Новости > «Шоковая терапия» рынка: ЦБ признаёт ценовой перегрев и готовится к поиску нового баланса
В Банке России открыто заявили о «шоковом» состоянии рынка жилья после завершения основной волны льготной ипотеки. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов на конференции Сбербанка «Время изменений: формула баланса» признал, что регулятор не ожидал сохранения текущего уровня цен. По его словам, жильё оказалось перегрето на фоне предыдущих рекордных продаж, достигавших 2,5–3,5 млн кв. м в месяц. Сегодня объёмы стабилизировались в районе 1,9 млн кв. м, но ценовой откат пока не случился.
«Нам нужно нащупать новый баланс, который сложится в результате всех этих изменений. Меня лично, если спросить по-человечески, больше всего волнует… Я смотрю на объявления, смотрю на эти цены — я, честно говоря, в шоке. Не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», — эмоционально высказался Данилов, подчеркнув, что рынок проходит через фазу снижения доли госпрограмм, донастройки семейной ипотеки и постепенного оживления рыночной ипотеки. Что будет с ценами — по его мнению, остаётся большим вопросом.
Регулятор не впервые бьёт тревогу. Во времена действия массовой льготной ипотеки глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно предупреждала о признаках перегрева и разрыве цен между первичным и вторичным жильём, который местами достигал 50%. По оценкам самого Банка России, за годы действия широкомасштабной господдержки цены на новостройки удвоились. Сейчас, когда драйвер ипотеки с субсидированной ставкой во многом исчерпан, рынок оказался перед необходимостью сжатия «пузыря» без резкого обрушения — именно этот поиск равновесия и называет «шоковым» топ-менеджер ЦБ.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
В регионе Отаго выставлен на продажу участок около 900 га, где снимали деревню рохиррим из «Властелина колец: Две крепости». Цена — 3,5 млн новозеланд долларов.
На рынке жилья закрепляется тренд на евроформат: квартиры с объединённой кухней-гостиной сохранят ликвидность. Но решающими остаются локация, транспорт и качество дома.
С 29 октября 2026 года Провиантские склады преврат в маршрут из восьми звуковых миров. Композитор Никола Мельников и ASTERUS соединяют музыку, свет и бренд жилого района «АЛИА».
Всемирный день архитектуры в 2026 выпадает на 5 октября. Рассказываем об истории двух дат, традициях поздравлений и влиянии зодчих на стоимость недвижимости.
С 2018 года средняя ставка аренды однушки в Москве выросла до 71 тыс. руб., двушки — до 110, тыс. руб. Меняется структура предложения: больше студий и однушек, меньше трешек.
Минфин предлагает с 2027 года объединить доходы от продажи недвижимости с зарплатой и применять к ним прогрессивную шлу НДФЛ 13–22%. Разбираем расчеты и последствия.
Опрос 7 тыс. респондентов из 37 городов показал: лишь 3,8% видят жие лидером доходности. Чаще выбираютды и торговую недвижимость, но паевые фонды понят не всем.
За пять лет медианный выбор квартир в элитных новостройках Москвы вырос с 12 до 45 лотов, в комфорт-классе упал с 96 до 69. Разбираем причины и последствия.
Прода готового жилья за восемь месяцев 2026 года выросли на 28%, тогда как новостройки прибали 1%. Драйвером стала «новая вторичка» и возвращение вкладчиков.
Доля льготной ипотеки может снизиться с 79% до 58%. При этом общий объем выдач сохранится на уровне прошлого года, а семейная ипотека станет более адресной.
В сентябре 2026 года «Сбер» выдал по «Семейной ипотеке» 302,8 млрд руб., а 30 сентября установил суточный рекорд. С 1 октября условия программы изменились.
Заявление Александра Данилова — не просто эмоциональная реплика, а важный сигнал о том, что регулятор всерьёз обеспокоен инерцией цен, оторвавшихся от фундаментальных факторов платёжеспособного спроса. С позиции макроанализа и рынка недвижимости можно выделить несколько ключевых последствий.
Во-первых, признание «шока» на уровне департамента банковского регулирования говорит о том, что текущие ценовые уровни не находят оправдания ни в динамике реальных доходов населения, ни в стоимости рыночного фондирования. После окончания массовой льготной ипотеки спрос сжался примерно на 25–35% от пиковых значений (до 1,9 млн кв. м), но продавцы пока удерживают цены. Это классическая картина «залипания» перегретого рынка, которая в отсутствие внешнего стресса может разрешиться либо плавной коррекцией на 5–15% за полтора-два года, либо стагнацией в рублях при инфляционном обесценивании квадратного метра.
Во-вторых, нарастающий дисбаланс между первичкой и вторичкой рискует сузить ликвидность на рынке в целом. Разрыв в 50% заставляет покупателей с «живыми» деньгами уходить либо в дешёвый вторичный сегмент, либо вовсе выжидать. Для застройщиков это означает снижение оборачиваемости и увеличение стока непроданных лотов, что со временем может вынудить их пойти на скидки — особенно в проектах, где использование эскроу-счетов предполагает быстрое наполнение. Ожидаю, что средние номинальные цены первичного рынка до конца 2026 года перейдут в боковое движение с попытками скрытого дисконта (через отделку, кладовые, технику), а реальное снижение может проявиться к первому-второму кварталу 2027 года.
В-третьих, «новый баланс», о котором говорит ЦБ, подразумевает постепенное возвращение роли рыночной ипотеки. При ключевой ставке, прогнозируемой к снижению не ранее второй половины 2026 года, рыночная ипотека будет оставаться дорогой (вероятно, 16–18% годовых), что продолжит сдерживать платёжеспособный спрос. Таким образом, до этапа устойчивого восстановления рынку предстоит пройти через период ценовой переоценки, который будет особенно чувствителен для инвесторов, купивших квартиры на пике с расчётом на перепродажу. Тем не менее глубокая обвальная коррекция маловероятна: государство точечно сохраняет адресные программы, а проектное финансирование и наполнение счетов эскроу снижают риск дефолтов застройщиков. Рынок входит в фазу «медленного разжатия пружины», где основным индикатором станет не номинальная цена квадратного метра, а дисконт от заявленной цены к реальной сделке.