Курс на микрометры: почему в регионах растет доля «однушек», а Москва разворачивается к семейному жилью

По информации аналитического центра «Дом.РФ», структура запусков новых проектов в России претерпевает существенные региональные разрывы. Если в среднем по стране доля однокомнатных квартир в новостройках, стартовавших с начала года, составляет 58%, прибавив 1 процентный пункт за год, то в ряде субъектов concentration достигает критических значений.

Абсолютным лидером по доле малогабаритного жилья стала Ленинградская область. Здесь на однушки приходится 73% от всего объема запущенного жилья, что на 5 п.п. превышает прошлогодний уровень. Санкт-Петербург с минимальным отставанием занимает вторую строчку с показателем 72%, однако в Северной столице зафиксирована обратная динамика — снижение на 2 п.п. за аналогичный период. Замыкает тройку регионов с самым высоким индексом «однушечности» Краснодарский край, где показатель остановился на отметке 68%. В Республике Башкортостан эксперты также отметили высокую концентрацию — 61% от общего пула новых объектов.

Институт жилищного развития обращает внимание на тревожный тренд: в пяти из десяти крупнейших по объему строительства регионов доля однокомнатных квартир превышает среднероссийский уровень. В то же время на ключевых рынках страны намечается перелом в подходах к квартирографии проектов. Наиболее заметное снижение доли однушек продемонстрировала Москва — падение составило сразу 14 п.п., и теперь этот сегмент занимает лишь 39% в структуре нового предложения. В Тюменской области падение составило 5 п.п., до 44%. Эти цифры прямо коррелируют с регуляторными изменениями: с августа 2024 года в столице действует запрет на проектирование микро-жилья площадью менее 28 кв. м для студий и однушек, а также менее 44 кв. м — для двухкомнатных квартир.

Тренд на микрометры характерен не только для России. Данные «Дом.РФ» подтверждают, что в Токио, Сеуле и Лондоне однушки занимают более половины нового предложения в многоквартирных домах. Однако мировая практика демонстрирует и обратные меры: власти Гонконга законодательно ввели минимальный метраж в 26 «квадратов», чтобы остановить распространение экстремально малых квартир.

Доминирование «однушек» продиктовано суровой экономикой девелоперского бизнеса. В условиях заградительно высоких ставок по ипотеке главным критерием становится бюджет покупки. Даже при высокой стоимости квадратного метра итоговый чек за однушку остается психологически доступным для покупателя. Чем больше квартир помещается в пятне застройки, тем шире пул потенциальных клиентов и быстрее наполняются эскроу-счета. Однако такая стратегия несет системные риски: происходит затоваривание рынка неликвидом, который не способен удовлетворить запросы семейных покупателей. Аналитики предупреждают: перекос в структуре предложения усиливает дефицит просторного жилья, а это в долгосрочной перспективе ведет к оттоку семей с детьми на вторичный рынок или за город.