Новости > Разрыв в 14 процентных пунктов: Якиманка рванула на 17%, Красносельский — только на 2,7% в обзоре цен на вторичку ЦАО
К началу мая 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Центрального административного округа Москвы зафиксирована на уровне 530,9 тыс. руб. За 12 месяцев показатель увеличился на 5,6%, однако за общей цифрой скрывается сильная дифференциация — разница между лидером и аутсайдером годового роста составила 14,3 процентного пункта. Такие данные приводят аналитики компании «Инком-Недвижимость».
Вторичное жилье подорожало во всех десяти районах ЦАО. Максимальную динамику продемонстрировала Якиманка: средняя цена квадратного метра здесь выросла на 17% и достигла 747,5 тыс. руб. Второе место заняло Замоскворечье с приростом 7,8% (528,3 тыс. руб. за кв. м). Замыкает тройку лидеров Пресненский район, где «квадрат» подорожал на 6,2% — до 563,8 тыс. руб. Далее следуют Тверской район и Хамовники: каждый из них прибавил по 5,1%, а средние цены зафиксированы на отметках 529,2 тыс. руб. и 726,5 тыс. руб. соответственно. В Басманном районе рост составил 5% (438,6 тыс. руб.), а Мещанский, Таганский и Арбат показали более сдержанную динамику — от 3,2% до 3,7%.
Наименьший годовой прирост отмечен в Красносельском районе: плюс 2,7%, что соответствует средней цене 422,2 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, если на Якиманке за год условная квартира площадью 50 кв. м стала дороже на несколько миллионов рублей, то в Красносельском прибавка оказалась куда скромнее.
Лидеры и аутсайдеры: как изменились цены в ЦАО
| Район ЦАО | Средняя цена в апреле 2026 г., тыс. руб. за кв. м | Прирост за год, % |
|---|---|---|
| Якиманка | 747,5 | 17 |
| Замоскворечье | 528,3 | 7,8 |
| Пресненский | 563,8 | 6,2 |
| Тверской | 529,2 | 5,1 |
| Хамовники | 726,5 | 5,1 |
| Басманный | 438,6 | 5 |
| Мещанский | 457 | 3,7 |
| Таганский | 390,3 | 3,5 |
| Арбат | 686,5 | 3,2 |
| Красносельский | 422,2 | 2,7 |
Источник: «Инком-Недвижимость»
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов обращает внимание: основной фактор, определивший такую разнонаправленную динамику, — изменение состава экспозиции. По его словам, ежегодно значительный объем жилья перетекает с первичного рынка на вторичный, и именно квартиры в недавно сданных новостройках меняют медианные показатели районов. «В одних локациях появляется больше дорогого предложения, что тянет среднюю цену вверх, в других структура пополняется объектами эконом- или комфорт-класса, сдерживающими рост», — пояснил эксперт.
На фоне околонулевого роста в части районов ЦАО симптоматично выглядит ситуация в целом по старой Москве. Так, по итогам I квартала 2026 года район Котловка и вовсе стал лидером по темпам снижения: вторичное жилье там подешевело на 13,7%. Этот контраст подтверждает, что рынок столицы перестал быть однородным — разница в динамике цен внутри одного города может достигать 30 п.п. всего за несколько месяцев.
Москва при этом сохранила лидерство по годовому росту цен на вторичное жилье среди городов-миллионников, что говорит о высоком инвестиционном интересе к столичной недвижимости в целом. Однако данные по ЦАО заставляют покупателей и инвесторов всё внимательнее относиться к выбору локации: средний чек в 530,9 тыс. руб. за «квадрат» всё меньше отражает реальную картину по каждому конкретному району.
Новость подготовлена по материалам РБК Недвижимость.
Все новости подготовлены профессиональным риэлтором, сертифициарованным брокером
Любые консультации по недвижимости!
Бесплатный подбор новостроек под ваши требования, помощь в получении ипотеки, обмен вторички на новостройку и многое дургое! Избавлю от навящивых коллег и сэкономлю ваши деньги и нервы!
Долгосрочный прогноз допускает снижение цен на квартиры на 20% при массовой распродаже невостребованного жилья. Разбираем, насколько реален такой сценарий и что он изменит.
Ошибки в тарифе или площади квартиры могут годами увеличивать платежи за отопление. Разбираем, как проверить начисления, куда обращаться и когда перерасчет обязателен.
После изменения условий семейной ипотеки до 85% рыночных ипотечных сделок уходит на вторичку. Разбираем, почему покупатели выбирают готовоелье и что будет с ценами.
Согласно исследованию ОК, у 59% ипотечных заемщиков есть еще хотя бы один розничный кредит. Просрочка по ипотеке держится на уровне 0,4%, но эксперты предупреждают о возможном росте.
