«Домклик»: новые лимиты «Семейной ипотеки» покрывают до 90% новостроек в регионах, но в Москве — лишь 378%

С 1 октября 2026 года в России начали действовать обновлён условия «Семейной ипотеки». Программа теперь распространяется на семьи, в которых хотя бы один ребёнок не достиг семи лет на момент заключения договора. Ставки и максимальные суммы кредита дифференцины в зависимости от количества детей, а предельный срок кредита сокращён с 30 до 15 лет. Аналитики «Домклик» оценили, какая доля квартир на первичном рынке в регионах России теперь соответствует обновлённым требованиям. Расчёты проводились исходя из предельной стоимости недвижимости — суммы максимального кредита и первоначального взноса в 20%.

В большинстве регионов предельная стоимость жилья по программе составляет 7,5 млн, 10 млн или 12,5 млн руб. в зависимости от числа детей. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей действуют повышенные лимиты — 15 млн, 18,75 млн и 22,5 млн руб. соответственно.

Где программа стала массовой

Наиболее благоприятная ситуация сложилась в Волгоградской и Воронежской областях: при стоимости квартиры до 7,5 млн руб. под программу подпадает от 60% до 76% лотов, а при увеличении лимита до 10 руб. охват вырастает до 80–90%. В Самарской, Тюменской, Омской областях, Пермском крае и Башкортостане около 45–52% всех лотов на первичном рынке стоят до 7,5 млн руб., при пороге 10 млн руб. показатель достигает 74–81%.

В Ростовской области лишь около 40% предложений укладываются в лимит 7,5 млн руб., однако при расширении порога до 12,5 млн руб. доля доступных квартир возрастает более чем вдвое — до 93,5%. Наиболее ограниченный выбор у семей в Татарстане: даже при максимальном для регионов лимите в 12,5 млн руб. под программу подпадает лишь 58,8% новостроек.

Столичные агломерации: высокие лимиты не решают проблему

Среди регионов с повышенными лимитами лиом остаётся Ленинградская область: 91,8% объектов первичного рынка стоят до 15 млн руб., а при пороге в 22,5 млн руб. охват достигает 97,6%. В Санкт-Петербурге ситуация сложнее: даже при предельной стоимости до 22,5 млн руб. программе соответствуют 76,1% квартир.

>В Москве при пороге 15 млн руб. под «Семейную ипотеку» подпадает лишь 6,6% предложений, при 18,75 млн руб. — 20,7%, и только максимальный лимит в 22,5 млн руб. позволяет охватить 37,8% рынка. Таким образом, даже в наиболее льготном сценарии более 60% столичных новостроек остаются вне текущих условий программы.

Новые параметры программы

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях с 1 октября действуют следующие условия:

• 4% годовых и 18 млн руб. — для семей с пятью и более детьми;
• 6% годовых и 18 млн руб. — для семей четырьмя детьми;
• 8% годовых и 18 млн руб. — для семей с тремя детьми;
• 10% годовых и 15 млн руб. — для семей с двумя детьми;
• 12% годовых и 12 млн руб. — для семей с одним ребёнком.

На всей остальной территории России условия следующие:

• 2% годовых и 10 млн руб. — для семей с пятью и более детьми;
• 4% годовых и 10 млн руб. — для семей с четырьмя детьми;
• 6% годовых и 10 руб. — для семей с тремя детьми;
• 8% годовых и 8 млн руб. — для семей с двумя детьми;
• 10% годовых и 6 млн руб. — для семей с одним ребёнком.

Максимальный срок кредита сокращается вдвое — с 30 до 15 лет.

Метраж остаётся ограничением

Помимо ценовых параметров, важна площадь квартир. Анализ показал, что даже среди объектов, соответствующих лимитам, доля квартир площадью более 54 кв. м остаётся невысокой в большинстве регионов. При лимите 7,5 млн рублей лишь в нескольких субъектах эта доля превышает %: Костромская область — 55,0%, Оренбургская — 53,6%, Ивановская — 43,4%, Орловская — 42,7%, Чувашская Республика — 38,6 и Вологодская область — 36,9%. В подавляющем большинстве регионов показатель не превышает 15%.

Даже при выборе объекта до 10 млн руб. в ряде субъектовя просторных квартир остаётся ниже 20%: Адыгея — 10,4%, Краснодарский край — 14,3%, Приморский край — 15,3%, Татарстан — 17,4%, Нижегородская область — 18,9%, Новосибирская область — 19,7%, Якутия — 20,7%.

В этом контексте практичной альтернатив становится индивидуальное жилищное строительство. В целом по России построенный дом больше квартиры в новостройке в 1,33,4 раза: если типовая квартира составляет 40–50 кв. м, то проекты ИЖС чаще всего предусматривают дома площадью 100–160 кв. м.

Что это значит для семей

Изменение условий «Семейной ипотеки» существенно расширило доступность жилья в большинстве регионов. В субъектах с умеренной стоимостью недвижимости программа покрывает от 85% до 96% рынка при максимальных лимитах, тогда как в Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане и Краснодаском крае доля доступных предложений остаётся ограниченной. Расширение ценовых лимитов также повысило доступность более просторных квартир, однако в рядеонов доля объектов свыше 54 кв. м по-прежнему невысока. В этом контексте ИЖС выступает рациональным выбором, позволяющим при сохранении льготной ставки получить боль метраж. Эффект от изменений носит дифференцированный характер: он наиболее выражен в регионах со средним ценовым уровнем и менее заметен в крупнейших агломерациях.

Ранее Сбербанк назвал сентябрь рекордным по выдаче ипотеки в 2026 году: банк выдал ипотеку на 445,5 млрд руб. Резкий скачок во многом был обусловлен завершением «Семейной ипотеки» по старым условиям.

Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.