Рост в 2,5 раза: что стоит за ажиотажным спросом россиян на жилье в Белоруссии и почему рынок пока не видит сделок

Этой весной российские покупатели резко активизировались на рынке жилья Белоруссии. По данным Национального кадастрового агентства страны, в марте доля сделок с участием россиян в общем объёме продаж в Минске увеличилась в 2,5 раза, достигнув 10%. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы и аналитики подтверждают: за март-апрель количество обращений из России выросло на 15–30% по стране в целом, а в столице — вдвое. Тем не менее, этот ажиотаж пока почти не конвертируется в реальные покупки. По оценкам агентства недвижимости «Твоя столица», в апреле число обращений от россиян увеличилось примерно на 15%, однако конверсия в завершённые сделки осталась практически нулевой. Доля граждан России в структуре продаж вторичного жилья агентства за первые четыре месяца 2026 года находится на уровне 4% — ровно столько же, сколько в среднем за прошлый год.

Руководитель управления вторичного рынка жилья «Твоей столицы» Анжела Третьяк охарактеризовала ситуацию как «колоссальный разрыв между "поинтересоваться" и "купить"». Аналитики портала Realt.by фиксируют похожую картину: посещаемость раздела продаж жилья россиянами в марте-апреле выросла на 30% в регионах и вдвое в Минске. Заместитель директора по аналитике Realt.by Андрей Чернышев объясняет это тем, что процесс только начался, а покупка недвижимости в другой стране требует длительной подготовки. Многие потенциальные покупатели сначала арендуют жильё на короткий срок, осматриваются, оценивают обстановку и лишь затем принимают решение.

Ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Минске Дмитрий Спиридонов также отметил рост интереса в 2–2,5 раза за последние пару месяцев, но подчеркнул, что в абсолютных цифрах число сделок изменилось незначительно. Комментируя статистику Национального кадастрового агентства, эксперты указывают на эффект низкой базы. «10% от всего объёма сделок в Минске в марте — это лишь около 120 квартир на весь город. У нас нет возможности сопоставить эту цифру с другими месяцами. Это больше похоже на статистический шум, а не на цунами», — пояснила Анжела Третьяк.

Почему россияне смотрят в сторону Белоруссии

Специалисты выделяют несколько драйверов повышенного интереса. Во-первых, культурная и психологическая близость: отсутствие языкового барьера, понятный менталитет и привычная бытовая среда делают Белоруссию «тихой гаванью» с работающими мессенджерами и привычными сервисами. Во-вторых, инвестиционная привлекательность. По оценкам «Этажей», за 2025 год цены на квартиры в Минске выросли на 25%, и положительная динамика сохраняется. Арендный спрос также стабилен, что позволяет рассматривать покупку и для перепродажи, и для сдачи внаём. В-третьих, россияне могут приобретать в Белоруссии практически любую недвижимость по внутреннему паспорту, исключая земельные участки. Этот режим максимального благоприятствования заметно упрощает вход на рынок.

Отдельным катализатором стали ограничения в работе интернета в России. Особенно чувствительны к этому специалисты, занятые в онлайн-сфере. По словам Андрея Чернышева, часть российских айтишников, уже релоцировавшихся в другие страны или планирующих переезд, ищут в соседнем государстве более комфортные условия жизни и работы. Блокировка ряда интернет-сервисов стала для многих «последней каплей», подтолкнувшей к активному мониторингу белорусского рынка жилья.

География спроса и портрет покупателя

Наибольшей популярностью у россиян пользуются Минск, Гродно и Брест. Минск привлекает развитой инфраструктурой, возможностями для бизнеса и высоким доходом от аренды. Гродно и Брест выбирают из-за близости к европейским границам — это города для тех, кто планирует деловые поездки или туризм в Европу. Гомель рассматривают как крупный промышленный центр, расположенный ближе других к границе с Россией, а Витебск — благодаря удобной магистрали, связывающей его с Москвой, и более доступным ценам на жильё.

Покупателей из России можно условно разделить на несколько категорий: россияне с белорусскими корнями, приобретающие жильё для себя или родственников; инвесторы, диверсифицирующие портфель на фоне уверенного роста цен; пенсионеры, включая бывших военных и работников северных регионов, которые ищут мягкий климат, спокойствие и привычный уклад жизни; и сравнительно новая группа — специалисты, работающие онлайн, для которых переезд мотивирован в первую очередь цифровой свободой.

Какое жильё ищут и сколько готовы платить

Российские покупатели ориентируются на качественное жильё: квартиры в домах не старше 15 лет, чаще всего в составе современных жилых комплексов. Массовая советская застройка — «хрущёвки», «брежневки», панельные дома до 2010 года — практически не вызывает интереса. Фокус направлен на новостройки комфорт-класса и выше, а также на премиальную и элитную недвижимость. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры со свежим ремонтом.

Бюджет потенциальных покупателей из России в сегменте комфорт-класса составляет $80–120 тыс., однако за эти деньги россияне ожидают получить большие площади, чем сегодня может предложить рынок. В премиальном сегменте ожидания находятся в районе $200 тыс., что заметно ниже сложившихся цен на элитные объекты. Такой ценовой разрыв между запросами и реальным предложением также тормозит конверсию интереса в сделки.

Ценовая конъюнктура

По данным Realt.by, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Минске составляет около $2 000 (+23% за год), в Бресте — $1 100 (+15%), Витебске — $910 (+21%), Гомеле — $960 (+21%), Гродно — $1 020 (+38%), Могилёве — $980 (+21%). Быстрый рост цен аналитики объясняют несколькими факторами: привязкой местного рынка к доллару и колебаниями его курса, а также дефицитом предложения, особенно заметным в столице. Активизация внешнего спроса пока не стала основным драйвером удорожания, однако уже начала влиять на настроения продавцов.

Деформация ожиданий и возможные последствия

Повышенный интерес россиян уже спровоцировал заметные поведенческие сдвиги среди собственников. По наблюдениям «Твоей столицы», новость о росте доли сделок с гражданами РФ подтолкнула продавцов к завышению цен на 5–10%. «Владельцы ждут покупателя с чемоданом денег, который всё скупит. В реальности таких покупателей нет, и квартиры с завышенным ценником зависают на месяцы», — констатирует Анжела Третьяк.

В новостройках рост цен носит плановый характер — он обусловлен себестоимостью строительства, инфляцией и сокращением объёмов ввода, а не внешним спросом. Хотя в отдельных элитных проектах возможны точечные перекосы, на общую статистику Минска они не влияют. Главный риск, который эксперты видят уже сейчас, — это образование краткосрочного дефицита качественных объектов в узких сегментах, например, ликвидных однокомнатных квартир в хороших новостройках. Однако эта тенденция вызвана скорее общим снижением ввода жилья, а не «нашествием» иностранцев.

По мнению Андрея Чернышева, в полной мере рынок ощутит последствия повышенного интереса ближе к концу года, если сохранятся текущие условия: стабильная экономическая ситуация в Белоруссии без резких скачков курса доллара и отсутствие новых блокировок, усиливающих мотивацию к переезду. Пока же россияне упираются в собственные нереалистичные ценовые ожидания и невозможность взять ипотеку. «На сегодня основной эффект на рынок — не рост цен, а опасная деформация ожиданий белорусских продавцов, которая не соответствует реальному спросу», — резюмирует Анжела Третьяк.