Домклик: каждая четвертая ипотечная сделка на вторичном рынке приходится на дома не старше десяти лет
Аналитики «Дклик» выяснили, как меняется сп на «новую вторичку», какиеоны лидируют и кто покупает квартиры в домах не старше 10 лет.
Разрыв в 14 процентных пунктов: Якиманка рванула на 17%, Красносельский — только на 2,7% в обзоре цен на вторичку ЦАО
Новости > Разрыв в 14 процентных пунктов: Якиманка рванула на 17%, Красносельский — только на 2,7% в обзоре цен на вторичку ЦАО
Средняя цена «квадрата» в центре Москвы достигла 530,9 тыс. руб., однако разброс динамики между районами оказался рекордным. Аналитики объясняют это перетоком квартир с первичного рынка и изменением структуры экспозиции.
К началу мая 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Центрального административного округа Москвы зафиксирована на уровне 530,9 тыс. руб. За 12 месяцев показатель увеличился на 5,6%, однако за общей цифрой скрывается сильная дифференциация — разница между лидером и аутсайдером годового роста составила 14,3 процентного пункта. Такие данные приводят аналитики компании «Инком-Недвижимость».
Вторичное жилье подорожало во всех десяти районах ЦАО. Максимальную динамику продемонстрировала Якиманка: средняя цена квадратного метра здесь выросла на 17% и достигла 747,5 тыс. руб. Второе место заняло Замоскворечье с приростом 7,8% (528,3 тыс. руб. за кв. м). Замыкает тройку лидеров Пресненский район, где «квадрат» подорожал на 6,2% — до 563,8 тыс. руб. Далее следуют Тверской район и Хамовники: каждый из них прибавил по 5,1%, а средние цены зафиксированы на отметках 529,2 тыс. руб. и 726,5 тыс. руб. соответственно. В Басманном районе рост составил 5% (438,6 тыс. руб.), а Мещанский, Таганский и Арбат показали более сдержанную динамику — от 3,2% до 3,7%.
Наименьший годовой прирост отмечен в Красносельском районе: плюс 2,7%, что соответствует средней цене 422,2 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, если на Якиманке за год условная квартира площадью 50 кв. м стала дороже на несколько миллионов рублей, то в Красносельском прибавка оказалась куда скромнее.
Лидеры и аутсайдеры: как изменились цены в ЦАО
| Район ЦАО | Средняя цена в апреле 2026 г., тыс. руб. за кв. м | Прирост за год, % |
|---|---|---|
| Якиманка | 747,5 | 17 |
| Замоскворечье | 528,3 | 7,8 |
| Пресненский | 563,8 | 6,2 |
| Тверской | 529,2 | 5,1 |
| Хамовники | 726,5 | 5,1 |
| Басманный | 438,6 | 5 |
| Мещанский | 457 | 3,7 |
| Таганский | 390,3 | 3,5 |
| Арбат | 686,5 | 3,2 |
| Красносельский | 422,2 | 2,7 |
Источник: «Инком-Недвижимость»
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов обращает внимание: основной фактор, определивший такую разнонаправленную динамику, — изменение состава экспозиции. По его словам, ежегодно значительный объем жилья перетекает с первичного рынка на вторичный, и именно квартиры в недавно сданных новостройках меняют медианные показатели районов. «В одних локациях появляется больше дорогого предложения, что тянет среднюю цену вверх, в других структура пополняется объектами эконом- или комфорт-класса, сдерживающими рост», — пояснил эксперт.
На фоне околонулевого роста в части районов ЦАО симптоматично выглядит ситуация в целом по старой Москве. Так, по итогам I квартала 2026 года район Котловка и вовсе стал лидером по темпам снижения: вторичное жилье там подешевело на 13,7%. Этот контраст подтверждает, что рынок столицы перестал быть однородным — разница в динамике цен внутри одного города может достигать 30 п.п. всего за несколько месяцев.
Москва при этом сохранила лидерство по годовому росту цен на вторичное жилье среди городов-миллионников, что говорит о высоком инвестиционном интересе к столичной недвижимости в целом. Однако данные по ЦАО заставляют покупателей и инвесторов всё внимательнее относиться к выбору локации: средний чек в 530,9 тыс. руб. за «квадрат» всё меньше отражает реальную картину по каждому конкретному району.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Комментарий к новости является частным мнением и носит информационный характер.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Гойда Евгения, специалист по недвижимости, брокер
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Последние новости на тему недвижимости
Спрос на самые доступные новостройки Москвы упал на 48% премьер нет больше года
В июле 2026 года сп на массовые новстройки Старой Москвы сократился на 48% год к году. Новых проектов нет августа 202-го, а ценыжатся за счет дефицита предложения.
Рыночная ипотека стала недоступной в 12 мегаполисах: платеж за однушку превышает сред зарплату
Лишь в трех мегаполисах России платеж по рыночнойпотеке зашку оказался ниже средней зарплаты. В 12 городах он превышает доходы, разрыв достигает 40% в Казани.
ВТБ зафиксировал ежемесячный рост рефинансирования ипотеки на 37% и ожидает усиления спроса
С января по июль 2026 года объем рефинансирования рыночной ипотеки в ВТБ достиг 5,3 млрд руб. Вне–июле выдачи превысили 1 млрд. в месяц.
ИИ зафиксировал июльский рост цен вторичное жилье в 26 городах Подмосковья
В ию вторичка подорожала в 26 из 32 городов Лидеры — Жуковский (+28%), Реутов (+2,5%) и Звенигород (+2,4%). В пяти городах ц снизились.
