Новости > Ипотека захватывает студии: две трети сделок с кредитом при рекордном провале продаж
По итогам первого полугодия 2026 года ипотека укрепила свои позиции на первичном рынке жилья Москвы, однако восстановления спроса это не принесло. Доля кредитных сделок выросла во всех сегментах, но особенно резко — в самом доступном формате студий, тогда как число фактических продаж показало двузначное снижение. Такие данные приводятся в исследовании аналитической платформы bnMAP.pro, с которым ознакомилась «РБК Недвижимость».
За год доля ипотечных сделок со студиями подскочила на 14,6 процентного пункта. В январе–июне 2026 года уже две из каждых трёхтённых студий (66,5%) были куплены с привлечением кредита против 51,9% годом ранее. Но этот рост сопровождается обвалом количества сделок: за шесть месяцев в Москве реализовано лишь 2,9 тыс. студий — на 39,6% меньше, чем за тот же период 2025 года. Динамика оказалась самой слабой среди всех типов квартир.
Одновременно студии продемонстрировали рекордное удорожание. Средний чек за лот поднялся на 43% и достиг 18,3 млн рублей. Эксперты подчёркивают: столь резкий рост доли ипотеки именно в упавшем сегменте говорит о том, что покупатели вынуждены выбирать самый дешёвый входной билет в новостройку, а сам рынок держится на кредитном плече.
В категориях однушек и двушек доля сделок с ипотекой тоже превысила 50%. По данным bnMAP.pro, среди однокомнатных квартир кредитные покупки составили 57,8% (плюс 6,1 п.п. за год). Продажи таких лотов сократились на 32%, до 7,5. штук, а средняя цена выросла на 25%, до 29,5 млн рублей.
Схожая картина наблюдается в сегменте двухнатных квартир: доля ипотеки выросла с 48,1% до 55,1% (+7 п.п.). Объём реализованных двушек упал на 29,5% — до 5,5 тыс. лотов, а их средняя стоимость увеличилась на 24%, достигнув 48 млн рублей.
При покупке трёхкомнатных квартир ипотека применяется реже. Доля таких сделок за год прибавила лишь 2,7 п.п., составив 49,5%. Спрос на трёшки просел на 25,8% — до 2,3 тыс. проданных объектов. Цены выросли на 10,4%, до средних 77,6 млн рублей за лот. Заметно, что по мере роста бюджета и площади зависимость от ипотечного финансирования снижается: покупатели дорогих семейных форматов чаще используют накопления и альтернативные схемы.
Самая низкая доля ипотеки — в сегменте четырёхкомнатных квартир. Здесь лишь 26,7% сделок прошли с использованием заёмных средств. Однако даже этот скромный показатель демонстрирует рост: годом ранее он составлял 21%. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова поясняет, что с увеличением площади и бюджета зависимость от ипотеки закономерно уменьшается, но постепенное снижение ставок всё же подталкивает к кредиту и часть состоятельных покупателей.
По информации «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки за минувший год снизилась на 5,8 процентного пункта — с 24,5% в середине 2025 года до 18,7% к концу первого полугодия 2026-го. В начале августа ставка держится на схожих уровнях. Несмотря на такое снижение, долговая нагрузка остаётся запредельной: ежемесячный платёж за студию в Москве вырос почти в четыре раза по сравнению с летом 2021 года и составляет 228,7 тыс. рублей. Для сравнения: в 2021 году он равнялся 60,2 тыс. рублей. При этом сама квартира подорожала только вдвое. Это свидетельствует о том, что ключевым драйвером неподъёмного платёжа является высокая базовая стоимость кредитных денег, а не только цена лота.
Аналитики bnMAP.pro фиксируют фундаментальный тренд: основным бенефициаром возобновления ипотечной активности выступает наименее дорогой формат недвижимости. Покупатели, ограниченные возросшими платежами, всё чаще соглашаются на студии и однушки, откладывая приобретение семейного жилья. При этом общее сокращение числа сделок при растущих ценах говорит о сужении рынка и его концентрации в узком сегменте кредитоспособного спроса.
Материал подготовлен на основе данных bnMAP.pro, «Дом.РФ» и собственных расчётов «РБК Недвижимость».
