Вторичка захватывает рынок: в апреле 73% ипотечных кредитов выдано на готовое жилье

Москва, 22 мая 2026 года. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в апреле 2026 года рынок ипотечного кредитования зафиксировал кардинальное смещение спроса. Три из каждых четырёх жилищных ссуд (73% от общего числа) были выданы на приобретение готового жилья — квартир на вторичном рынке. Для сравнения: в марте эта доля составляла 71%, а в апреле 2025 года — лишь 54%. Такой дисбаланс стал историческим максимумом и подтверждает, что «вторичка» стала главным бенефициаром нового цикла смягчения денежно-кредитной политики.

Всего за апрель россияне оформи 89,12 тыс. ипотек на совокупную сумму 363,34 млрд рублей. Несмотря на то, что ипотека на новостройки по-прежнему привлекает часть заёмщиков, её удельный вес стремительно сокращается. В денежном выражении доля кредитов на вторичное жильё достигла 58% в марте и сохранилась на том же уровне в апреле, тогда как годом ранее она находилась на отметке 42%. Об этом свидетельствуют материалы ОКБ, поступившие в редакцию «РБК-Недвижимость».

Ключевым драйвером перетока спроса стало постепенное снижение ставок по рыночным программам. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), ко второй половине мая средние ставки опустились до 19,11% годовых на новостройки и 18,75% на готовое жильё. Годом ранее, в мае 2025-го, диапазон ставок составлял 26,54–26,74%. Таким образом, удешевление рыночной ипотеки более чем на 7 п.п. вернуло кредиты на вторичку в зону относительной доступности, в то время как изменившиеся условия господдержки (прежде всего семейной ипотеки) сократили приток заёмщиков в сегмент дорогих новостроек.

Общая динамика выдач подтверждает восстановление рынка, хотя и сдержанное. За месяц (апрель к марту) количество ипотечных договоров выросло на 8%, а объём средств — на 7%. В годовом выражении эти показатели выглядят ещё внушительнее: плюс 29% по количеству и плюс 21% по сумме. За первые четыре месяца 2026 года банки предоставили гражданам 328,77 тыс. ипотек на 1,4 трлн руб., тогда как за тот же период 2025 года было выдано лишь 221,16 тыс. кредитов на 909,05 млр руб.

География неоднородна. Наибольший месячный прирост зафиксирован в Бурятии (+45% по объёму и +42% по количеству), Якутии (+33% и +30% соответственно) и Чувашии (+31% по объёму, +26% по количеству). В столичных регионах динамика скромнее: Подмосковье и Ленинградская область показали +9% по объёму и +12% по количеству, Санкт-Петербург — по +9% и +8% соответственно. В Москве объём выдач остался на уровне марта, а число кредитов прибавило лишь 1%. Одновременно в пяти субъектах РФ отмечено снижение — наиболее заметное в Ставропольском крае (минус 9% по объёму и минус 8% по количеству) и Ростовской области (минус 7% по объёму и минус 3% по количеству).

Генеральный директор ОКБ Михаил Алексин предостерегает от излишнего оптимизма.

«Несмотря на существенный годовой прирост, объём выдач апреля уступает любому месяцу второй половины 2025 года. Изменение условий по семейной ипотеке сократило кредитование на первичном рынке — там теперь лишь четверть сделок. На вторичке рост сдерживается высокими фактическими ставками: полная стоимость кредита всё ещё превышает 19%, а регуляторные ограничения по долговой нагрузке отсекают значительную часть потенциальных заёмщиков», — прокомментирова он.

Дополнительный штрих к портрету рынка даёт столичная статистика. По данным Росреестра, в Москве в апреле зарегистрировано 2,4 тыс. договоров долевого участия с использованием ипотеки. Это на 9,6% выше мартовского показателя, однако в сравнении с апрелем 2025 года число сделок упало на 45%. Рыночные программы, по сути, стали главным «возвращающим позиции» драйвером весны, но восстановление всё ещё носит хрупкий характер.

Таким образом, рынок жилья вступил в фазу коррекции структуры спроса: дорогие новостройки с господдержкой уступают более доступному вторичному жилью, где рыночные ставки медленно, но верно движутся вниз. Аналитики ожидают, что при сохранении тренда на смягчение политики ЦБ доля вторички может приблизиться к 75–80% уже к осени.