Новости > «Шоковая терапия» рынка: ЦБ признаёт ценовой перегрев и готовится к поиску нового баланса
В Банке России открыто заявили о «шоковом» состоянии рынка жилья после завершения основной волны льготной ипотеки. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов на конференции Сбербанка «Время изменений: формула баланса» признал, что регулятор не ожидал сохранения текущего уровня цен. По его словам, жильё оказалось перегрето на фоне предыдущих рекордных продаж, достигавших 2,5–3,5 млн кв. м в месяц. Сегодня объёмы стабилизировались в районе 1,9 млн кв. м, но ценовой откат пока не случился.
«Нам нужно нащупать новый баланс, который сложится в результате всех этих изменений. Меня лично, если спросить по-человечески, больше всего волнует… Я смотрю на объявления, смотрю на эти цены — я, честно говоря, в шоке. Не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», — эмоционально высказался Данилов, подчеркнув, что рынок проходит через фазу снижения доли госпрограмм, донастройки семейной ипотеки и постепенного оживления рыночной ипотеки. Что будет с ценами — по его мнению, остаётся большим вопросом.
Регулятор не впервые бьёт тревогу. Во времена действия массовой льготной ипотеки глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно предупреждала о признаках перегрева и разрыве цен между первичным и вторичным жильём, который местами достигал 50%. По оценкам самого Банка России, за годы действия широкомасштабной господдержки цены на новостройки удвоились. Сейчас, когда драйвер ипотеки с субсидированной ставкой во многом исчерпан, рынок оказался перед необходимостью сжатия «пузыря» без резкого обрушения — именно этот поиск равновесия и называет «шоковым» топ-менеджер ЦБ.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
За четыре месяца 2026 года запуски жилья выросли на 18%, а продажи — лишь на 8%. Аналитики «Дом.РФ» фиксируют дисбаланс и предупреждают: рынок вступает в период проверки спросом.
Сбербанк оценивает долю кредитов застройщикам в зоне риска в 3% — показатель стабилен. Основные причины: неопытность девелоперов и высокая доля бридж-кредитов.
Доля ипотеки на вторичку выросла до 73% по количеству и 58% по объёму — максимальные значения за годы. Снижение рыночных ставок и сворачивание госпрограмм поддержали разворот тренда.
Средний срок возврата инвестиций в однокомнатную квартиру Москвы достиг 24,7 года. Доходность аренды упала до 4,1% – втрое ниже ставок по вкладам. Разбираемся, почему недвижимость перестала приносить прибыль.
Накопленный объём предложения опустил ставки в десяти городах-миллионниках. Средний чек за месяц снизился на 0,9%, до 32 тыс. руб., но в ряде центров снижение превысило 2,5%.
«Дом.РФ» назвал регионы с критическим избытком новостроек: в Краснодарском крае срок реализации — 5,5 года, в Башкортостане — 4,4, в Ленобласти — 4,1. В Москве и Петербурге — острый дефицит и 2,4 года.
Эксперты назвали пять ключевых направлений Подмосковья, где с начала года сконцентрировалось почти 60% спроса на первичную загородную недвижимость. Лидером неожиданно стало Каширское шоссе.
В апреле 2026 года число ипотечных ДДУ в Москве выросло на 9,6% за месяц, но осталось на 45% ниже, чем годом ранее. Доля ипотеки в продажах – 36%. Эксперты оценивают структурные изменения.
Москомархитектура одобрила башню-оригами «Сезар Тауэр» высотой 248 м в «Москва-Сити». Небоскрёб добавит офисы, кафе и панорамный ресторан, пока вакантность в этом районе бьёт 10-летние рекорды.
Ведомство подчеркнуло, что предупреждения направлены на предотвращение нарушений, а изъятие земли — крайняя мера после долгой процедуры. Рассказываем, как работает механизм.
Власти Москвы предлагают арендовать историческое здание на Солянке площадью более 2 тыс. кв. м. Победитель торгов сможет использовать дом-памятник под гостиницу, ресторан или офис со стартовой ставкой 64,7 млн руб. Итоги подведут 23 июня 2026 года.
За январь–апрель 2026 года девелоперы вывели на рынок 21 элитный проект — абсолютный рекорд. Всплеск связывают со смягчением условий и желанием опередить оживление спроса.
Ломаем стереотипы о риэлторах! Предоставляем информацию "без регистрации и смс". Только полезные статьи и кейсы из собственного опыта.
Если возникнут вопросы, обращайтесь! Готовы разобраться в любой ситуации и оказать профессиональную помощь.
Екатеринбург, ул. Гагарина, 9
Заявление Александра Данилова — не просто эмоциональная реплика, а важный сигнал о том, что регулятор всерьёз обеспокоен инерцией цен, оторвавшихся от фундаментальных факторов платёжеспособного спроса. С позиции макроанализа и рынка недвижимости можно выделить несколько ключевых последствий.
Во-первых, признание «шока» на уровне департамента банковского регулирования говорит о том, что текущие ценовые уровни не находят оправдания ни в динамике реальных доходов населения, ни в стоимости рыночного фондирования. После окончания массовой льготной ипотеки спрос сжался примерно на 25–35% от пиковых значений (до 1,9 млн кв. м), но продавцы пока удерживают цены. Это классическая картина «залипания» перегретого рынка, которая в отсутствие внешнего стресса может разрешиться либо плавной коррекцией на 5–15% за полтора-два года, либо стагнацией в рублях при инфляционном обесценивании квадратного метра.
Во-вторых, нарастающий дисбаланс между первичкой и вторичкой рискует сузить ликвидность на рынке в целом. Разрыв в 50% заставляет покупателей с «живыми» деньгами уходить либо в дешёвый вторичный сегмент, либо вовсе выжидать. Для застройщиков это означает снижение оборачиваемости и увеличение стока непроданных лотов, что со временем может вынудить их пойти на скидки — особенно в проектах, где использование эскроу-счетов предполагает быстрое наполнение. Ожидаю, что средние номинальные цены первичного рынка до конца 2026 года перейдут в боковое движение с попытками скрытого дисконта (через отделку, кладовые, технику), а реальное снижение может проявиться к первому-второму кварталу 2027 года.
В-третьих, «новый баланс», о котором говорит ЦБ, подразумевает постепенное возвращение роли рыночной ипотеки. При ключевой ставке, прогнозируемой к снижению не ранее второй половины 2026 года, рыночная ипотека будет оставаться дорогой (вероятно, 16–18% годовых), что продолжит сдерживать платёжеспособный спрос. Таким образом, до этапа устойчивого восстановления рынку предстоит пройти через период ценовой переоценки, который будет особенно чувствителен для инвесторов, купивших квартиры на пике с расчётом на перепродажу. Тем не менее глубокая обвальная коррекция маловероятна: государство точечно сохраняет адресные программы, а проектное финансирование и наполнение счетов эскроу снижают риск дефолтов застройщиков. Рынок входит в фазу «медленного разжатия пружины», где основным индикатором станет не номинальная цена квадратного метра, а дисконт от заявленной цены к реальной сделке.