Новости > Рост в 2,5 раза: что стоит за ажиотажным спросом россиян на жилье в Белоруссии и почему рынок пока не видит сделок
Этой весной российские покупатели резко активизировались на рынке жилья Белоруссии. По данным Национального кадастрового агентства страны, в марте доля сделок с участием россиян в общем объёме продаж в Минске увеличилась в 2,5 раза, достигнув 10%. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы и аналитики подтверждают: за март-апрель количество обращений из России выросло на 15–30% по стране в целом, а в столице — вдвое. Тем не менее, этот ажиотаж пока почти не конвертируется в реальные покупки. По оценкам агентства недвижимости «Твоя столица», в апреле число обращений от россиян увеличилось примерно на 15%, однако конверсия в завершённые сделки осталась практически нулевой. Доля граждан России в структуре продаж вторичного жилья агентства за первые четыре месяца 2026 года находится на уровне 4% — ровно столько же, сколько в среднем за прошлый год.
Руководитель управления вторичного рынка жилья «Твоей столицы» Анжела Третьяк охарактеризовала ситуацию как «колоссальный разрыв между "поинтересоваться" и "купить"». Аналитики портала Realt.by фиксируют похожую картину: посещаемость раздела продаж жилья россиянами в марте-апреле выросла на 30% в регионах и вдвое в Минске. Заместитель директора по аналитике Realt.by Андрей Чернышев объясняет это тем, что процесс только начался, а покупка недвижимости в другой стране требует длительной подготовки. Многие потенциальные покупатели сначала арендуют жильё на короткий срок, осматриваются, оценивают обстановку и лишь затем принимают решение.
Ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Минске Дмитрий Спиридонов также отметил рост интереса в 2–2,5 раза за последние пару месяцев, но подчеркнул, что в абсолютных цифрах число сделок изменилось незначительно. Комментируя статистику Национального кадастрового агентства, эксперты указывают на эффект низкой базы. «10% от всего объёма сделок в Минске в марте — это лишь около 120 квартир на весь город. У нас нет возможности сопоставить эту цифру с другими месяцами. Это больше похоже на статистический шум, а не на цунами», — пояснила Анжела Третьяк.
Специалисты выделяют несколько драйверов повышенного интереса. Во-первых, культурная и психологическая близость: отсутствие языкового барьера, понятный менталитет и привычная бытовая среда делают Белоруссию «тихой гаванью» с работающими мессенджерами и привычными сервисами. Во-вторых, инвестиционная привлекательность. По оценкам «Этажей», за 2025 год цены на квартиры в Минске выросли на 25%, и положительная динамика сохраняется. Арендный спрос также стабилен, что позволяет рассматривать покупку и для перепродажи, и для сдачи внаём. В-третьих, россияне могут приобретать в Белоруссии практически любую недвижимость по внутреннему паспорту, исключая земельные участки. Этот режим максимального благоприятствования заметно упрощает вход на рынок.
Отдельным катализатором стали ограничения в работе интернета в России. Особенно чувствительны к этому специалисты, занятые в онлайн-сфере. По словам Андрея Чернышева, часть российских айтишников, уже релоцировавшихся в другие страны или планирующих переезд, ищут в соседнем государстве более комфортные условия жизни и работы. Блокировка ряда интернет-сервисов стала для многих «последней каплей», подтолкнувшей к активному мониторингу белорусского рынка жилья.
Наибольшей популярностью у россиян пользуются Минск, Гродно и Брест. Минск привлекает развитой инфраструктурой, возможностями для бизнеса и высоким доходом от аренды. Гродно и Брест выбирают из-за близости к европейским границам — это города для тех, кто планирует деловые поездки или туризм в Европу. Гомель рассматривают как крупный промышленный центр, расположенный ближе других к границе с Россией, а Витебск — благодаря удобной магистрали, связывающей его с Москвой, и более доступным ценам на жильё.
Покупателей из России можно условно разделить на несколько категорий: россияне с белорусскими корнями, приобретающие жильё для себя или родственников; инвесторы, диверсифицирующие портфель на фоне уверенного роста цен; пенсионеры, включая бывших военных и работников северных регионов, которые ищут мягкий климат, спокойствие и привычный уклад жизни; и сравнительно новая группа — специалисты, работающие онлайн, для которых переезд мотивирован в первую очередь цифровой свободой.
