Ипотека может подорожать задним числом: пять сценариев повышения ставки по действующему кредиту

Банк может повысить ставку по действующейпотеке в случае отказа от страховки, прекращения зарплатного проекта и при просрочках. В последнем случае ставка может вырасти в 1,5–2 раза. Об этом рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Обычно ставка по уже выданному ипотечному кредиту фиксируется на весь срок действия договора. Однако в кредитном договоре и общих условиях кредитования могут быть предусмотрены случаи, когда банк вправе увеличить процентную ставку. Часть таких условий может находиться не в короткой версии договора, которую заемщикписывает на сделке, а в отдельном многостраничном документе — общих условиях кредитования, размещенном банком в открытых источниках.

Повышение ставки по льготным программам

Если кредит оформлен по льготной программе, то основания для повышения ставки предусмотрены в постановлении об утверждении этой программы. При этом нужно смотреть условия с привязкой к дате выдачи кредита, так как требования льготных программ менялись. Например, по новым условиям семейной ипотеки от 1 октября 2026 года повышенная ставка может применяться банками в следующих случаях:

• на период регистрации объекта залога;
• выявлении повторного использования права на льготную ипотеку без оснований;
• привключении супруга в состав заемщиков;
• при отсутствии страхования или регистрации по адресу жилья — начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до истечения пяти лет с даты выдачи кредита;
• при отзыве согласия на обработкусональных данных;
• при лишении родительских прав или отмене усыновления на дату заключения кредитного договора.

В большинстве таких случаев ставка вырастет до уровня ключевой на дату подписания кредитного договора плюс 2 п. п. кредитный договор подписан сейчас, это означает рост до 16%. По кредитам на индивидуальное жилищное строительство — до ключевой плюс 2,5 п. п. Если повышение связано с регистрацией заога, отсутствием регистрации по адресу жилья или страхования, банк вернет льготную став после устранения нарушения. В остальных случаях повышение будет безвозвратным.

Отказ от страховки и потеря зарплатной скидки

Банк может устанавливать собственные правила повышения ставки при непродлении страхования по рыночным кредитам. При отсутствии необязательной страховки рост может составить 0,5–2,75. п., при отсутствии обязательной — в 15 раза или до уровня ставок по потребительским кредитам. По семейной ипотеке за отсутствие страховки ставка может вырасти не более чем на 1 п. п.

Льготная ставка для зарплатных проектов может быть отменена, если прекратились поступления на карту с нужным кодом или их размер ниже минимального уровня. Пример: если женщина-заемщик уходит в декрет, после достижения ребенком возраста 1,5 года поступление пособия прекращается, и банк может повысить ставку на ,5–1 п. п. При восстановлении зарплатного проекта ставку можно вернуть.

Отдельная ловушка — повышение ставки в период ипотечных каникул из-за непродления страховки. Заемщик может считать, что на период каникул приостановлены все платежи, но окончания льготного периода сумма невыплаченных процентов может быть значительно больше расчетной.

Повышение при просрочках

Нарушение графика платежей может быть основанием для роста ставки, если это зафиксировано в условиях кредитования. В период действия просрочки ставка повышаться, в том числе в 1,5–2 раза по сравнению с выданной. Были прецеденты, когда банк принуждал заемщика заключить дополнительное соглашение с повышением ставки,няя это нарушением договора и угрожая досрочным взысканием. Для ипотечного заемщика это грозит потерей жилья, поэтому некоторые соглашались на ужесточение условий. Однако если задолженность погашена и заемщик продолжает платить по графику, подписывать такое соглашение не обязательно.

По льготной сельской ипотеке прямо предусмотрено увеличение ставки при длительной просрочке более шести месяцев. В этом случае ставка, как правило, вырастает до уровня ключевой, действовавшей на момент подписания кредитного договора.

Повышение при росте ключевой ставки

По стандартным ипотечным кредитам ставка фиксирована и не пересматривается при росте ключевой. Но существуют кредиты с переменной процентной ставкой. По закону такая ипотека возможна при сумме не менее 200 зарплат — сейчас это от 20 млн руб. Надбавка к ключевой составляет 5,5%, то есть на текущий момент около ,5% годовых.

Частично от ключевой зависят новые договоры по семейной ипотеке, где срок субсидирования льготной ставки составляет не более 15 лет. После завершения срока ставка пересматривается: выбирается минимальное из двух значений — текущая ставка по договору, увеличенная на 4 п. п., или ключевая ставка через 15 лет плюс 3 п. п. (либо 3,5 п. п. для ИЖС). Например, при ставке 6% на первые лет и ключевой 5% новый уровень составит 8%. Если же ставка первые годы была 12%, новый уровень 8% будет улучшением. Есть и варианты семейной ипотеки, где банк прописывает сохранение ставки не выше текущей на весь срок до 30 лет — такие условия обычно субсидируются застройщи.

Как происходит повышение и как защититься

Форматведомления заемщика может различаться. Повышение ставки при потере льготы, непродлении страхования и по другим причинам, указанным в кредитном договоре, может пройти без оповещения, решение суда не требуется. Поэтому необходимо уточнять в каждом конкретном случае, контролировать платежи в мобильном приложении или личном кабинете и смотреть, какая процедура уведомления прописана в кредитном договоре.

Чтобы снизить риски, при подписании кредитного договора нужно выяснить у сотрудника банка, в каких случаях ставка возрастает, как об этом сообщает банк, можно ли вер прежнюю ставку или повышение остается на остаток срока. Также важно самостоятельно изучить эти пункты,я общие кредитования.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.