Новости > Разрыв в 14 процентных пунктов: Якиманка рванула на 17%, Красносельский — только на 2,7% в обзоре цен на вторичку ЦАО
К началу мая 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Центрального административного округа Москвы зафиксирована на уровне 530,9 тыс. руб. За 12 месяцев показатель увеличился на 5,6%, однако за общей цифрой скрывается сильная дифференциация — разница между лидером и аутсайдером годового роста составила 14,3 процентного пункта. Такие данные приводят аналитики компании «Инком-Недвижимость».
Вторичное жилье подорожало во всех десяти районах ЦАО. Максимальную динамику продемонстрировала Якиманка: средняя цена квадратного метра здесь выросла на 17% и достигла 747,5 тыс. руб. Второе место заняло Замоскворечье с приростом 7,8% (528,3 тыс. руб. за кв. м). Замыкает тройку лидеров Пресненский район, где «квадрат» подорожал на 6,2% — до 563,8 тыс. руб. Далее следуют Тверской район и Хамовники: каждый из них прибавил по 5,1%, а средние цены зафиксированы на отметках 529,2 тыс. руб. и 726,5 тыс. руб. соответственно. В Басманном районе рост составил 5% (438,6 тыс. руб.), а Мещанский, Таганский и Арбат показали более сдержанную динамику — от 3,2% до 3,7%.
Наименьший годовой прирост отмечен в Красносельском районе: плюс 2,7%, что соответствует средней цене 422,2 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, если на Якиманке за год условная квартира площадью 50 кв. м стала дороже на несколько миллионов рублей, то в Красносельском прибавка оказалась куда скромнее.
Лидеры и аутсайдеры: как изменились цены в ЦАО
| Район ЦАО | Средняя цена в апреле 2026 г., тыс. руб. за кв. м | Прирост за год, % |
|---|---|---|
| Якиманка | 747,5 | 17 |
| Замоскворечье | 528,3 | 7,8 |
| Пресненский | 563,8 | 6,2 |
| Тверской | 529,2 | 5,1 |
| Хамовники | 726,5 | 5,1 |
| Басманный | 438,6 | 5 |
| Мещанский | 457 | 3,7 |
| Таганский | 390,3 | 3,5 |
| Арбат | 686,5 | 3,2 |
| Красносельский | 422,2 | 2,7 |
Источник: «Инком-Недвижимость»
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов обращает внимание: основной фактор, определивший такую разнонаправленную динамику, — изменение состава экспозиции. По его словам, ежегодно значительный объем жилья перетекает с первичного рынка на вторичный, и именно квартиры в недавно сданных новостройках меняют медианные показатели районов. «В одних локациях появляется больше дорогого предложения, что тянет среднюю цену вверх, в других структура пополняется объектами эконом- или комфорт-класса, сдерживающими рост», — пояснил эксперт.
На фоне околонулевого роста в части районов ЦАО симптоматично выглядит ситуация в целом по старой Москве. Так, по итогам I квартала 2026 года район Котловка и вовсе стал лидером по темпам снижения: вторичное жилье там подешевело на 13,7%. Этот контраст подтверждает, что рынок столицы перестал быть однородным — разница в динамике цен внутри одного города может достигать 30 п.п. всего за несколько месяцев.
Москва при этом сохранила лидерство по годовому росту цен на вторичное жилье среди городов-миллионников, что говорит о высоком инвестиционном интересе к столичной недвижимости в целом. Однако данные по ЦАО заставляют покупателей и инвесторов всё внимательнее относиться к выбору локации: средний чек в 530,9 тыс. руб. за «квадрат» всё меньше отражает реальную картину по каждому конкретному району.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
До 30 сентября в пространстве19.05» проходит выставка «Переливы»: ASTERUS и masters превращают бывший завод в точку культурного притяжения и тестируют новую идентичность района.
С 1 октября 2026 года семейная ипотека станет дифференцированной: чем больше детей, тем ниже ставка. Разбираемся, кому выгодно покупать жилье, а кому лучше не торопиться.
ТПП и Рреестр обсуждают запуск реестра профессиональных участников рынка. Риелторы без записи не смогут работать, а клиентыт доступ к профилю специалиста.
За июнь—сентя число дел о несостоятельности девелоперов увеличилось почти на 30%, до 1,4 тыс. Основные причины — падение спроса, рост себестоимости и штрафы за просрочки.
Росреестр зарегистрировал переход нежилых помещений и участка под апарт-отелем VALO к фонду «Талант и успех». Управляющая компа сохранилась, загруз выросла до 87,5%.
