таким рискованным кредитам сокращается с 7% до 5 от общего объёма выдач банка, для вторичного — с 20% до 15%. Это значит, что закредитованным гражданам станет значительно сложнее получить одобрение. Финансовые организации будут чаще отказывать, так как держать подобные займы на балансе станет невыгод.
Параллельно меняется методология расчёта долговой нагрузки. С июля Банк России вводит дисконтирующий коэффициент 10% на неподтверждённые доходы: теперь при подсчёте ПДН банк учтёт только 90% суммы неофициальных или неподтверждённых поступлений, а с 1 июля 2027 года полностью откажется от упрощённого подхода. Аналитики рынка сходятся во мнении, что это охладит необеспеченное кредитование и защитит граждан от попадания в долговую яму при любых шоках экономики.
15 июля истекает срок уплаты налога на доходы физических лиц за 2025 год. Это обязывает граждан, продававших квартиры, дома или системно сдававших жилье в аренду, до середины месяца рассчитаться с бюджетом. С 16 июля за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки. Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум»лия Иванова напомнила, что оплатить НДФЛ можно через электронные сервисы ФНС.
Кроме того, корректируются требования к опыту участников торгов по комплексному развитию территорий (КРТ). Согласно поправкам учтённым в 577-ФЗ, опыт инвесторов теперь будет оцениваться соразмерно объёму конкретного этапа или части территории, а не всего проекта целиком. Как пояснил старший партнер юркомпании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов, эта мера устранит избыточные барьеры и расширит пул потенциальных инвесторов, что должно ускорить реализацию масштабных градостроительных проектов.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Росреестр разъяснил, зачем нужна машичитаемая доверен при электронной регистрации недвижимости, как её оформить и почему сканы бумажных доверенностей принимаются.
Октябрьский спрос на новостройки в России снизился на 29,1% год к году: высокие ставки и сокращение льготных программ давят на рынок. Застройщи фиксируют рекордное падение трафика.
Девелопер MR провел архитектурный тур « рендера в реальность»: более 50 журналистов сравнили визуализации с готовыми и строяся объектами.
За 10 месяцев 2026 года в Москве начато 378,5 тыс кв. м премиального жилья — в 3,2 раза больше, чем за весь 2025-й. Новых ЖК девять, проекты укрупнились.
Долгосрочный прогноз допускает снижение цен на квартиры на 20% при массовой распродаже невостребованного жилья. Разбираем, насколько реален такой сценарий и что он изменит.
Ошибки в тарифе или площади квартиры могут годами увеличивать платежи за отопление. Разбираем, как проверить начисления, куда обращаться и когда перерасчет обязателен.
После изменения условий семейной ипотеки до 85% рыночных ипотечных сделок уходит на вторичку. Разбираем, почему покупатели выбирают готовоелье и что будет с ценами.
Согласно исследованию ОК, у 59% ипотечных заемщиков есть еще хотя бы один розничный кредит. Просрочка по ипотеке держится на уровне 0,4%, но эксперты предупреждают о возможном росте.
При двойной продаже квартиры в новостройке приоритет у покупателя с более ранним договором либо у того, кто уже оформил право. Остальные требуют убытки с застройщика.
На вторичке Старой Москвы 70% покупателей ищут квартиры за 5–20 млн руб., тогда как такие лоты занимают лишь 28% экспозиции. Основной объём предложения — дороже.
Средняя ставка аренды офисов в Москве достигла 36 тыс. руб. за кв. м в год. Сильнее всего подорожали класс А и Prime. Рост вакансии сдерживает дальнейшее повышение.
Июльский пакет изменений отчётливо сигнализирует о переходе рынка в режим жёсткой структурной настройки. Мы видим три ключевых вектора, которые будут определять конъюнктуру во втором полугодии.
Первое — «цифровое доверие» вместо административных барьеров. Легализация биометрических сделок — не просто технологический апгрейд, а психологический рубеж. Рынок получает инструмент, который снижает транзакционные издержки и время на регистрацию, что особенно важно в условиях высокой волатильности ставок, когда скорость выхода из актива имеет значение. Инвесторы, работающие с ликвидной недвижимостью, получат конкурентное преимущество. Однако на старте сегмент столкнётся со сдержанным спросом: массовый менталитет всё ещё требует физического контакта с документами, поэтому взрывного роста дистанционных сделок мы не ждём до тех пор, пока не сформируется прецедентная база их надёжности.
Второе — де-факто запретительная политика ЦБ в ипотеке для рискованных заёмщиков. Снижение лимитов до 5% на первичке и 15% на вторичке — это не рекомендация, а принудительная очистка портфелей банков. С учётом дальнейшего ужесточения методологии расчёта доходов, мы прогнозируем вымывание с рынка 10-15% потенциальных заёмщиков, живших «серыми» схемами заработка или перекредитовкой. В краткосрочной перспективе это окажет давление на спрос в эконом- и комфорт-классе. Девелоперам придётся активнее субсидировать ставки или уходить в рассрочки, чтобы удержать платёжеспособных клиентов с официально подтверждённым доходом. Вторичный рынок, столкнувшийся с лимитом в 15%, ощутит падение ликвидности в сегменте дешёвого жилья, покупаемого «с нулевым взносом».