Российские покупатели ориентируются на качественное жильё: квартиры в домах не старше 15 лет, чаще всего в составе современных жилых комплексов. Массовая советская застройка — «хрущёвки», «брежневки», панельные дома до 2010 года — практически не вызывает интереса. Фокус направлен на новостройки комфорт-класса и выше, а также на премиальную и элитную недвижимость. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры со свежим ремонтом.
Бюджет потенциальных покупателей из России в сегменте комфорт-класса составляет $80–120 тыс., однако за эти деньги россияне ожидают получить большие площади, чем сегодня может предложить рынок. В премиальном сегменте ожидания находятся в районе $200 тыс., что заметно ниже сложившихся цен на элитные объекты. Такой ценовой разрыв между запросами и реальным предложением также тормозит конверсию интереса в сделки.
По данным Realt.by, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Минске составляет около $2 000 (+23% за год), в Бресте — $1 100 (+15%), Витебске — $910 (+21%), Гомеле — $960 (+21%), Гродно — $1 020 (+38%), Могилёве — $980 (+21%). Быстрый рост цен аналитики объясняют несколькими факторами: привязкой местного рынка к доллару и колебаниями его курса, а также дефицитом предложения, особенно заметным в столице. Активизация внешнего спроса пока не стала основным драйвером удорожания, однако уже начала влиять на настроения продавцов.
Повышенный интерес россиян уже спровоцировал заметные поведенческие сдвиги среди собственников. По наблюдениям «Твоей столицы», новость о росте доли сделок с гражданами РФ подтолкнула продавцов к завышению цен на 5–10%. «Владельцы ждут покупателя с чемоданом денег, который всё скупит. В реальности таких покупателей нет, и квартиры с завышенным ценником зависают на месяцы», — констатирует Анжела Третьяк.
В новостройках рост цен носит плановый характер — он обусловлен себестоимостью строительства, инфляцией и сокращением объёмов ввода, а не внешним спросом. Хотя в отдельных элитных проектах возможны точечные перекосы, на общую статистику Минска они не влияют. Главный риск, который эксперты видят уже сейчас, — это образование краткосрочного дефицита качественных объектов в узких сегментах, например, ликвидных однокомнатных квартир в хороших новостройках. Однако эта тенденция вызвана скорее общим снижением ввода жилья, а не «нашествием» иностранцев.
По мнению Андрея Чернышева, в полной мере рынок ощутит последствия повышенного интереса ближе к концу года, если сохранятся текущие условия: стабильная экономическая ситуация в Белоруссии без резких скачков курса доллара и отсутствие новых блокировок, усиливающих мотивацию к переезду. Пока же россияне упираются в собственные нереалистичные ценовые ожидания и невозможность взять ипотеку. «На сегодня основной эффект на рынок — не рост цен, а опасная деформация ожиданий белорусских продавцов, которая не соответствует реальному спросу», — резюмирует Анжела Третьяк.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Элитная недвижимость двух столиц замедлила рост до 12-13%, уступив пальму первенства Токио с его взрывным скачком в 58,5%. Аналитики фиксируют возврат рынка к сбалансированной динамике.
Верховный суд разъяснил: искусственный пруд на участке не относится к федеральной собственности и не препятствует приватизации. Собственник вправе засыпать водоём, если нет ущерба экологии. Решение укрепит рынок загородной земли.
13 мая 2026 года в Петербурге официально завершился отопительный сезон, продлившийся 222 дня. Одновременно стартовали гидравлические испытания: рассказываем о нормативах, последствиях для недвижимости и прогнозах.
В апреле 2026 года граждане РФ приобрели 263 объекта недвижимости, удерживая лидерство с апреля 2022-го. Доля иностранных сделок в Турции стабильна — всего 1,2%.
Средняя аренда офисов в Москве взлетела на 34%, но почти треть предложения — «мёртвые» метры. Стройка дорожает, сделки есть лишь в половине проектов. Разбираем главные тренды и риски.
Госдума в первом чтении одобрила увеличение срока исковой давности до 10 лет по оспариванию приватизации. Исключения: коррупция, экстремизм и стратегические инвестиции.
В Старой Москве экспозиция квартир на стадии котлована в массовом сегменте сократилась до 1,6 тыс. лотов. За месяц падение на 42%, за год — на 29%. Цены выросли на 20%. Рынок замер в ожидании новых проектов.