С начала 2026 года предложение новостроек в Таганском районе Москвы выросло в 6,55 раза. В топ-5 также Свиблово, Мино, Южное Бутово и Тимирязевский.
Дом.РФ: 34,7 млн кв. м новостроек имеют распроданность ниже 60% с учётом стройготовности.ти половина рискового предложения сосредоточена в топ-10 регионах.
Минфин раскрыл новые параметры льготной программы: ставки 2–12% годовых, литы 6–18 млн руб. и срок субсидирования 15 лет. Разбираем, что изменится заемщиков и рынка.
Завещание на квартиру или дом: обязательные требования, круг наследников, случаи оспаривания и прогноз влияния на рынок недвижимости.
За шесть лет ввод жилья в ДФО вырос с 2,5 до 47 млн кв., выдачи по программе превысили 190 млрд руб. Сбербанкл подтверждать документы через «Госуслуги».
В Москве и Сочи бюджет 5 млн рублей почти не оставляет выбора, тогда как в ряде городов России на эти деньги можно приобрести даже трехкомнатную квартиру.
К началу осени 6 года первичка Подмосковья подорожала 13,2% за год, до 222,5 тыс. руб. за «квадрат», и обнала вторичный рынок на 35%.
Экспертный взгляд: что скрывается за перекосом цен в ЦАО
Цифры мая 2026 года фиксируют переломный момент для вторичного рынка центра Москвы — формально рынок растёт (+5,6% за год), но структурно он всё глубже разделяется на два кластера: премиальные локации с двузначными темпами удорожания и районы с околонулевой динамикой. Это не просто статистическая аномалия, а следствие четырёх фундаментальных процессов.
1. Эффект «перетекания» новостроек. Массовый выход квартир из первичного сегмента во вторичный размывает однородность выборки. Районы, где в последние 1–3 года вводилось много жилья бизнес- и премиум-класса (Якиманка, Пресненский, Хамовники), видят резкий рост средней цены, поскольку в экспозицию попадают объекты с более высоким качественным ценником. В то же время Красносельский или Таганский районы пополняются вчерашними новостройками комфорт-класса, что сдерживает рост медианных значений. Таким образом, реальное удорожание конкретной квартиры может быть ниже, чем рисует динамика района.
2. Расслоение спроса по бюджету. Платежеспособный спрос всё сильнее концентрируется в top-локациях. Покупатель с бюджетом 40+ млн руб. готов приобретать жильё именно на Якиманке или в Хамовниках, даже при 17%-ном росте, поскольку рассматривает недвижимость как защитный актив. В районах с менее престижным статусом (Красносельский, Таганский) потребитель более чувствителен к цене, и продавцы вынуждены сдерживать аппетиты под угрозой потери ликвидности. Отсюда — рост лишь на 2,7–3,5%.
3. Инвестиционный перегрев отдельных зон. Якиманка с ростом 17% сигнализирует о спекулятивной составляющей. При инфляции 5–7% и ипотечных ставках выше 12% такая динамика не объясняется одними лишь фундаментальными факторами. Часть цены формируется ожиданиями дальнейшего роста и дефицитом престижного предложения. Это делает район уязвимым к коррекции в случае изменения макроэкономического фона.
4. Разворот тренда на периферии старой Москвы. Котловка с падением на 13,7% напоминает, что за пределами ЦАО идёт своя игра: избыток предложения массового жилья, снижение доступности ипотеки и миграция спроса в более дешёвые форматы (малоэтажные комплексы, аренда) могут приводить к отрицательным переоценкам. Это косвенно влияет и на центр — инвесторы начинают пересматривать портфели, фиксируя прибыль в перегретых локациях ЦАО и перекладываясь в недооценённые активы.
Прогноз на второе полугодие 2026 года. Ожидаю сохранения разрыва между лидерами и аутсайдерами ЦАО в диапазоне 10–15 п.п. Якиманка и Хамовники могут показать ещё 5–7% роста при стабильной макроэкономике, но темпы замедлятся из-за эффекта высокой базы. Красносельский и Таганский районы будут расти в пределах 2–4% — их динамика сильно зависит от выхода на рынок новых партий близлежащих новостроек. В целом по ЦАО рост медианной цены до конца года составит 4–6%, а средний «квадрат» превысит 550 тыс. руб. Но главный вывод: усреднённый индекс по округу всё меньше отражает реальность конкретного квадратного метра — инвесторам и покупателям пора переходить от анализа по округам к микрорайонной детализации.