Новости > Парадокс столичных метров: за десятилетие новостройки Москвы дорожали в 2,5 раза чаще, чем дешевели
Рынок первичного жилья Москвы демонстрирует ярко выраженную асимметрию: за последние десять лет полноценные волны удорожания случались в 2,5 раза чаще периодов снижения. Таковы результаты масштабного исследования агентства недвижимости «Метриум», охватившего 39 кварталов — со второго квартала 2016 года по второй квартал 2026 года.
Методология исключала незначительные колебания. Повышением цен считался квартальный прирост более чем на 1%, снижением — падение свыше 1%, а динамика в пределах ±1% квалифицировалась стабильность. Анализировался как весь столичный рынок новостроек, так и отдельные классы жилья.
За 39 рассматриваемых кварталов новостройки в целом по Москве дорожали 24 раза. Периодов снижения набралось лишь 10, еще 5 кварталов цены оставались практически неизменными. При этом восходящие циклы были не только чаще, но и значительно продолжительнее нисходящих.
Максимальный марафон непрерывного роста продлился шесть кварталов подряд — с третьего квартала 2020 года по четвертый квартал 2021 года. За это время столичные новостройки прибавили в цене 33%. Напротив, самая затяжная коррекция исчерпала себя за три квартала (с четвертого квартала 2022 года по второй квартал 2023 года) и обошлась рынку всего в 4% снижения.
Лидерами по частоте повышения цен стали два противоположных полюса — массовый и элитный сегменты. В каждом из них удорожание фиксировалось в течение 27 кварталов из 39 возможных. Однако динамика внутри циклов заметно различалась:
Самым волатильным оказался бизнес-класс. Цены в нем снижались 17 кварталов из 39, причем самый длительный период непрерывного падения растянулся на четыре квартала, отыграв 5% стоимости. Премиум-класс отличился самой долгой фазой стабильности — восемь кварталов, когда цены почти не двигались.
| Класс новостроек | Кварталов с ростом | Кварталов со снижением | Кварталов стабильности |
|---|---|---|---|
| Массовый | 27 | 8 | 4 |
| Бизнес-класс | 18 | 17 | 4 |
| Премиум-класс | 21 | 10 | 8 |
| Элитный | 27 | 9 | 3 |
| В среднем по рынку | 24 | 10 | 5 |
Источник: «РБК Недвижимость» по данным «Метриума»
К концу июня 2026 года разрыв между самыми дешевыми и самыми дорогими новостройками Москвы достиг 776 раз. Эксперты объясняют эту пропасть глубокой сегментацией столичного рынка, однако отмечают, что годом ранее разница была еще внушительнее.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Долгосрочный прогноз допускает снижение цен на квартиры на 20% при массовой распродаже невостребованного жилья. Разбираем, насколько реален такой сценарий и что он изменит.
Ошибки в тарифе или площади квартиры могут годами увеличивать платежи за отопление. Разбираем, как проверить начисления, куда обращаться и когда перерасчет обязателен.
После изменения условий семейной ипотеки до 85% рыночных ипотечных сделок уходит на вторичку. Разбираем, почему покупатели выбирают готовоелье и что будет с ценами.
Согласно исследованию ОК, у 59% ипотечных заемщиков есть еще хотя бы один розничный кредит. Просрочка по ипотеке держится на уровне 0,4%, но эксперты предупреждают о возможном росте.
При двойной продаже квартиры в новостройке приоритет у покупателя с более ранним договором либо у того, кто уже оформил право. Остальные требуют убытки с застройщика.
На вторичке Старой Москвы 70% покупателей ищут квартиры за 5–20 млн руб., тогда как такие лоты занимают лишь 28% экспозиции. Основной объём предложения — дороже.
Средняя ставка аренды офисов в Москве достигла 36 тыс. руб. за кв. м в год. Сильнее всего подорожали класс А и Prime. Рост вакансии сдерживает дальнейшее повышение.
Плохая вентиляция, дефицит света,стабильная влажность и токсичные материалы при ремонте могут превратить жиль в источник хронических заболеваний. Советы экспертов.
В октябре 2026 года в Москве заклю лишь 887 сделок с массовыми новостройками — минимум с 2017-го. Причина — дефицит новых проектов и рост цен.
В регионах с высокими объемами строительства новостройки за 2023–2025 годы подорож на 31%, с низкими — на 52%. Каждый дополнительный кв. м ввода на жителя замедлял рост цен на 23 п.п.
Доля кредитов без господдержки превыси 50% впервые с 2024 года. Главные причины — ужесточение семейной ипотеки и расчетемщиков на будущее рефинансирование.
Ведомство разъяснило пошаговый алгоритм: зафиксировать температуру, обратиться в УК и получитьрасчет до 0,15% за каждый час отклонения.
Экспертный взгляд: что стоит за цифрами и чего ждать инвестору
Статистика десятилетия наглядно подтверждает фундаментальное свойство московского первичного рынка: он работает как актив с асимметричным профилем риска. Восходящие тренды оказываются более длительными и энергичными, а коррекции — короткими и относительно неглубокими. Это не случайность, а отражение структурных факторов: дефицита ликвидного предложения в качественных локациях, себестоимости строительства, растущей проектной инфляции и, конечно, денежно-кредитной политики, которая периодически подогревает спрос льготной ипотекой.
Особого внимания заслуживает поведение массового сегмента — 45% роста за восемь кварталов подряд сигнализируют о мощнейшем отложенном спросе, который реализуется взрывообразно при включении стимулирующих механизмов. В элитном классе мы видим обратную картину: частый (27 кварталов), но куда более сдержанный рост с максимальным импульсом лишь на 13%. Это говорит о том, что ультра-дорогая недвижимость меньше зависит от ипотечных циклов и сильнее привязана к общей макроэкономической стабильности и притоку состоятельных покупателей.
Самым же настораживающим звеном выглядит бизнес-класс: 17 кварталов снижения из 39 — это почти половина всего десятилетия. Коррекционные волны здесь хоть и мелкие (до 5%), но частые, что свидетельствует о высокой чувствительности этого сегмента к сжатию спроса среднего класса и ужесточению условий кредитования. Для покупателя это означает: в бизнес-классе регулярно открываются тактические окна для покупки, но долгосрочный апсайд менее выражен, чем в массовом или элитном жилье.
Разрыв цен в 776 раз между минимальной и максимальной стоимостью лота — не просто цифра, а маркер расслоения, которое не исчезнет. Напротив, по мере вымывания доступных предложений в старых границах Москвы и выхода сверхдорогих клубных проектов разрыв может даже расширяться, даже если цены на «доступное» жилье продолжат расти в абсолютном выражении.
Прогноз: Структура, зафиксированная в 2016–2026 годах, вряд ли кардинально изменится. В ближайшие три-пять лет мы ожидаем сохранения циклической модели: периоды роста, подогреваемые смягчением денежно-креди политики и госпрограммами, будут сменяться краткосрочными стабилизациями или небольшими коррекциями, особенно в бизнес- и премиум-классах. Глубокого номинального падения цен на новостройки Москвы в целом не предвидится — слишком высокий уровень издержек застройщиков и ограниченность предложения земли. Инвесторам на дистанции выгоднее придерживаться стратегии «покупать на коррекциях», так как история недвусмысленно показывает: рынок отыгрывает провалы многократным последующим ростом.