При двойной продаже квартиры в новостройке приоритет у покупателя с более ранним договором либо у того, кто уже оформил право. Остальные требуют убытки с застройщика.
На вторичке Старой Москвы 70% покупателей ищут квартиры за 5–20 млн руб., тогда как такие лоты занимают лишь 28% экспозиции. Основной объём предложения — дороже.
Средняя ставка аренды офисов в Москве достигла 36 тыс. руб. за кв. м в год. Сильнее всего подорожали класс А и Prime. Рост вакансии сдерживает дальнейшее повышение.
Плохая вентиляция, дефицит света,стабильная влажность и токсичные материалы при ремонте могут превратить жиль в источник хронических заболеваний. Советы экспертов.
В октябре 2026 года в Москве заклю лишь 887 сделок с массовыми новостройками — минимум с 2017-го. Причина — дефицит новых проектов и рост цен.
В регионах с высокими объемами строительства новостройки за 2023–2025 годы подорож на 31%, с низкими — на 52%. Каждый дополнительный кв. м ввода на жителя замедлял рост цен на 23 п.п.
Доля кредитов без господдержки превыси 50% впервые с 2024 года. Главные причины — ужесточение семейной ипотеки и расчетемщиков на будущее рефинансирование.
Ведомство разъяснило пошаговый алгоритм: зафиксировать температуру, обратиться в УК и получитьрасчет до 0,15% за каждый час отклонения.
Экспертный взгляд: что скрывается за перекосом цен в ЦАО
Цифры мая 2026 года фиксируют переломный момент для вторичного рынка центра Москвы — формально рынок растёт (+5,6% за год), но структурно он всё глубже разделяется на два кластера: премиальные локации с двузначными темпами удорожания и районы с околонулевой динамикой. Это не просто статистическая аномалия, а следствие четырёх фундаментальных процессов.
1. Эффект «перетекания» новостроек. Массовый выход квартир из первичного сегмента во вторичный размывает однородность выборки. Районы, где в последние 1–3 года вводилось много жилья бизнес- и премиум-класса (Якиманка, Пресненский, Хамовники), видят резкий рост средней цены, поскольку в экспозицию попадают объекты с более высоким качественным ценником. В то же время Красносельский или Таганский районы пополняются вчерашними новостройками комфорт-класса, что сдерживает рост медианных значений. Таким образом, реальное удорожание конкретной квартиры может быть ниже, чем рисует динамика района.
2. Расслоение спроса по бюджету. Платежеспособный спрос всё сильнее концентрируется в top-локациях. Покупатель с бюджетом 40+ млн руб. готов приобретать жильё именно на Якиманке или в Хамовниках, даже при 17%-ном росте, поскольку рассматривает недвижимость как защитный актив. В районах с менее престижным статусом (Красносельский, Таганский) потребитель более чувствителен к цене, и продавцы вынуждены сдерживать аппетиты под угрозой потери ликвидности. Отсюда — рост лишь на 2,7–3,5%.
3. Инвестиционный перегрев отдельных зон. Якиманка с ростом 17% сигнализирует о спекулятивной составляющей. При инфляции 5–7% и ипотечных ставках выше 12% такая динамика не объясняется одними лишь фундаментальными факторами. Часть цены формируется ожиданиями дальнейшего роста и дефицитом престижного предложения. Это делает район уязвимым к коррекции в случае изменения макроэкономического фона.
4. Разворот тренда на периферии старой Москвы. Котловка с падением на 13,7% напоминает, что за пределами ЦАО идёт своя игра: избыток предложения массового жилья, снижение доступности ипотеки и миграция спроса в более дешёвые форматы (малоэтажные комплексы, аренда) могут приводить к отрицательным переоценкам. Это косвенно влияет и на центр — инвесторы начинают пересматривать портфели, фиксируя прибыль в перегретых локациях ЦАО и перекладываясь в недооценённые активы.
Прогноз на второе полугодие 2026 года. Ожидаю сохранения разрыва между лидерами и аутсайдерами ЦАО в диапазоне 10–15 п.п. Якиманка и Хамовники могут показать ещё 5–7% роста при стабильной макроэкономике, но темпы замедлятся из-за эффекта высокой базы. Красносельский и Таганский районы будут расти в пределах 2–4% — их динамика сильно зависит от выхода на рынок новых партий близлежащих новостроек. В целом по ЦАО рост медианной цены до конца года составит 4–6%, а средний «квадрат» превысит 550 тыс. руб. Но главный вывод: усреднённый индекс по округу всё меньше отражает реальность конкретного квадратного метра — инвесторам и покупателям пора переходить от анализа по округам к микрорайонной детализации.