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
В октябре 2026 года доля базовойпотеки достигла 53,1%, а господдержка опустилась до 46,9%. Выдачи по «Семейной ипотеке» рухнули в 4,4 раза из-за изменения условий программы.
Москвичи чаще всего меняют район ради улучшения жилиных условий и сокращения дороги. Главный барьер — высокая цена нового жилья: 54% откладывают переезд.
Каждый восьмой работающий россиянин использует подработку для оформления или досрочного погашения ипотеки. Это третья по популярности цель дополнительной занятости.
налитики зафировали рост доли многокнатных лотов в новостройках крупных городов. Лидеры — Барнаул, Москва илябинск, а средняя площадь выросла до 106–131 кв. м.
В III квартале 2026 года жилье в Россиидавалось в среднем 40 дней — на 11 дней дольше, чем кварталом ранее. Рост предложения сдерживает ставки.
Каждый второй кредит на частный дом выдан по льготнымм. Лидирует семейная ипотека — 236 тыс сделок. Потенциал рынка ИЖС оценивается в 2,6 млн семей.
Делопер Asterus вывел на рынок аренды бизнес-центр «ПРОМПТ» вниловском районе: первая сделка на 2,5 тыс. кв. м закрыта в shell & core,ендаторам доступны четыре формата.
По итогам III кварла 2026 года предложение офисов в строящихся и проектируемых бизнес-центрах Москвы, реализуемых блоками и этажами, достигло 768 тыс. кв. м, увеличившись на 84% за год.
PIONEER получил разрешение на ввод клубного дома OPUS на Дербевской набережной. 11-этажное здание делюкс-класса на 188 квартир проект с одноименным офисным центром.
Разбираем, почему в платежках за тепло появляются завышенные суммы, как отличить ошибку от законной корректировки и куда обращаться, если УК бездействует.
Лот площадью 154 кв. м в знаменитой высотке у слияния Москвы-реки и Яузы получит охранные обязательства. Старт — 28,7 млн руб., итоги 10 декабря.
ИИ-сервисы уже проверяют квартиры перед сделкой, а управляют рисками владения: персонализированная страховка, оценка аварийности дома, защита от потопов и пожаров.
Экспертный взгляд: Парадокс первого полугодия 2026 года — растущая доля ипотеки при падающих продажах — не случаен. Рынок входит в фазу кредитной поляризации: заёмные средства всё активнее используются для самых дешёвых лотов, а ценовая доступность продолжает ухудшаться, несмотря на смягчение денежно-кредитной политики. Снижение рыночных ставок с 24,5% до 18,7% пока недостаточно для восстановления нормальной платёжеспособной модели. Ежемесячный взнос в 228 тыс. рублей за студию отсекает массового покупателя, выдавливая спрос либо в более компактные форматы, либо за пределы сделки.
С финансовой точки зрения мы наблюдаем классический «эффект базы»: доля ипотеки растёт там, где объём продаж наиболее драматично сжался. Это не признак здорового оживления, а свидетельство того, что поддерживать сделку без кредита способно всё меньше домохозяйств. Сегмент студий, показавший падение продаж на 39,6% при скачке ипотечной доли до 66,5%, фактически превращается в нишу «вынужденных заёмщиков». Одновременно 43%-ный рост среднего чека на фоне падающего спроса сигнализирует о структурном перегреве — застройщики удерживают номинальные цены за счёт уменьшения метража и эксклюзивных опций, но реальная ликвидность объекта снижается.
Наш прогноз на второе полугодие 2026 года предполагает сохранение тренда при условии плавного снижения ключевой ставки и дальнейшего сокращения рыночных ставок до диапазона 16–17%. При таком сценарии:
Ключевой риск — возможная коррекция цен на студии после исчерпания потока закредитованных покупателей. Если ставки задержатся выше 18% дольше двух кварталов, сегмент ждёт либо глубокая ценовая просадка (на 10–15% по реальным сделкам), либо массовый переход девелоперов в формат траншевой ипотеки с субсидированием. Инвесторам, ориентированным на перепродажу малогабаритных лотов, мы рекомендуем фиксировать прибыль сейчас — период экстремальной ипотечной поддержки может смениться охлаждением. Для конечных покупателей семейного жилья наступает окно торга: девелоперы трёшек и четырёхкомнатных квартир, не имеющие мощной ипотечной подушки, станут более сговорчивыми в дисконтах и рассрочках.