Мошенники атакуют владельцев земли через поддельные штрафы Госуслуг. Переход по ссылке крадёт личный кабинет. Росреестр предупредил о рисках и разъяснил порядок проверки.
Эксперты фиксируют смену вектора: загородная недвижимость в Подмосковье становится альтернативой зарубежным курортам. Основной спрос смещается в зону 60–100 км от МКАД.
Верховный суд подтвердил: перерасчёт платы за воду с коэффициентом 3 за прошлые периоды незаконен. Разбираем, что это значит для жилья и рынка.
Запасов строящегося жилья достаточно для обеспечения текущих темпов ввода в течение 3,3 года, отношение запусков к вводам достигло 122%, а баланс распроданности вернулся к равновесному уровню.
Апрельский рост спроса на 8% не смог компенсировать глубокое падение. Покупатели уходят в бизнес-класс и тщательно считают деньги, пока цены выходят на плато, а ипотека теряет драйверскую роль.
Ломаем стереотипы о риэлторах! Предоставляем информацию "без регистрации и смс". Только полезные статьи и кейсы из собственного опыта.
Если возникнут вопросы, обращайтесь! Готовы разобраться в любой ситуации и оказать профессиональную помощь.
Екатеринбург, ул. Гагарина, 9
Экспертный взгляд: отложенный спрос и структурные риски
Анализ текущей динамики. Всплеск поисковых запросов и просмотров со стороны россиян на рынке недвижимости Белоруссии указывает на формирование значительного отложенного спроса. Кратное увеличение интереса (в 2–2,5 раза) при почти нулевой конверсии в сделки — классический признак того, что рынок находится в фазе накопления потенциала. Покупатель ещё не готов к немедленному действию, но уже активно изучает альтернативы, формируя «воронку» будущих продаж. Ключевое ограничение — несоответствие ценовых ожиданий: бюджеты российских покупателей в сегменте комфорт-класса ($80–120 тыс.) и премиум-класса (около $200 тыс.) отстают от рыночных реалий, где качественное предложение стоит дороже. Это создаёт трение между спросом и предложением, замедляя сделки.
Ипотечный фактор и макроэкономический контекст. Важнейший сдерживающий фактор — отсутствие доступного ипотечного кредитования для нерезидентов. Большинство россиян вынуждены рассчитывать только на собственные средства, что резко сужает круг реальных покупателей. В то же время привязка белорусского рынка к доллару делает его высокочувствительным к курсовым колебаниям. При стабильном курсе российского рубля и отсутствии новых внешних шоков мы можем увидеть постепенную реализацию отложенного спроса во втором полугодии 2026 года. По моим оценкам, доля сделок с россиянами в общем объёме продаж жилья в Минске способна вырасти до 7–10% к концу года, не вызывая при этом ценового цунами. Однако любое значительное ослабление рубля способно быстро остудить интерес.
Инвестиционная привлекательность и риски переоценки. С фундаментальной точки зрения белорусская недвижимость действительно обладает рядом защитных качеств: ограниченный ввод нового жилья, особенно в Минске, поддерживает дефицит и долгосрочный тренд на удорожание. Рост арендных ставок и высокая ликвидность одно-двухкомнатных квартир в новых домах делают объекты интересными для частных инвесторов. Однако текущая деформация ожиданий продавцов (завышение цен на 5–10% на фоне новостей) создаёт риск искусственного раздувания ценового пузыря в отдельных сегментах. Если собственники продолжат удерживать необоснованно высокие цены, это приведёт к стагнации экспозиции и разочарованию потенциальных покупателей, что в итоге может вылиться в коррекцию.
Прогноз. При сохранении текущих экономических и регуляторных условий во втором полугодии 2026 года вероятен плавный рост числа реальных сделок с участием российских граждан. Ключевыми драйверами станут продолжение цифровой миграции специалистов, работающих онлайн, и дальнейшее укрепление репутации Белоруссии как «тихой гавани» с предсказуемой правовой средой. Основной сценарий — не взрывной рост, а постепенное встраивание российского спроса в структуру местного рынка. Рисковым сценарием остаётся дальнейшее увеличение разрыва между ожиданиями продавцов и реальными финансовыми возможностями покупателей: в этом случае рынок столкнётся с классической ловушкой ликвидности — высокими ценами при низких оборотах. За этим необходимо пристально следить как профессиональным участникам, так и частным инвесторам.