ГК «А101» запустила рассрочку до 20 месяцев без ипоте: первый взнос от 30%
ГК «А101» запустила рассрочку на квартиры без ипотеки: первый взнос от 30%, остаток — до 20 месяцев, фиксированная цена и минимум формальностей.
Усадьбу Черткова на Мясницкойнова выставили на торги по аренде за 59,2 млн рублей в год
толичные власти повторно ищут арендатора для объекта культурного наследия федерального значения площад 2,3 тыс. кв. м. Итоги торгов — в середине сентября.
Ремонт-2026: почему работы дорожают вдвое быстрее материалов и как это изменит рынок жилья
В Москве ремонт подорожал на 6%, в Петербурге — на 7,2% за полугодие. Основной вклад внесла не стоимость материалов, а резкий рост оплаты труда. К концу года цены могут вырасти ещё на 10–15%.
Служебное жильё за счёт бюджета: депутат предложила двойной удар по кадровому голоду в ЖКХ и проблемам застройщиков
Предоставление служебных квартир, выкупленных у девелоперов, может решить проблему нехватки кадров в ЖКХ и поддержать строительную отрасль. Средства предлагается взять из нацпроекта «Инфраструктура для жизни».
Минимальная аренда в Москве за 5 лет подорожала в 1,8 раза и застыла на 35 тыс. рублей
К августу 2026 года минимальная ставка аренды в Москве достигла 35 тыс. руб. — рост в 1,8 раза за 5 лет. После пика 2024 года рынок остывает: предложение растёт, спрос снижается, ставки корректируются.
Казань, Пермь и Нижний Новгородглавили июльский рейтинг роста цен на новостройки
В ию 2026 года средняя цена «квадрата» в новостройках Казани выросла на3,7%, до 287,6 тыс. руб. Москва — лишь на девятом месте с динамикой1,2%.
С аукциона продадут помещение в доме-памятнике Милютинского переулка: от усадьбы Мещерского до мастерской Лансере
В центре Москвы с молотка уйдет нежилой лот площадью 61,1 кв. м в знаменитом доме АО «Феттер и Гинкель» с вековой историей. Стартовая цена — около 13,4 млн руб.
Экспертный взгляд: что скрывается за перекосом цен в ЦАО
Цифры мая 2026 года фиксируют переломный момент для вторичного рынка центра Москвы — формально рынок растёт (+5,6% за год), но структурно он всё глубже разделяется на два кластера: премиальные локации с двузначными темпами удорожания и районы с околонулевой динамикой. Это не просто статистическая аномалия, а следствие четырёх фундаментальных процессов.
1. Эффект «перетекания» новостроек. Массовый выход квартир из первичного сегмента во вторичный размывает однородность выборки. Районы, где в последние 1–3 года вводилось много жилья бизнес- и премиум-класса (Якиманка, Пресненский, Хамовники), видят резкий рост средней цены, поскольку в экспозицию попадают объекты с более высоким качественным ценником. В то же время Красносельский или Таганский районы пополняются вчерашними новостройками комфорт-класса, что сдерживает рост медианных значений. Таким образом, реальное удорожание конкретной квартиры может быть ниже, чем рисует динамика района.
2. Расслоение спроса по бюджету. Платежеспособный спрос всё сильнее концентрируется в top-локациях. Покупатель с бюджетом 40+ млн руб. готов приобретать жильё именно на Якиманке или в Хамовниках, даже при 17%-ном росте, поскольку рассматривает недвижимость как защитный актив. В районах с менее престижным статусом (Красносельский, Таганский) потребитель более чувствителен к цене, и продавцы вынуждены сдерживать аппетиты под угрозой потери ликвидности. Отсюда — рост лишь на 2,7–3,5%.
3. Инвестиционный перегрев отдельных зон. Якиманка с ростом 17% сигнализирует о спекулятивной составляющей. При инфляции 5–7% и ипотечных ставках выше 12% такая динамика не объясняется одними лишь фундаментальными факторами. Часть цены формируется ожиданиями дальнейшего роста и дефицитом престижного предложения. Это делает район уязвимым к коррекции в случае изменения макроэкономического фона.
4. Разворот тренда на периферии старой Москвы. Котловка с падением на 13,7% напоминает, что за пределами ЦАО идёт своя игра: избыток предложения массового жилья, снижение доступности ипотеки и миграция спроса в более дешёвые форматы (малоэтажные комплексы, аренда) могут приводить к отрицательным переоценкам. Это косвенно влияет и на центр — инвесторы начинают пересматривать портфели, фиксируя прибыль в перегретых локациях ЦАО и перекладываясь в недооценённые активы.
Прогноз на второе полугодие 2026 года. Ожидаю сохранения разрыва между лидерами и аутсайдерами ЦАО в диапазоне 10–15 п.п. Якиманка и Хамовники могут показать ещё 5–7% роста при стабильной макроэкономике, но темпы замедлятся из-за эффекта высокой базы. Красносельский и Таганский районы будут расти в пределах 2–4% — их динамика сильно зависит от выхода на рынок новых партий близлежащих новостроек. В целом по ЦАО рост медианной цены до конца года составит 4–6%, а средний «квадрат» превысит 550 тыс. руб. Но главный вывод: усреднённый индекс по округу всё меньше отражает реальность конкретного квадратного метра — инвесторам и покупателям пора переходить от анализа по округам к микрорайонной детализации.